В каких случаях не допускается?

Муниципальное жилье – дар или проклятье? Обмен квартирами по договору социального найма

Летом 1991 г. правительство дало разрешение на приватизацию жилья. К 2016 г. в собственности россиян находится 84,7 процента всех жилых построек.

Эти люди могут свободно распоряжаться своими квадратными метрами (читайте об обмене приватизированной квартиры). Но как быть остальным. В этой статье речь пойдет о тех, кто отказался от приватизации.

Есть ли для них возможность изменить свои жилищные условия? Как это сделать, и с какими трудностями придется столкнуться.

Как выглядит принудительный бартер муниципального жилья?

Обмен муниципального жилья на принудительном уровне через суд – это обмен квартир между членами разных домохозяйств. При этом, наймодатель может выступать против проведения такой процедуры.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 755-93-81 . Это быстро и бесплатно !

Узнайте из наших статей о том, как обменять комнату в общежитии или коммуналке, а также двухкомнатную и трехкомнатную квартиры, и можно ли обменять долю.

С чего начать?

  1. Первым делом необходимо решить вопрос согласия членов семьи.
  2. Далее, отыскать жилплощадь, которая устроит соискателя. Помощь, в решении этой проблемы, окажут частные агентства, наймодатель.
  3. Последний пункт – сбор и подача документов.

Согласно п. 5 ст. 72 ЖК РФ новая жилплощадь может находиться не только в населенном пункте нанимателя, но и в любой части России.

Возможен ли бартер жилыми помещениями по договору социального найма жилого помещения?

Согласно жилищному кодексу бартер жилыми помещениями возможен. Однако это будет сопровождаться серьезной бумажной волокитой.

Для реализации своего права придется запастись выдержкой и терпением. Съемщикам, решившимся на этот шаг, пригодится информация, приведенная далее в тексте.

Образец договора обмена жилыми помещениями по договору социального найма.

О том, как поменять старое жилье на новостройку, осуществить междугородний бартер, а также о том, как правильно сделать обмен с доплатой, заключив соответствующий договор мены, вы можете узнать на нашем сайте.

На праве социального найма. Жилье в безвозмездное пользование – реальность

Право на жилье в России является конституционным. Это означает следующее:

  • жилое помещение можно не только купить, чтобы владеть;
  • жилплощадь можно получить «бесплатно», для пользования ею по целевому назначению – для проживания.

Основные юридические принципы, по которым в стране осуществляется распределение жилья, изложены в Жилищном Кодексе Российской Федерации (для краткости – ЖК). В статьях 49 – 91.15 этого документа закреплены положения, в которых определены понятие, порядок возникновения и действия социального найма – особой формы пользования жильем на безвозмездной основе. При этом пользователь имеет право даже совершать с помещением определенные сделки – например, сдавать его в поднаем или обменивать на другое жилье.

Сроки и стоимость оформления

После представления документов, наймодателю потребуется до 10 рабочих дней на вынесение решения. По истечении этого срока заявителю будет предоставлен ответ в письменной форме.

Если сделка одобрена, придется ждать еще 10 дней, которые потребуются организации для расторжения старого договора найма и составления нового.

Госпошлина при обмене социального жилья не взимается, но это не означает отсутствие денежных затрат:

  1. Если бартером занимается агентство недвижимости, естественно оно возьмет плату, за свои услуги. Стоимость будет зависеть от организации.
  2. Каждая из сторон сделки может потребовать материальной компенсации, в случае неравноценного бартера.
  3. Желательно узнать рыночную стоимость своей квартиры. На это также потребуются деньги.

В каких случаях не допускается?

  1. Размен жилья является невозможным, если к нанимателю предъявляется иск о расторжении или внедрённых изменениях текущего договора найма.
  2. Не разрешается менять жильё, которое расположено в аварийном доме или в том, который подлежит сносу.
  3. Не подлежат этому те квартиры, в которых была сделана перепланировка без разрешения государственного органа.
  4. Обмена также невозможна в том случае, если у одной из сторон худшие условия для жилья.
  5. Если в документе будут какие-либо нарушения положений кодекса РФ, суд признает результат некорректным.
  6. Неправомерными могут быть сделки, которые совершаются несовершеннолетним лицом без согласия представителей закона.

Законные основания

Какими законами регламентируется обмен жилыми помещениями по договору соцнайма? Статьи 72, 70 (часть 1), 73 (указаны основания для отказа в обмене), 74, 75 Жилищного Кодекса Российской Федерации, 1-я часть ГК РФ, пункт 34 Постановления ВС РФ №14.

Все, что связано с обменом государственными жилплощадями, регулирует Жилищный Кодекс РФ. Если подобная процедура происходит между собственниками недвижимости, сделка называется меной, правовая основа для нее — Гражданский Кодекс РФ.

Основания для совершения сделки:

  1. Соглашение в письменной форме.
  2. Письменное согласие проживающих в обмениваемых квартирах жильцов.

Образец договора обмена жилой площади муниципального жилищного фонда.

Оформление обмена жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма

1. Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений но договорам социального найма осуществляется с согласия соответствующих наймодателей на основании заключенного между указанными нанимателями договора об обмене жилыми помещениями.

2. Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями.

3. Договор об обмене жилыми помещениями (оригинал) представляется нанимателями, заключившими данный договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Такое согласие или отказ в даче такого согласия оформляется наймодателем в письменной форме и должны быть выданы им обратившемуся за согласием нанимателю или представителю нанимателя не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения.

Какой орган занимается данным вопросом:

Организация обеспечения жильем всех членов общества возложена на муниципальную власть городов и поселков. Должностные лица этих органов отвечают за разработку законов местного значения, наделение полномочиями работников структурных подразделений, составление программ строительства и ввода в эксплуатацию социального жилья.

4. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями допускается только в случаях, предусмотренных статьей 73 настоящего Кодекса. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен может быть обжалован в судебном порядке.

5. Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями, и одновременного заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями. Расторжение и заключение указанных договоров социального найма осуществляются наймодателем не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина и представления им указанных в настоящей части документов.

Требования к жилому помещению

Вышеупомянутое Постановление № 47 определяет следующие критерии соответствия помещения понятию «жилье»:

  • местонахождение: здания – в жилых зонах, помещения – не в цокольных этажах и не в подвалах ;
  • состояние несущих и ограждающих элементов в помещении, на проходных площадках, поблизости: работоспособны и травмобезопасны;
  • инженерные системы – комплектны, в рабочем состоянии, санитарно функциональны.
Какие документы необходимы?

Для обмена квартиры потребуются такие бумаги:

  • Заявление, где прописана нужда в проведении обмена.
  • Копия паспорта гражданина РФ.
  • Договор найма площади.
  • Письменный документ от администрации.
  • Платёжные документы, которые иллюстрируют полноту предоставляемых коммунальных услуг.

Когда могут отказать?

Законодательным актом утверждены условия, не соблюдение которых повлечет за собой отказ при оформлении мена. Они приведены в ст. 73 ЖК РФ:

  1. Отказать могут тогда, когда против нанимателя выдвинут иск, о расторжении договора соц. найма.
  2. Если право пользованием жильем оспаривается в судебной инстанции.
  3. Жилье подготавливается к сносу или признано негодным для жизни.
  4. Утверждено постановление о капитальном ремонте дома.
  5. После заключения сделки в жилплощадь въезжает человек, с нарушениями физических норм, которые находится в списке, приведенном в п.4 ст. 51 ЖК РФ.

В каком случае сделка недействителна?

Смена жилых помещений по договору соцнайма невозможна в таких ситуациях:

  1. Наниматель помещения получил иск расторжения действующего договора.
  2. Право на пользование обменным жильём оспорен в судебном порядке.
  3. Мена жилого помещения не может быть произведена в том случае, если в квартирах непригодные для жилья условия.
  4. Планируется переоборудование или снос одного из домов.
  5. Как результат, в коммунальную квартиру будет вселён человек с хронической болезнью в тяжёлой форме.

Категории граждан, которые имеют право на жилье по социальному найму

На социальный найм жилья могут претендовать только граждане России – те, у кого есть соответствующий паспорт. Иностранцы, а так же организации, предприятия (в т.ч. частные) таким правом не обладают. Зато члены семей россиян могут рассчитывать на социальную поддержку в виде выделенных квадратных метров, если доход каждого из них ниже регионального прожиточного минимума.

Вторая категория граждан – адресная. К ней относятся те, чья неудовлетворенность в жилье определяется отдельными нормативными актами: Указами Главы государства, Постановлениями Главы Правительства, отдельными законами. Этим лицам квартиры могут выделяться органами центральной власти или местной – в зависимости от конкретной нормы закона.

Орган местного самоуправления с 2005 года в первую очередь заключает договор социального найма с гражданами, которые могут считаться в понимании муниципалитета малоимущими. В основе оценки имущественной обеспеченности лежит соотношение между общей стоимостью семейного богатства и ценою необходимого жилья.

В каждом населенном пункте могут быть свои особенности, которыми руководствуются учреждения, отвечающие за распоряжение жилым фондом. В этом случае орган местного самоуправления должен принять соответствующее решение, утвердить его на сессии и опубликовать в своей газете. И все-таки, основополагающие принципы в целом не различаются.

Расчет ведется с учетом потребностей всей семьи. В общую обеспеченность включают сумму доходов, которые могут быть получены в течение расчетного срока (обычно 20 лет), и стоимость остального имущества. Если размер имущественной обеспеченности будет меньше, чем расчетная стоимость минимального помещения для семьи, таких граждан могут признать нуждающимися в социальной поддержке. Минимальная потребность семьи в жилой площади определяется исходя из расчетной нормы – площади на человека.

В каждом территориальном административном центре приняты свои нормативные границы для расчета нуждаемости. Среди норм выделяют две:

Первая норма площади на человека – та, ниже которой начинается понятие антисанитарии.

Вторая – предельная норма, социальный стандарт. В разных регионах для различных типов квартир она может равняться 18 – 33 кв. метрам. Исходя из ее величины, муниципалитет определяет площадь квартиры, которая будет предоставлена семье в пользование. Одиноким гражданам могут предложить отдельные квартиры площадью до 36 м кв.

Граждан, которые нуждаются в жилье и претендуют на заключение с государством договора социального найма, местная администрация включает в очередь.

При этом она руководствуется определенными критериями:

  • Человека поставят на квартирный учет, если у него (и членов семьи) нет другого жилья – ни в собственности, ни в социальном найме.
  • Жилье в пользовании граждан может быть (на праве владения либо пользования социальной квартирой), однако его площадь, приходящаяся на каждого члена семьи, ниже региональной учетной нормы.
  • Жилплощадь не соответствует нормам, изложенным в разделе IIПостановления Правительства России от 28.01.2006 года № 47. Именно в этом Положении перечислены требования, которым должно удовлетворять помещение, чтобы быть пригодным для жилья.
  • Семья проживает в одной квартире с другими нанимателями (независимо от формы собственности), и при этом один из членов семьи тяжело хронически болен настолько, что совместное проживание с ним невозможно, а другого жилого помещения нет.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: