Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком собственником. Проведение сделки

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком

Здравствуйте друзья. Если вы собираетесь продать свое жилье самостоятельно, не прибегая к помощи специалистов риелторов, вам придется изучить множество нюансов, так или иначе связанных с данным процессом.

Во-первых, нужно ознакомиться с рынком, изучив подобные предложения, оценить свою квартиру, сделать косметический ремонт при необходимости. Во-вторых, собрать необходимые документы, найти покупателя, правильно оформить сделку и так далее.

Помимо основных документов (правоустанавливающие бумаги, техпаспорт и прочее), потенциальный покупатель может затребовать некоторые документы, которые в принципе не обязательны, но обеспечат ему дополнительную юридическую гарантию в случае чего.

Практически в каждой семье есть дети, некоторые из которых не просто зарегистрированы в квартире или доме, но и попутно являются еще и собственниками данной недвижимости. Давайте подробнее рассмотрим ситуацию, когда квартиру необходимо продать, однако в ней зарегистрированы несовершеннолетние.

Когда продавать недвижимость ребенка нельзя

Сделка по купле-продаже квартиры с несовершеннолетними собственниками будет признана незаконной, если заключена между детьми и родителями, детьми и бабушками, дедушками, другими близкими родственниками. Это правило касается как продажи квартиры, полностью принадлежащей ребенку, так детских долей.

Так, если мать, отец и несовершеннолетний сын имеют каждый по 1/3 доли в одном жилом помещении, мать, действуя как законный представитель, не вправе продать долю сына его отцу. Такая сделка будет признана недействительной.

Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником или прописанным ребёнком:

Как юридически грамотно поступить, продавая недвижимость, право на которую имеет несовершеннолетний ребёнок?

Одинаковы ли (с точки зрения документального оформления сделки купли-продажи) случаи, когда ребёнок — хозяин части квартиры, или когда он просто там зарегистрирован?

Давайте познакомимся с основными шагами, которые должны быть сделаны для соблюдения буквы закона.

Что говорит закон

Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником:

Очень часто дети проживают с родителями на правах общего владения. Иными словами, ребенок является собственником доли конкретной жилплощади. Встречаются также случаи, когда дети выступают единоличными хозяевами. Возможна ли в этих ситуациях продажа квартиры и как правильно провести подобную сделку?

Особенности сделок с жильем несовершеннолетних детей в России регулируются следующими нормативными актами:

  • Конституцией РФ;
  • Гражданским кодексом РФ (ФЗ № 51 от 30.11.1994г.);
  • Семейным кодексом РФ (ФЗ № 223 от 29.12.1995 г.);
  • Законом об опеке и попечительстве (ФЗ № 48 от 24.04.2008г.);
  • Жилищным кодексом РФ (ФЗ № 188 от 29.12.2004);
  • Законом «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (ФЗ № 1541-1 от 04.07.1991г.);
  • другими актами, в т. ч. муниципального значения.

Данные документы рассматривают несовершеннолетнего гражданина в качестве полноправного члена общества, обладающего полным комплексом прав и свобод. Его отличие от взрослого состоит лишь в том, что некоторые из своих прав и свобод, в силу возраста, ребенок может реализовывать только с помощью родителей, а при их отсутствии – через своих законных представителей или органы опеки и попечительства.

При осуществлении сделок с недвижимостью органы опеки обязаны обеспечить защиту имущественного права несовершеннолетних. Существует распространенное заблуждение, что в органах опеки нужно получать разрешение на отчуждение жилья несовершеннолетнего только в случае ухудшения его жилищных условий. Однако это не так: любые изменения в правовом статусе жилой квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, должны быть согласованы с этим органом.

Особенности продажи квартиры с несовершеннолетним ребенком:

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком существенным образом отличается от стандартных условий совершения таких сделок. Законодательство требует обязательного соблюдения прав детей в любых случаях распоряжения их имуществом.

Сделка, не одобренная органами опеки, не будет ни удостоверена нотариусом, ни признана государством. Но, даже если таковая и была осуществлена каким-либо обходным путем, она однозначно судом будет признана впоследствии недействительной. Особенно если при этом жилищные условия ребенка ухудшились (основное условие получения согласия на отчуждение квартиры несовершеннолетнего собственника в общем случае – приобретаемое жилье не должно каким-либо образом ухудшать условия его проживания: ни по метражу, ни по качеству, ни по санитарным нормам, ни по размеру доли, ни по каким-либо другим параметрам).

Проведение сделки

Сделка по продаже квартиры, где одним из владельцев является несовершеннолетний гражданин, проводится в следующем порядке:

  1. Обращение в местное отделение ООП с прошением о выдаче разрешения на продажу. Подача письменного заявления должна сопровождаться предоставлением обязательного документального перечня.
  2. С официальным разрешением опеки следует отправиться в нотариальную контору, где будет зарегистрирован договор купли-продажи квартиры. Так же, как и в опеку, к нотариусу потребуется предоставление документального доказательства о дальнейшем приобретении нового жилья, о его размерах и условиях.
  3. С заверенным нотариально договором и согласием опекунской службы проводится обращение в государственный кадастровый орган для снятия с учета и регистрации прав собственности.

На всех этапах сделки важно различать возраст несовершеннолетнего продавца. Так, если его можно отнести к категории малолетних детей, то он не вправе подписывать никакие документы и за него это должны делать родители или опекуны. Дети старше 14 лет, должны расписываться во всех заявлениях, бланках и договорах самостоятельно, что касается и заявления о выдаче разрешения от опеки.

Возможна ли продажа квартиры с прописанными в ней детьми:

Подобная сделка по закону осуществима только при условии, что по данному адресу не зарегистрированы несовершеннолетние граждане, однако при этом дети обязательно должны иметь прописку. Поэтому продажа квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми осложняется необходимостью выписать их из продаваемого жилого помещения по другому адресу.

Порядок продажи жилья, принадлежащего детям на праве собственности

Несовершеннолетние граждане могут выступать полноправными владельцами объектов недвижимости, однако реализация ими гражданских прав существенно ограничены недееспособностью. Все сделки по приобретению или отчуждению квартиры могут осуществляться с учетом следующих особенностей:

  1. пока ребенку не исполнилось 14 лет, все формальности за детей исполняют их законные представители (родители или опекуны);
  2. по достижении указанного возраста несовершеннолетние граждане могут участвовать в сделках с согласия родителей.

Пока ребенок не достиг возраста 14 лет, его подпись не требуется для совершения всех необходимых действий. С получением паспорта дети уже должны самостоятельно ставить подпись на юридически значимых документах, однако для этого в обязательном порядке потребуется согласие родителей.

Помимо указанных ограничений, для продажи собственного имущества детей потребуется обязательное согласие органов опеки и попечительства. Указанные учреждения уполномочены на защиту прав и интересов несовершеннолетних граждан, в том числе при распоряжении недвижимым имуществом. Без оформления такого документа сделка может быть признана недействительной, а проданный объект будет возвращен в собственность ребенка.

Согласие органов опеки на продажу жилого помещения потребуется при любой форме собственности ребенка – личной, долевой или совместной.

Алгоритм проведения сделки по продаже квартиры с долей несовершеннолетнего

Таким образом, алгоритм проведения сделки с продажей квартиры с несовершеннолетним собственником выглядит так:

  1. Поиск подходящего решения для продажи квартиры – покупка другого жилья или дарение доли в другой недвижимости.
  2. После выбора варианта необходимо собрать все требуемые документы на объект. Если это приобретаемая квартира, то нужно провести переговоры с владельцами жилья, заключить с ними предварительный договор и заручиться их согласием подождать окончания процедуры сбора всех бумаг.
  3. Если новая квартира будет покупаться с помощью ипотеки или кредита, нужно получить предварительное одобрение в банке, а также оформить нотариальное обязательство подарить ребенку долю в жилище после выплаты займа.
  4. Все собранные документы сдаются в отдел опеки, оформляется заявление.
  5. После удовлетворительного решения можно переходить к совершению сделки по стандартной схеме.
  6. Стороны заключают основной договор, производят расчеты и регистрируют право собственности на жилплощадь.
  7. После того, как доля ребенку выделена, в орган опеки предоставляются документальные свидетельства этого – иначе не миновать инспекции и штрафных санкций.

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка? Смотрите следующее видео-интервью:

Продажа квартиры, полностью принадлежащей несовершеннолетнему

Начнем с того, что покупателей на приобретение такой квартиры найти будет проблематично, особенно в случаях продажи законным представителем по праву опеки или попечительства. Всякая сделка, где одна из сторон действует:

  • по доверенности
  • от имени представителя (в данной ситуации договор купли-продажи будет составляться именно с законным представителем)
Продажа приватизированной квартиры:

В последующем, при продаже приватизированной квартиры, в которой постоянно проживал и был зарегистрирован ребенок, но по каким-то причинам не участвовал в приватизации (по российским законам, в таком случае он должен был обрести статус собственника), опека вправе начать проверку. Финалом вмешательства государственного органа может стать отмена сделки, если она уже была заключена, или отказ в выдаче разрешения на продажу.

уже сама по себе опасна, поскольку право представительства может быть оспорено заинтересованным лицом после сделки, что повлечет ее отмену.

Чаще всего несовершеннолетний является собственником квартиры, когда:

  • стал участником приватизации;
  • по наследству;
  • по договору дарения.

Понятно, что дети не могут совершать сделки самостоятельно. Исключения составляют несовершеннолетние, если им больше 14 лет: им закон разрешает распоряжаться имуществом с письменного согласия взрослых (ограниченная дееспособность), но таких случаев единицы. Обычно продажа квартиры, принадлежащей на праве собственности ребенку, организована родителями, от которых должно быть получено письменное согласие на совершение купли-продажи.

Продажа приватизированной квартиры с прописанными детьми

Еще один нюанс здесь, который необходимо проверить Покупателю, касается случая, когда продаваемая Откроется в новой вкладке.”>квартира была приватизирована – т.е. основанием права собственности служит Договор передачи («договор приватизации»). И продается такая квартира с прописанными в ней детьми.

Суть в том, что при передаче жилья из муниципальной собственности в частную (приватизация), собственниками квартиры становятся все прописанные в ней жильцы. Но взрослые люди имеют право по своему желанию отказаться от участия в приватизации (этот отказ фиксируется письменно), в то время как несовершеннолетние дети становятся собственниками автоматически.

Таким образом, в случае с приватизацией квартиры Покупателю следует проверить (по архивной Выписке из Домовой книги), были ли несовершеннолетние дети прописаны в квартире на момент ее приватизации. Если да – то они должны были быть включены в число ее собственников (и их имена, соответственно, должны быть в Выписке из ЕГРН).

Если же по какой-то причине этого не произошло, значит закон был нарушен, и от такой квартиры лучше отказаться. Подросшие дети вполне могут потом восстановить свое нарушенное право по суду.

Если окажется, что на момент приватизации дети были зарегистрированы по другому адресу (например, у своей бабушки), то приватизация прошла корректно – дети в этой квартире могли быть зарегистрированы позже, и собственности в этой квартире они уже не имеют. Такую квартиру можно покупать без разрешения Органов опеки и попечительства, но с соблюдением условий выписки детей, указанных выше.

Итак, сделки купли-продажи квартир, в которых прописаны дети (не собственники), довольно часто происходят на рынке, и никаких сложностей для Продавцов не представляют. Покупателям же в таких случаях надо проявить дополнительную заботу о том, куда и каким образом будет выписан несовершеннолетний ребенок после продажи квартиры.

А если ребенок – собственник квартиры, то есть имеет в ней долю собственности, так же, как и его родители, например? Как в этом случае быть? Об этом можно узнать из отдельной статьи Глоссария о Откроется в новой вкладке.”>продаже квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка.

Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!
Заказать консультацию профильного юриста по недвижимости или полное сопровождение сделки можно Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: