Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Жилищное право - Выгодно ли платить ипотеку досрочно сразу

Выгодно ли платить ипотеку досрочно сразу

Выгодно ли платить ипотеку досрочно сразу

Как лучше и выгоднее гасить досрочно ипотеку в 2021 году: можно ли это сделать и стоит ли сейчас в кризис


Ипотека – часто единственный вариант купить собственное жилье для жителей РФ. Ставки по кредитам на эти цели существенно снизились, но учитывая длительные сроки кредитования, переплата все равно остается высокой. Неудивительно, что при появлении дополнительных свободных средств у заемщика появляется желание быстрее выплатить долг. Но нужно заранее разобраться, как выгоднее гасить ипотеку досрочно, чтобы максимально сэкономить деньги.

Вопрос о том, можно ли гасить ипотеку досрочно урегулирован на законодательном уровне. Заемщик вправе осуществить полный или частичный возврат долга, раньше срока, установленного графиком. Проценты при этом должны пересчитываться исходя из количества дней фактического пользования заемными деньгами.

Для защиты прав заемщиков в настоящее время государством также предусмотрены следующие нормы:

  1. недопустимо устанавливать штрафы за досрочное погашение ипотеки (как и других кредитов);
  2. мораторий (период, в течение которого нельзя досрочно гасить кредит) устанавливать запрещено.
  3. банки не имеют права брать комиссии за операцию;

Но если клиент хочет досрочно частично гасить ипотеку, ему рекомендуется заранее изучить правила проведения операции в конкретном банке.

Она должна быть осуществлена правильно. Часто внести средства для досрочного погашения на счет недостаточно, а нужно еще подать заявление, а иногда и дождаться даты очередного платежа. Когда клиент гасит ипотеку досрочно, проценты пересчитываются в сторону уменьшения.

Точнее, формируется новый график расчета. По правилам банк начисляет проценты ежедневно на фактическую сумму задолженности в начале операционного дня (редко – в конце дня).

В большинстве случаев, чем раньше клиент погасит досрочно, тем меньше процентов ему придется заплатить банку и досрочно погасить ипотеку выгоднее.

Пример: клиент взял ипотечный кредит на покупку квартиры стоимостью 3 млн руб. на 10 лет под 8,5 % годовых с первым взносом 600 тысяч руб.

При аннуитетном графике платежей ежемесячно ему придется платить по 29 757 р., а общая сумма переплаты составит 1 169 907 р. Допустим, у клиента ровно через 1 год появилась возможность досрочно вернуть 500 тыс. руб., и он решил направить эти деньги на уменьшения платежа по ипотеке. За счет досрочных погашений экономия за весь срок кредита составляет ориентировочно 217 721 р.
За счет досрочных погашений экономия за весь срок кредита составляет ориентировочно 217 721 р.

После проведения операции ежемесячная выплата уменьшится до 23 114р., а суммарная переплата составит 953 067 р. Нужно учитывать, что каждая ситуация уникальна и решать, стоит ли гасить ипотеку нужно с учетом особенностей конкретной программы. Например, выплачивать раньше срока военную ипотеку часто нет смысла.

Из-за падения ставок по ипотеке сейчас многие стали задумываться о том, стоит ли ее гасить досрочно.

Некоторые считают, что лучше откладывать деньги в подушку безопасности или на вклад, а другие предпочитают инвестировать средства, чтобы получить большую прибыль, чем переплата по ссуде.

Рассчитывая, выгодно ли гасить ипотеку досрочно или лучше вложить деньги или просто положить их на вклад важно сравнить переплату по кредиту и прибыль.

Пример. Ипотечный кредит на 3 млн. руб. оформлен на срок 10 лет со ставкой 8,5 % годовых. При платеже в 37 195 р. в месяц за весь срок переплата составит 1 463 484 рублей.

Допустим, после 1 года выплат у клиента появилась свободная сумма в 1 млн рублей, и он задумался о том, выгоднее ли гасить ипотеку досрочно или лучше положить деньги на счет в банке, а возможно есть смысл и инвестировать средства с большей выгодой. При единовременном досрочном гашении 1 млн.

рублей через год ежемесячный платеж по ипотеке сокращается до 23 916 рублей. При этом переплата сокращается до 1 029 314 . Такое частичное досрочное гашение принесло выгоду заемщику в 434 170 рублей.

Ощутимая экономия;Снижается ежемесячная плата по ипотеке;На душе спокойнее;Защита от инфляции капитала и валютных колебаний.Потеря капитала;Упущенная выгода от инвестирования;Потеря подушки безопасности для экстренных ситуаций. Если инвестировать деньги на вклад в банк по средней ставке в 4% годовых с ежемесячной капитализацией, то за 9 оставшихся до конца ипотеки лет доход составит 432 428.

Это всего на 2000 р. меньше экономии при досрочном гашении, но зато у вас на руках будет еще 1 млн.

рублей основного капитала, правда, это уже будет не тот миллион, что 9 лет назад из-за инфляции и падения курса рубля.

Сохраняется капитал;Есть небольшой доход.Нестабильная ставка т.к.

депозит выдается на срок до 5 лет;Платеж по ипотеке не сокращается;Есть риск досрочного закрытия вклада и потеря процентов. Давайте сделаем расчет с учетом того, что наш потенциальный заемщик вместо досрочного гашения ипотеки решит инвестировать 1 млн руб. (13 150$) в довольно простой, дешевый и относительно надежный инструмент – индексный фонд американских компаний от компании Vangard – Vanguard S&P500 ETF, копирующий индекс S&P500.

Доходность в валюте по нему за 10 лет составила почти 190%. Для упрощения возьмем 10% в год.

С капитализацией прибыли размер капитала за 9 лет вырастет до 31 230$. Также стоит учесть девальвацию рубля.

За 9 лет она составит приблизительно 200%.

Итого капитал нашего виртуального заемщика через 9 лет составит 4 685 000 за вычетом 1 млн.

рублей у нас получается прибыль в 3 685 000, что хватит на еще одну квартиру.

Приумножается капитал;Высокая доходность;Можно купить вторую квартиру за наличку.Относительная сложность инвестирования;Волатильность рынка;Ипотечный платеж стабилен;Временами придется понервничать. Эксперт по ипотеке. В кредитовании с 2005 года. Главный редактор IPOTEKAVED.RU Задать вопрос Делать частично-досрочное погашение стоит, если вы не готовы к риску и считаете, что лучше синица в руках (сокращение платежа и переплаты, спокойные нервы), чем журавль в небе (рост капитала и нервы при колебании рынка).

Хотя цифры говорят, что выгоднее инвестировать и не гасить ипотеку досрочно, но для большинства заемщиков проще закрыть ипотеку, чем переживать за свои вложения. При этом вариант отложить деньги на вклад выглядит совсем неинтересным. Делать частично-досрочное погашение стоит, если вы не готовы к риску и считаете, что лучше синица в руках (сокращение платежа и переплаты, спокойные нервы), чем журавль в небе (рост капитала и нервы при колебании рынка).

Хотя цифры говорят, что выгоднее инвестировать и не гасить ипотеку досрочно, но для большинства заемщиков проще закрыть ипотеку, чем переживать за свои вложения.

При этом вариант отложить деньги на вклад выглядит совсем неинтересным. Перед тем как гасить ипотеку досрочно, нужно разобраться, как правильно это сделать. Клиенту следует изучить правила проведения операции в конкретной кредитной организации или проконсультироваться о порядке ее осуществления у специалистов офиса или службы поддержки.

Ему также нужно разобраться со следующими моментами:

  1. на какие цели направлять средства, если долг гасится раньше срока только частично;
  2. в какой день лучше проводить операцию;
  3. особенностями условий по страховкам.

Обычно считается, что выгоднее сокращать срок кредитования при частичной выплате долга банку раньше срока. Но никакой экономии это не даст, если выплаты полностью будут закончены в одну и ту же дату. Эксперт по ипотеке. В кредитовании с 2005 года.

Главный редактор IPOTEKAVED.RU Задать вопрос Например, по кредиту в 3 млн рублей со сроком 10 лет под 8,5% при внесении в счет досрочной оплаты 400 тыс.

рублей через 1 год после выдачи ссуды выгода при сокращении размера платежа составит примерно 173 668 р., при уменьшении срока она составит 396 872 р., но если продолжать платить по старому графику и делать ежемесячно частично-досрочное гашение, то переплата по ипотеке будет аналогичной. Оптимальный вариант при регулярном возврате части кредита раньше срока сначала уменьшать размер платежа, а когда ежемесячный взнос станет небольшим – сокращать срок договора.
Оптимальный вариант при регулярном возврате части кредита раньше срока сначала уменьшать размер платежа, а когда ежемесячный взнос станет небольшим – сокращать срок договора.

Некоторые банки предлагают частичную выплату долга раньше срока только в даты платежа, а другие в любой день. В последнем случае заемщик сам может решить, когда ему выгоднее осуществлять операцию. Для этого рекомендуется изучить правила и условия кредитования своего кредитора.

Например, в Сбербанке выгоднее всего гасить досрочно ипотеку на следующий день после очередного платежа.

В этом случае практически вся сумма пойдет на оплату тела кредита. Дело в том, что Сбер сначала списывает уже начисленные проценты, а только потом проводит операцию по погашению тела кредита. Аналогично работают кредиты в большинстве банков.

Страховку придется платить, пока полностью не погашен долг по кредиту.

Она продлевается ежегодно. Чем быстрее будет выплачена задолженность, тем меньше придется заплатить за страховку. Но для быстрой выплаты долга придется потратить больше средств направлять на его погашение. Выгоднее оформлять страховку онлайн.

Рассчитать стоимость полиса и купить его можно с помощью онлайн-калькулятора прямо у нас на сайте. В нем достаточно выбрать нужные условия страхования и ответить на ряд вопросов о себе, имуществе, банке-кредиторе. Пример. Страховка по ипотеке под 5 % годовых в Сбербанке на квартиру с остатком долга в 5 млн рублей с уже зарегистрированным правом собственности по рискам порчи залога обойдется в Новосибирске примерно в 7 500 рублей за 1 год.

Предсказать дальнейшее развитие ситуации не могут даже эксперты. Нестабильность показывает не только российская, но и мировая экономика. Заемщикам рекомендуется в этой ситуации иметь определенный резерв средств, позволяющий не допустить просрочек даже в случае возникновения финансовых проблем. Эксперты рекомендует прежде, чем брать ипотеку создать себе резерв на 3-6 месячных расходов с учетом платежа по ипотеке, чтобы спокойно пережить кризис.
Эксперты рекомендует прежде, чем брать ипотеку создать себе резерв на 3-6 месячных расходов с учетом платежа по ипотеке, чтобы спокойно пережить кризис. Если же ситуация с деньгами пока достаточно стабильная и резервы созданы, то часть средств можно и нужно направлять на досрочные выплаты по кредиту.

При этом предпочтительнее деньги направлять на уменьшение сумму ежемесячного платежа.

Если проблемы в будущем все же возникнут, найти деньги на меньший взнос будет проще. Современные технологии существенно упрощают обслуживания долга.

Но многие клиенты все еще предпочитают ходить в отделение для осуществления платежей и других операций. Следующие советы помогут сэкономить время, а иногда и деньги:

  1. Не отказывайтесь от уведомлений по договору, особенно если они бесплатные. Даже самый ответственный человек иногда может забыть о предстоящем платеже. Полученное уведомление от банка поможет не допустить просрочку, сохранить репутацию надежного заемщика и избежать пеней.
  2. Заведите карту банка, где оформлена ипотека. С ее помощью можно будет вносить деньги через банкоматы. Часто они работают круглосуточно и найти их легче, чем отделение финансового учреждения.
  3. Подключите онлайн-банк. В нем можно следить за задолженностью, поступлением платежей, проводить оплату кредита и часто совершать досрочно гасить ипотеку. Многие системы дистанционного обслуживания позволяют также выполнять и другие операции, например, подавать заявки на рефинансирование, оформлять страховку, оплачивать коммунальные платежи.

Самая главная ошибка заемщиков – не задумываться о досрочном погашении ипотеки.

Это приводит к лишним расходам.

Но есть и другие ошибки, которые регулярно допускают клиенты банков при выполнении этой операции:

  1. Накопление крупной суммы для выполнения операции. Важно понимать, что проценты начисляют ежедневно на остаток суммы задолженности. Чем позднее проведена оплата, тем меньше будет экономия.
  2. Погашать кредит любыми суммами. Это не всегда помогает сэкономить. Большинство банков списывают в первую очередь проценты, начисленные на дату проведения операции. В итоге часто клиент только их и выплачивает банку раньше даты, предусмотренной графиком.
  3. Пополнять счет карты заранее. Обычно недостаточно просто пополнить карту для списания средств. Необходимая сумма должна отобразиться на счету для списания, а это требует время и может занимать 1-3 рабочих дня, поэтому пополнять карту нужно за 3-5 дней до даты платежа. Если не успеваете оплачивать заранее, то лучше внести деньги напрямую на счет в отделении банка.
  4. Отсутствие финансового резерва. Ее должно хватать на 3-6 ежемесячных взносов. Она нужна на случай потери работы, болезни и других непредвиденных ситуаций.
  5. Забытый ежемесячный платеж. Досрочное погашение не освобождает от его оплаты. Например, у заемщика ежемесячный платеж 15 тыс. рублей 23 числа, а 22 он внес 50 тыс. рублей в счет оплаты долга вперед. 23 числа ему все равно нужно заплатить 15 тыс. рублей ежемесячного платежа (или другую сумму, если средства по досрочной выплате были направлены на уменьшение платежа). В некоторых банках в платеж, следующий за операцией досрочной выплаты долга, можно гасить только проценты.

Перед тем как проводить досрочные выплаты по ипотеке, рекомендуется сделать собственный расчет и только затем решить, нужно ли ее гасить досрочно. Конечно, можно сделать расчет вручную, используя данные из договора.

Но это отнимет немало времени, а ошибиться будет легко. Сделать правильный расчет поможет наш онлайн-калькулятор. В нем достаточно указать сумму, срок кредита, ставку и данные о планируемых дополнительных взносах для выплаты долга раньше срока. Сумма кредита Тип платежей Аннуитетный Дифференцированный Процентная ставка, % Материнский капитал Нет Да Дата выдачи Срок кредита 0 год 1 год 2 года 3 года 4 года 5 лет 6 лет 7 лет 8 лет 9 лет 10 лет 11 лет 12 лет 13 лет 14 лет 15 лет 16 лет 17 лет 18 лет 19 лет 20 лет 21 год 22 года 23 года 24 года 25 лет 26 лет 27 лет 28 лет 29 лет 30 лет 0 мес.
Сумма кредита Тип платежей Аннуитетный Дифференцированный Процентная ставка, % Материнский капитал Нет Да Дата выдачи Срок кредита 0 год 1 год 2 года 3 года 4 года 5 лет 6 лет 7 лет 8 лет 9 лет 10 лет 11 лет 12 лет 13 лет 14 лет 15 лет 16 лет 17 лет 18 лет 19 лет 20 лет 21 год 22 года 23 года 24 года 25 лет 26 лет 27 лет 28 лет 29 лет 30 лет 0 мес.

1 мес. 2 мес. 3 мес. 4 мес. 5 мес. 6 мес. 7 мес. 8 мес. 9 мес. 10 мес.

11 мес. Досрочные погашения Уменьшение срока Уменьшение суммы Ежемесячное уменьшение срока Ежемесячное уменьшение суммы Добавить Дата Тип Сумма/ставка Рассчитать погашение Брать ипотеку, которую планируется гасить досрочно нужно с учетом этого факта. При подборе условий по кредиту внимание нужно уделить следующим моментам:

  1. Комиссии и опции. Желательно, чтобы они отсутствовали. Например, опция снижения ставки часто не окупается, если выплатить долг за 1-2 года.
  2. Должна быть функция сокращения срока при досрочном гашении.
  3. Страхование. Если планируется быстро рассчитаться с долгом, желательно отказаться ото всех дополнительных и коллективных страховок, оставив только обязательное страхование имущества. Это поможет снизить расходы. Вернуть страховую премию часто невозможно. Но нужно оценивать риски, чтобы экономия не вышла боком.
  4. Правила частичной выплаты раньше срока. Лучше, если клиент может сам решать, в какой день гасить ипотеку досрочно. Это также поможет дополнительно сэкономить.

Эксперт по ипотеке. В кредитовании с 2005 года. Главный редактор IPOTEKAVED.RU Задать вопрос Гасить ипотеку досрочно выгодно.

Лучше направлять средства в сокращение срока ипотеки.

Выгоднее гасить ипотеку в первый день после очередного платежа, так вы экономите чуть больше.

Гасить ипотеку выгоднее, чем открывать вклад, но инвестирование принесет больший доход и прирост капитала со всеми сопутствующими рисками. Подробнее о том, читайте далее.

Жмите лайк и репост. Будем рады вашим комментариям и не забывайте про возможность бесплатной консультации с юристом. Оценка статьи:

(голосов: 2, средняя оценка: 5,00 из 5)

Загрузка.

Поделиться с друзьями: Твитнуть Поделиться Поделиться Отправить Класснуть

Как досрочно погасить ипотеку?

Ипотека имеет репутацию бремени длиною в жизнь, и это не преувеличение: выплаты именно по этому типу кредитов растягиваются на годы и десятилетия. Чтобы облегчить финансовую нагрузку, люди пробуют различные схемы выплат, ищут варианты перекредитования или просто копят. В статье ниже — рекомендации о том, как досрочно погасить ипотеку с наименьшими потерями.

Как и для любого кредита, для ипотеки действует правило: чем быстрее выплачен долг, тем лучше.

Но какие именно преимущества для себя видят заёмщики, идущие на досрочное погашение:

  1. Начать полноценно распоряжаться жильем, которое находится в залоге;
  2. Освобоить весомую часть бюджета, которая уходит на выплаты банку;
  3. Сэкономить на процентах, начисление которых зависит от остатка долга и срока кредитования. Соответственно, чем меньше каждый из параметров, тем меньше и переплата.

Далее разобраться в тонкостях погашения предлагаем на примере.

Предположим, что 01.07.2019 ипотеку в Сбербанке на стандартных условиях оформила молодая семья.

Сумма кредита составляет 1 500 000 рублей под ставку 10,8% на три года.

Ежемесячный платеж — 48 966 рублей. Какие варианты сэкономить на выплатах есть у семьи?

Что выгоднее — уменьшать ежемесячный платеж или сокращать срок кредита? Для ипотеки в российских банках предусмотрено два варианта погашения.

И в одном, и в другом случае деньги заемщика пойдут на погашение «тела» кредита, но условия после погашения изменяется по-разному:

  1. Способ №1 — сокращается срок ипотеки. Размер минимального платежа при этом остается прежним;
  2. Способ №2 — ежемесячный платеж пересчитывается в сторону уменьшения. Срок кредита не меняется.

В большинстве финучреждений заемщики могут свободно выбрать, уменьшить срок или платеж. Теперь обратимся к расчетам, чтобы понять, какая схема платежа в приведенном примере выгоднее. Чтобы минимизировать переплату, специалисты банка в первую очередь посоветуют сократить срок кредита.

Предположим, что через год с лишним — 01.08.2021 — в распоряжении молодой семьи из примера оказалось 500 000 рублей, которые они решили направить на досрочное погашение.

Расчет: Как видно из нового графика, срок кредитования сократился почти на год — с 36 до 25 месяцев — при том, что сумма ежемесячного платежа осталось прежней. Итоговая переплата по кредиту составила 178 554 рубля. Читайте также: Прибегнуть ко второму способу — пересчету платежа — выгодно прежде всего тем заемщикам, которые хотят уменьшить ежемесячную нагрузку на бюджет.

В ту же дату 01.08.2021 молодая семья вносит 500 000 рублей, чтобы минимизировать транши банку. Расчет: Из графика видно, что срок ипотеки остался прежним — 3 года, зато платеж уменьшился до 20 126 рублей на дату досрочного внесения средств.

Как ожидалось от данного способа погашения, переплата оказалась выше и составила 207 510 рублей. Это на 28 956 рублей, чем при сокращении срока кредита. Ипотека Строящееся жилье от Альфа-Банка — от 7.99% А что, если досрочное погашение ипотеки осуществить сразу по двум схемам?

Для этого семье из примера нужно уменьшить размер платежа, но продолжать ежемесячно вносить сумму как при сокращенном графике — 48 966 рублей, т.е. с переплатой в 28 840 рублей (=48 966 — 20 126). Расчет: Как можно увидеть, с использованием данной схемы график изменился сразу по двум параметрам.

Итоговый срок кредитования составил 25 месяцев (год после досрочного погашения и 13 месяцев до него). А минимальный платеж к финалу выплат стал составлять 2 265 рублей — сущие копейки по сравнению с первоначальным платежом.

Переплата по кредиту из приведенного примера составила бы 176 547 рублей.

Можно сделать вывод, что погашать кредит по двум схемам одновременно — наиболее выгодно. Простая логика позволяет предположить: банкам невыгодно досрочное погашение, поскольку с уменьшением траншей и сроков ипотеки они теряют проценты — основной источник своего дохода. Почему же заемщикам не препятствуют в желании преждевременно закрыть кредит?
Почему же заемщикам не препятствуют в желании преждевременно закрыть кредит?

Во-первых, право на досрочное погашение закреплено в договорах.

Его условия (верны для большинства ипотечных программ):

  1. Если речь идет о полном закрытии кредита, в течение 30 дней заемщик обязан выплатить банку тело ипотеки, проценты и неустойки (если таковые имеются).
  2. Перед тем, как досрочно внести платеж (частичный или покрывающий весь остаток долга), заемщик обязан уведомить банк, написав заявление. В документе указывается планируемая сумма и дата погашения;
  3. В случае частичного погашения заемщик указывается в заявлении, как планирует изменить график платежей — в сторону изменения суммы или срока выплат;

Во-вторых, право на досрочное погашение четко закреплено Федеральным Законом №284-ФЗ.

Если в банке говорят о невозможности закрыть кредит раньше срока или предлагают подписать договор, никак это не регламентирующий, — стоит серьезно задуматься о надежности финучреждения.

Итак, в отличие от типового платежа, который вносится строго по графику, досрочное погашение ипотеки нужно согласовывать с банком — в режиме онлайн или во время визита в отделение. Это касается и частичного погашения, и полного закрытия кредита.

Управиться с платежом в несколько кликов удобно через онлайн-банк, если в этом же финучреждении оформлена дебетовая/кредитная карта. Порядок действий разберем на примере Сбербанка:

  • Кликните «Оформить заявку», проверьте корректность введенных параметров и подтвердите платеж посредством sms-кода.
  • Введите сумму погашения, которая должна превышать размер минимального ежемесячного транша;
  • В календаре укажите дату — погашение производится в ближайшие двое суток, включая день подачи заявления;
  • Если у вас в распоряжении имеется несколько карт, выберите счет, с которого будет произведено списание;

У дистанционного погашения есть свои ограничения. Например, Сбербанк в режиме онлайн разрешает только уменьшать размер платежей, но не срок ипотеки.

Придется учитывать и операционный день — даже онлайн-платежи принимаются до 21 ч. Заявку на погашение подают в любом отделении города. Платеж зачисляется в срок от одного до трех дней (вполне вероятно, что и на дату обращения).

В заявлении клиент прописывает:

  1. Сумму, на которую досрочно гасится ипотечный кредит.
  2. Имя, адрес и данные паспорта (документ нужно иметь с собой);
  3. Номер кредитного договора, а также дату его заключения;

Тем заемщикам, которые оказались в другом городе/населенном пункте, нужно сначала перевести ипотеку в новый регион пребывания. Для этого подается заявление по старому адресу либо на текущем месте.

Читайте также: Ипотека — серьезное финансовое бремя. Во-первых, ее выплата растягивается на годы и десятилетия, а во-вторых — ежемесячные транши банку могут забирать до трети дохода. Где же заемщикам при таком раскладе взять деньги на досрочное погашение?

  1. Материнский капитал. Господдержка реализуется на двух этапах — в момент оформления ипотеки или позже, когда семья в связи с пополнением стала подходить под условия программы. В последнем случае банк уменьшит размер ежемесячных платежей, а вот сократить срок ипотеки не получится;
  2. Налоговый вычет. Претендовать на такое послабление могут все граждане РФ с «белым» доходом. Вычет составляет 13%, при этом стоимость жилья не должна превышать 2 млн. рублей. Если же, например, квартира стоила 3,5 млн., вычет все равно составит 260 тыс. — 13% от 2 млн. рублей.
  3. Собственные накопления. Если откладывать часть заработка и приплюсовывать его к минимальному платежу, ипотеку удастся закрыть раньше. Главное не переборщить: слишком большие платежи могут ударить по уровню жизни;
  4. Рефинансирование. Смысл процедуры в том, что новый банк выкупает у прежнего банка-кредитора долг, закрывает его, а клиенту предлагает выплачивать ипотеку на новых условиях — например, по сниженной ставке, с иным платежом или меньшим сроком;

Другие варианты упираются в условия кредитования — схему платежей, срок и сумму. Например, выгоднее бывает не гасить ипотеку сразу, а положить деньги на депозит. По его окончании заемщик может заработать больше, чем за тот же срок сэкономить на досрочных платежах.

Эти средства и стоит направить на закрытие кредита. СрокСуммаНайти ИпотекуБез справокБез поручителейБанки Топ 10 Топ 30 Топ 50 Все Найти ИпотекуПорядок досрочного погашения подробно прописывается в каждом договоре, но для большинства кредитных программ можно выделить общие рекомендации — они позволят брать ипотеку на длительный срок и гасить досрочно с выгодой:

  1. Гасить кредит к концу срока тоже выгодно. Просто к финалу выплат основной долг меньше, как и начисляемая на него ставка, а значит — и экономия не такая высокая, как вначале кредитования;
  2. Бытует миф, что единоразово погасить ипотеку нельзя: из-за потери процентов банки внесут заемщика в черный список. Но бояться нечего — на кредитную историю досрочное закрытие кредита не повлияет.
  3. Возвращать долг банку разрешается на следующий день после оформления — т.е. со второго дня ипотеки;
  4. Если гасить кредит, начиная с первых месяцев, будет сэкономлено больше средств. Здесь действует правило: чем скорее уменьшается размер основного долга, тем меньше процентов будет начисляться за весь период ипотеки;

И последний нюанс, который стоит учитывать жителям нашей страны, — это инфляция, в отдельные годы превышающая ставку по ипотеке.

Если такая ситуация складывается в экономике, досрочно погашать невыгодно: взятый кредит будет постепенно дешеветь сам, без преждевременных выплат со стороны заемщика.

Ипотека на вторичном рынке от ТрансКапиталБанка — от 7.99% Оцените статью20000 Обнаружили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter. Автор: Команда Bankiros.ru 5 337 просмотров Расскажите друзьям:Подпишитесь на Bankiros.ruИпотекаот 6.1 %ставка на годдо 12 млн суммаПолучить кредитот 6.24 %ставка на годдо 50 млн суммаПолучить кредитот 5.99 %ставка на годдо 50 млн суммаПолучить кредитПоказать всеПредыдущая статья Ипотека для работников РЖД в 2021 году Следующая статья Как снизить процент по ипотеке?

Как выгоднее погашать ипотечный кредит досрочно (уменьшение срока или суммы платежа)

14 марта 2021Представим ситуацию:Вы берёте ипотеку на покупку квартиры стоимостью в 3 000 000 ₽С первоначальным взносом в 800 000 ₽Срок выбираем на 20 летСогласно кредитному калькулятору, сумма ежемесячного платежа составляет 22 709 ₽ (при процентной ставке 11%)Давайте на простом примере узнаем, как выгоднее погашать ипотечный кредит досрочно. По уменьшению сроку или по сумме платежа?В кредитном калькуляторе известного зеленого банка есть кнопочка «посмотреть график платежей»После ее нажатия открывается следующее окно. Выбираем досрочное погашение нажав по кнопке «Как погасить досрочно»Для примера берём одну и ту же сумму, допустим, 200 000 ₽ и погашаемся, в первом случае, по уменьшению суммы платежа, а во втором по уменьшению срока:По уменьшению суммы:Согласно расчётам калькулятора, при досрочном погашении 200 000₽, вы понижаете ежемесячный платёж с 22 709 ₽ до 20 642₽, тем самым экономя 294 483₽.При уменьшении срока:Согласно расчетам того же калькулятора, при досрочном погашении той же суммы 200 000 ₽ вы сокращаете срок платежа на 4 года и 11 месяцев, тем самым экономя целых 1 145 080 ₽.

о_ОВ довесок добавлю небольшую историю, как поступают «прошаренные ипотечники»:Они берут квартиру с максимальным сроком кредита (на 30 лет). При этом ежемесячный платеж получается не таким большим (конечно же с учетом, что есть первоначальный платеж).

Даже на случай ситуаций связанной с потерей работы или альтернативного источника дохода, ежемесячный платеж будет оставаться вполне комфортным.

Далее они досрочно погашают кредит на уменьшение срока большими суммами (допустим по 100 000 ₽ в месяц) и выплачивают весь кредит за 2-3 года вместо 30 (это не шутки, посчитайте сами в кредитном калькуляторе ).Или еще пример (когда я первый раз знакомился с ипотекой, он очень помог мне осознать простые истины)Та же ситуация: 3 000 000 ₽ стоит квартира, первоначальный взнос 800 000 ₽ на 20 лет, ежемесячный платеж 22 709 ₽. Представим ситуацию, что вы накопили денег на сумму годового платежа (то есть 22 709 ₽ умножаем на 12 месяцев, получаем 272 508 ₽) как думаете, если отнести эту сумму в банк и досрочно погасить кредит на уменьшение срока платежа, на сколько сократится график (признаюсь честно, когда я не влезал в тему ипотеки, думал, что на 12 месяцев). 6 лет и 3 месяца ?! Я чуть со стула не упал, когда калькулятор выдал мне эту информацию.

Ну и конечно же 1 423 329 ₽ Экономии.Итог: Погашение кредита выгоднее всего делать на уменьшение срока платежа, чем на уменьшение ежемесячного платежа.Кстати, данная статья применима не только к ипотечным, но и к любым другим кредитам, в которых есть возможность досрочного погашения.Не начитались одной статей, держите ссылку на

Как досрочно погасить ипотеку и остаться в выигрыше

6 августаДосрочное погашение кредитов — это то, чего боятся банки и во что не всегда вникают заемщики. Рассказываем, как можно досрочно погасить ипотеку, избежать неясностей и сэкономить на переплате по процентам — в нашем случае вышло 200-400 тыс. рублей.Оно нужно, чтобы быстрее расплатиться с банком по кредиту и вывести квартиру из обременения.

Это даст право в полной мере распоряжаться своей недвижимостью: ее можно будет легко продать без лишних бумаг, не потребуется согласие кредитора на перепланировку. Есть и финансовая сторона вопроса — досрочно погашая ипотеку, мы сокращаем переплату по процентной ставке, которая нередко достигает 30-40% от стоимости квартиры.Полностью или частично погасить ипотеку раньше срока заемщик может в любое время.

Такое право установлено законом «О внесении изменений в ст. 809 и 810 ч. 2 Гражданского кодекса РФ» от 19.10.2011 г.Исключение составляют лишь случаи, когда в ипотечном договоре прямо прописаны какие-либо ограничения.

Поэтому внимательно читайте условия кредита и уточняйте в банке правила досрочного погашения.Минимальная сумма досрочного платежа тоже часто устанавливается кредитором. А вот когда платить, решает уже заемщик. Можно досрочно внести на ипотечный счет крупную сумму за раз или платить частями по мере появления свободных денег.

Банк принимает досрочные погашения в любой рабочий день, в том числе в дату списания основного платежа.Важный нюанс про оплату — в соответствии с банк нужно уведомить о досрочном платеже не менее чем за 30 дней, иначе деньги не спишутся. Но кредитор может уменьшить этот срок и до 1 дня — нужно уточнять по договору. Уведомить банк можно двумя способами:

  1. написать заявление в отделении банка;
  2. через интернет-банк или приложение (уведомление происходит одновременно с платежом, поэтому ничего писать не нужно).

При погашении ипотеки (без учета досрочных взносов) есть два вида платежей — В дальнейшем мы будем опираться на досрочное погашение с аннуитетными платежами, так как в основном применяются они — но основные принципы работают и с дифференцированными.Досрочное погашение и при аннуитетных, и при дифференцированных платежах идет на погашение основного долга.

Узнать об изменениях в выплате процентов и графике можно и самостоятельно через любой досрочного погашения ипотеки.Предусмотрено два основных способа частичного досрочного погашения ипотеки:

  1. сокращение срока кредита;
  2. уменьшение ежемесячного платежа.

Можно выбрать какой-то один или чередовать. Разберемся, какие у них плюсы и минусы.В этом случае ежемесячные платежи останутся исходного размера, а срок ипотеки сократится.

Так получится расплатиться по кредиту раньше, чем изначально заявлено в договоре.Выбирайте погашение с сокращением срока, если вас устраивает нынешний размер платежей, и вы уверены, что сможете без проблем вносить эти суммы по графику и дальше.При таком досрочном погашении срок ипотеки остается неизменным, а дополнительно внесенная сумма идет только на снижение будущих платежей.

Так можно продолжать выплачивать кредит на более мягких условиях.Важно — закрыть ипотеку досрочно, только уменьшая платеж, не получится.

Экономия на переплате по процентам при этом будет намного меньше, чем при сокращении срока ипотеки.Пример. Имеем ипотеку 4 млн руб. под 6,5% на 12 лет.

Внесем досрочный платеж 180 000 руб. в первый месяц кредита. Поочередно используем оба способа (уменьшим сначала срок, потом платеж) и сравним:С финансовой точки зрения сокращение срока кредита намного выгоднее. Однако от снижения ежемесячного платежа тоже есть польза — это своеобразная подстраховка для заемщика на случай потери работы и других непредвиденных обстоятельств.

При этом вам ничто не мешает досрочно вносить сэкономленную разницу с сокращением срока.Как это выглядит на практике: например, вы снизили платеж с 30 000 до 25 000 руб.

Если ваше финансовое положение позволяет, можно продолжать досрочно вносить те же 30 000 руб.

(25 000 руб. по графику + 5 000 руб. как досрочный платеж с сокращением срока, обязательно с уведомлением).Так вы закроете ипотеку раньше и не упустите экономию.

А если вдруг станет сложно выплачивать кредит, можно вернуться к «сниженному» графику — и никакой просрочки не будет. Это и есть та самая подстраховка, ради которой стоит сокращать ежемесячный платеж.Начинайте досрочно погашать ипотеку как можно раньше — лучше сразу с первых лет кредита.

Так вы сможете быстрее рассчитаться с банком и намного больше сэкономить при выплате процентов.Существует миф, что проценты рассчитываются изначально и переплату по ним никак не сократить, но это не так. Они начисляются каждый месяц на остаток основного долга и при аннуитетных платежах рассчитываются банками по формуле:П — сумма начисленных процентов;ООД — остаток основного долга;r — процентная ставка по кредиту;КДМ — количество дней в месяце;КДГ — количество дней в году.В первый год ипотеки переплата по процентам будет самой высокой из-за большого размера основного долга. Чем ближе окончание выплат по ипотеке, тем меньше долг и проценты — а значит, выгода от досрочного погашения тоже уменьшается.

Получается, чем раньше мы начнем сокращать основной долг, тем больше сэкономим.Все это легко доказать на примере — рассчитаем кредит размером 4 млн рублей на квартиру в новостройке. Предположим, мы оформили льготную ипотеку под 6,5% годовых на 12 лет с аннуитетными платежами.Срок кредита в этом случае сократился на 1 год 8 месяцев.

Экономия на переплате по процентам банку составила 417 013,71 руб.Теперь представим, что в начале ипотеки мы не стали вносить 400 000 руб., а положили их на вклад под 4,5% годовых (средняя ставка в 2021 году). За 10 лет с учетом капитализации сумма должна вырасти до 611 313 руб.Срок ипотеки сократился на 1 год 4 месяца.

Экономия на выплате процентов банку практически обнулилась и составила всего 28 580,79 руб.

Это произошло из-за того, что в конце выплат основной долг уже почти погашен.Какие выводы: досрочно заплатив 400 000 руб. в начале выплаты ипотеки, мы бы рассчитались с банком на 4 месяца раньше и сэкономили бы на 417 013,71 — 28 580,79 = 388 432,92 руб.

больше. Даже с учетом накопленных за счет вклада процентов досрочное погашение в последний год оказалось менее выгодно.Надеяться на прибыль от депозитов при досрочном погашении кредитов не стоит.

Исторически сложилось, что ипотечные проценты в нашей стране выше, чем ставки по вкладам. Даже самый выгодный депозит оставит заемщика в «минусе».Налоговый вычет. Все, кто работают официально и платят НДФЛ, могут вернуть 13% от денег, потраченных на покупку квартиры и оплату процентов по ипотеке.

За счет можно частями получить 260-650 тыс. рублей на одного человека.Материнский капитал. С 1 января 2021 года за первого ребенка положен материнский капитал 466 617 руб., за второго — 616 617 руб.

Эту выплату можно направить на досрочное погашение ипотеки, если банк не запретил это в договоре.Дополнительные источники дохода. Найдите вторую работу или подработку, займитесь фрилансом, заведите и монетизируйте блог, начните писать и продавать картины — найдите применение своим умениям и свободному времени.

Не обязательно заставлять себя «работать на ипотеку» все время. Если вы нацелены погасить кредит досрочно — определите период, в течение которого готовы взять дополнительную нагрузку.

Работа не должна превращаться в бесконечную каторгу.«Случайные деньги». Это могут быть бонусы и премии на работе, денежные подарки — даже выигрыш в лотерею. Здесь главное умеренность — если начать вносить все «случайные деньги» как досрочные платежи, со временем может появиться ощущение ипотечного рабства.

Часть таких доходов надо обязательно тратить на себя и «подушку безопасности» из шести ипотечных платежей, если ее еще нет.Доходы от экономии. Если вы еще не слышали о пресловутом «эффекте латте», самое время научиться применять его на практике — даже мелкая экономия в долгосрочной перспективе помогает накопить большие суммы.

Откажитесь от вредных привычек — бросив курить, можно сэкономить в год на средний месячный платеж.

Узнайте, как можно Если вы привыкли тратить большие суммы на отпуск, попробуйте сократить бюджет — но без ущерба для качества отдыха.Предположим, вам нужно выбрать из двух вариантов досрочного погашения ипотеки. Первый — по мере возможности вносить относительно небольшие суммы.

Второй — накопить побольше денег и уже потом досрочно погасить кредит разом.За счет небольших регулярных выплат досрочно гасить ипотеку выгоднее, чем копить. Ждать не имеет смысла, каждый лишний месяц увеличивает переплату.Убедимся на примере — рассчитаем досрочное погашение ипотеки суммой 7 млн руб. на готовое жилье под 8,3% годовых на 12 лет.

Предположим, заемщик нашел подработку на год с ежемесячной оплатой 20 000 руб. — всего получается 240 000 руб.Срок ипотеки в итоге удалось сократить на 7 месяцев. Экономия на выплате процентов банку составила 364 781,76 руб.Теперь представим, что все деньги с подработки в течение первого года ипотеки поступали не на оплату кредита, а хранились на вкладе с пополнением под 4,5% годовых.

В итоге с накопилось 245 452,15 руб.Приблизить окончательную выплату ипотеки получилось на 7 месяцев — так же, как при ежемесячных досрочных выплатах. А вот экономия на переплате по процентам оказалась немного ниже — 346 127,39 руб.Вывод такой — если есть лишние деньги, лучше не ждите и отправляйте их на досрочное погашение.

Так вы сможете сэкономить на выплате процентов. Пусть это будут небольшие суммы (скажем, 5-10 тысяч рублей), за весь срок ипотеки может получиться приличная сумма.Невыгодно в первую очередь тогда, когда досрочное погашение ипотеки становится для заемщика кредитной каббалой. Вкладывать все доходы исключительно на оплату долга — не лучшая инвестиция во всех смыслах.

Но есть несколько ситуаций, когда досрочное погашение ипотеки на поздних сроках может быть экономически невыгодно.Досрочно погашать ипотеку на поздних сроках невыгодно, когда сумму досрочного платежа можно инвестировать с прибылью, которая значительно превышает экономию на переплате по кредиту.

Такое, хоть и редко, но бывает.На практике сравнить экономию от досрочного погашения с прибылью от других инвестиций достаточно просто:

  1. Сравните, что больше — экономия на процентах по ипотеке или прибыль от инвестиций.
  2. Оцените прибыль от инвестиций досрочного платежа в какие-либо другие объекты (например, в бизнес, депозиты, ценные бумаги, недвижимость).
  3. Посчитайте экономию от досрочного погашения через онлайн-калькулятор.

При досрочном погашении почаще задавайте себе вопрос: а если вложить деньги не в ипотеку, а куда-то еще — получится ли заработать больше?

Иначе можно упустить прибыль.Убедимся на примере: предположим, мы взяли квартиру по льготной ипотеке на 12 лет.

В последний год у нас появились 500 000 руб., а вместе с ними и возможность почти полностью закрыть кредит раньше графика.Вот что будет, если досрочно погасить ипотеку:Заплатив 500 000 руб., мы сэкономили на переплате по процентам 21 939,29 руб. Если эти же 500 000 руб. получится инвестировать, к примеру, на фондовой бирже под 8% годовых, то прибыль составит уже 40 000 руб. Вложившись в ипотеку, мы потеряли разницу в 18 060,71 руб.

— это и есть наша упущенная прибыль.Сокращая срок ипотеки, вы можете делать ее для себя дороже.

Так бывает, когда при выплатах не учитывают эффект инфляции. Грубо говоря, 40 000 руб. в 2021 году стоят дороже, чем та же сумма — но уже в 2030 году.

Но тут очень важно, чтобы доходы заемщика из года в год росли больше, чем инфляция.Сейчас официальная инфляция в России в среднем составляет 4% в год. Если взять это за основу, то через 5 лет платеж официально «подешевеет» на 20%. Если зарплата в этот период будет расти даже минимально, чтобы покрывать инфляцию — на поздних сроках ипотеки логичнее продолжить выплаты по графику, оставив ежемесячный платеж обесцениваться и дальше.

Но надо признать, что на практике обратить инфляцию в свою пользу очень трудно.

  1. деньги на досрочное погашение ипотеки можно найти за счет налогового вычета, материнского капитала, дополнительного заработка, правильной экономии и рационально распоряжаясь доходами;
  2. чтобы хорошо сэкономить на переплате, важно начать досрочно погашать ипотеку как можно раньше — с первых лет кредита;
  3. досрочно гасить ипотеку может быть невыгодно на поздних сроках — когда деньги можно инвестировать более удачно, а также если ежегодный рост доходов заемщика опережает инфляцию.
  4. чем ближе окончание выплат — тем менее выгодно вносить досрочные платежи, вы не сэкономите на переплате по процентам;
  5. вносить небольшие суммы сразу выгоднее, чем ждать и копить;

Понравилась статья?

Ставьте лайк и подписывайтесь, чтобы не пропустить следующую! Нужна помощь в выборе новостройки?

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+