Продажа квартир через банковскую ячейку. Как грамотно составить договор?

Заключение

Очень важно чтобы представители банковского учреждения, где будет арендована ячейка, имели достаточное количество опыта проведения подобных сделок. Эксперты рекомендуют не экономить и начать сотрудничество с теми банками, у которых большой поток клиентов и присутствует налаженная система действий. Нельзя забывать о то, что продажа квартиры через банковскую ячейку требует определенных знаний в юридической сфере, а посему следует заранее получить консультацию у агента по недвижимости.

Как грамотно составить договор?

Договор аренды банковского сейфа составляет банк. Его необходимо будет изучить и подписать, но корректировке он, как правило, не подлежит. Особое внимание стоит обратить на пункты, описывающие порядок доступа к сейфу, ответственности банка за сохранность средств, а также способ решения проблемы в случае утери ключа, форс-мажорных обстоятельств, в том числе срыва сделки. Если что-то не устраивает, то лучше обратиться в другое банковское учреждение.

Заключение:

Банковская ячейка – наиболее часто используется при оформлении договора купли-продажи недвижимости. По статистике этот способ применяют до 80% всех участников рынка.

Передача денег через сейф обходится дешевле аккредитива и безопасней передачи наличных в офисе нотариуса. А главное: в случае, если сделка не состоится и договор купли-продажи не будет зарегистрирован, у покупателя останутся его денежные средства.

Делается отметка о том, какая сумма прячется в банковскую ячейку перед сдачей документов на госрегистрацию перехода права собственности. Выбор банка осуществляется по соглашению сторон.

Отмечается и срок, когда деньги будут изъяты из хранилища продавцом, а также список документов при наличии которых это будет возможно. В договоре купли-продажи указывается и номер договора аренды сейфа, чтобы не было путаницы или поводов для мошенничества.

Как осуществляется хранение денег в сейфе банка?

Варианты аренды банковской ячейки различаются в зависимости от условий договора аренды ячейки в банке – и от условий самого договора купли продажи. В целом же надо отметить следующие моменты:

  • Чем больше ячейка – тем дороже её аренда. Вместительный сейф более удобен для клиента, но занимает значительное место в банковском помещении.
  • Доступ к хранилищу может быть обусловлен разными условиями.

Процедура продажи квартиры через банковскую ячейку:

Существует три варианта передачи денег при подписании договора купли-продажи квартиры. В данной статье мы рассмотрим, как продать квартиру через банковскую ячейку. Этот метод позволяет продавцу защитить себя от финансовых рисков, связанных с жульничеством покупателя.

В частности, продавцу для получения денег всегда потребуется паспорт и документ, подтверждающий регистрацию права на квартиру (например, выписка из ЕГРН согласно ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»), но практические нюансы зависят от условий договора и политики конкретного банка.

  • Обычным условием для хранения в ячейке является конфиденциальность. Сотрудники банка ни при каких условиях не имеют доступа к содержимому сейфа. Именно потому гарантировано, что они, даже по сговору с покупателем, не могут подменить купюры резаной бумагой – но именно потому они и не могут заверить продавца в том, что сумма в сейфе достаточна по договору.
  • В целом же ст. 922 ГК РФ даёт клиенту банка два варианта хранения:

    1. Ответственное (именно договор хранения) – банк по условиям договора следит за тем, как ценности помещаются в сейф, отвечает за содержимое ячейки и контролирует процедуру выемки содержимого ячейки.
    2. Обычное (договор аренды) – банк лишь сдаёт в аренду ячейку в хранилище. Что именно там находится, банк не контролирует – и, соответственно, ответственности за содержимое никакой не несёт.

    Плюсы и минусы использования такой оплаты

    Одним из способов использования ячейки является тот, при котором она выступает как надёжное и «нейтральное» хранилище средств, подлежащих передаче от одного лица к другому.

    Несомненная выгода банковской ячейки при расчётах по договору о покупке квартиры состоит в следующем:

      Продавец получает доступ к деньгам, но лишь в том случае, если совершает определённые действия.

    Порядок действий по шагам:

    Расскажем по шагам, как совершить сделку с использованием сейфа в банке и, в частности, как заключить договор купли-продажи.

    Например, если выплата цены по договору связана с моментом регистрации права или подписанием акта приёма-передачи квартиры – продавец получит деньги покупателя лишь в том случае, если предъявит сотрудникам банка документы, подтверждающие, что действия им совершены.
    Банк никак не отвечает за условия сделки – а это значит, что нет риска коррупционной связи между покупателем и сотрудниками банка.

    Однако не всё так радужно – есть и определённые минусы:

    • Банк лишь предоставляет защиту, но не гарантирует, что в ячейке окажется необходимая сумма.
    • Банк не проверяет содержимое ячеек – и потому возможно использование покупателем фальшивых купюр. К числу банковских услуг обычно относится проверка подлинности денег – но её продавец может заказать лишь в том случае, когда получит доступ к содержимому сейфа.

    Если окажется, что покупатель мошенник – разбираться с ним дальше придётся самому продавцу и правоохранительным органам, банковские службы безопасности никакой помощи не окажут даже при всём желании.

  • Банк ответственности нести не будет за взлом, в котором виновато третье лицо. Банк гарантирует лишь, что никто из его сотрудников не будет иметь доступа к ячейке.
  • Договор аренды ячейки платный – и потому цена по сделке возрастает. Покупатель имеет все основания потребовать вычесть свои расходы по договору с банком из стоимости квартиры – а это означает, что продавец получит меньшую сумму, чем при других вариантах передачи денег по договору купли-продажи.
  • Банковская ячейка – хороший метод, но не панацея от преступных действий.

    Соглашение об аренде на примере Сбербанка

    А теперь посмотрим, что именно представляет собой договор аренды банковской ячейки. В качестве примера будет использован Сбербанк: его сеть отделений самая распространённая в России, даже в крупных посёлках обычно отделение имеется (хотя там услуги по аренде ячейки практически никогда и не предоставляются).

    Договор аренды в Сбербанке является трёхсторонним, поскольку в нём участвуют:

    1. Продавец.
    2. Покупатель.
    3. Сам банк как арендодатель.

    С каждой из сторон договора купли-продажи доступ к ячейке могут иметь до двух человек. В этом случае в договоре аренды указывается необходимость присутствия всех продавцов и всех покупателей при вскрытии ячейки. Кроме того, все продавцы и покупатели, имеющие доступ, должны быть указаны в договоре о купле-продаже квартиры.

    Сам договор аренды может содержать следующие условия доступа к содержимому:

    • Совместный. Все указанные в договоре аренды лица собираются вместе и открывают ячейку. В этом случае банку никакие документы не предоставляются, но и открыть сейф в одиночку никто из сторон не может.
    • Доступ при наличии документов. продавец может открыть арендованную ячейку, если предоставит банковским служащим свой паспорт, договор купли-продажи с отметкой Росреестра и выписку из ЕГРН о переходе права. Присутствие покупателя при этом не требуется.
    • Истечение срока. Если продавец так и не явился за деньгами и не продемонстрировал документы по сделке с квартирой, покупатель может забрать деньги сам в течение 7 банковских дней после истечения срока аренды. Дополнительная плата за это время не взимается.

    Срок аренды – от 1 дня до 3 лет, при этом арендатор имеет право продлевать договор неограниченное число раз. Стоимость определяется банком исходя из действующих тарифов. По состоянию на начало 2018 года она составляет не менее 75 рублей в сутки.

    Изменения могут касаться лишь некоторых условий (документы, дающие право доступа, количество лиц и т. д.), но составлять индивидуальный договор или подписывать договор, разработанный клиентом, банк не станет.

    Расчеты через банковскую ячейку

    Самым распространенным способом передачи денег за квартиру на «вторичке» являются расчеты наличными, с помощью аренды банковской ячейки. Условия расчетов здесь специально адаптированы для проведения сделок с недвижимостью, в том числе многоступенчатых альтернативных.

    Банковская ячейка – это небольшой сейф (см. фото) размером с ящик письменного стола в особом хранилище банка (депозитарии), который банк сдает в аренду на любой срок для хранения денег и других ценностей. Причем, банк не контролирует, что именно арендатор будет хранить в ячейке. Банк обеспечивает только охрану самого сейфа и контроль доступа к нему. Таким образом, обеспечивается полная конфиденциальность при передаче денег.

    Арендатором ячейки, обычно, выступает Покупатель квартиры, он же и закладывает туда деньги для Продавца. Продавец может забрать эти деньги строго в соответствии с условиями допсоглашения (дополнительного соглашения к договору аренды ячейки), которое заключается между Покупателем, Продавцом и банком (см. образец договора и допсоглашения ниже).

    В этом допсоглашении указываются условия доступа к ячейке с деньгами для Продавца квартиры – т.е. конкретные сроки и документы, которые он должен предъявить в банк. Суть в том, что Продавец должен документально подтвердить банку факт продажи квартиры Покупателю, тогда Продавец получит возможность забрать деньги из ячейки. Если в течение заданного срока он этого не сделал, то Покупатель может забрать свои деньги назад.

    Обычно, пропуском для доступа к ячейке Продавцу служит свой паспорт и Откроется в новой вкладке.”>Договор купли-продажи квартиры (свой экземпляр, оригинал), со штампом Росреестра и записью о том, что сделка прошла государственную регистрацию, и квартира перешла в собственность Покупателя.

    Дополнительным условием доступа к банковской ячейке может быть (по соглашению сторон), помимо договора продажи квартиры, еще и Откроется в новой вкладке.”>Выписка из Домовой книги Продавца, либо заменяющий ее Откроется в новой вкладке.”>Единый жилищный документ, которые подтверждают снятие с регистрационного учета всех жильцов проданной квартиры.

    Удобство и безопасность расчетов при сделках с недвижимостью здесь заключаются в том, что наличные деньги пересчитываются, проверяются и закладываются Покупателем в банковскую ячейку в присутствии Продавца. Затем деньги блокируются там на время Откроется в новой вкладке.”>регистрации сделки, и передаются Продавцу только если сделка купли-продажи квартиры зарегистрирована. Если же регистрация по каким-то причинам не произошла, и сделка не состоялась, то к ячейке снова получает доступ Покупатель, и забирает свои деньги назад (см. пример ниже).

    Договор аренды банковской ячейки может быть и трехсторонним – Покупатель, Продавец и банк. Причем, Покупатель и Продавец – оба выступают арендаторами ячейки, что сути договора не меняет. Принцип доступа к ячейке остается тот же.

    Ключ от банковской ячейки, обычно, остается у Покупателя квартиры на время регистрации сделки купли-продажи, а затем передается Продавцу, в обмен на Откроется в новой вкладке.”>расписку в получении денег за квартиру. Но по договоренности сторон после закладки денег в ячейку, ключ от нее может быть сразу передан Продавцу (ведь без документов о регистрации он все равно не получит доступ к ячейке).

    Кроме того, в допсоглашении к договору аренды банковской ячейки может быть предусмотрена возможность совместного доступа Продавца и Покупателя к ячейке в любой день, независимо от прописанных там же условий доступа Продавца и Покупателя по отдельности. Такой вариант полезен в том случае, если в процессе подготовки сделки возник форс-мажор, и стороны отказались от сделки. Тогда Покупатель имеет возможность забрать свои деньги из ячейки, не дожидаясь указанного в договоре срока своего доступа.

    На практике – это самый распространенный, недорогой и безопасный способ наличных расчетов при совершении сделок с квартирами. В тех банках, где есть депозитарий (депозитное хранилище), сотрудники депозитария всегда помогут с правильным оформлением договора аренды ячейки и допсоглашения к нему.

    Стоимость аренды банковской ячейки — «копейки» (в масштабах сделки), и варьируется в пределах 1 – 3 тыс. руб/мес. Несколько дороже стоит допсоглашение (2 – 5 тыс. руб.).

    Дополнительно банк может взимать страховой взнос за ячейку, и залог за ключ от ячейки (на случай его утери).

    Понравилась статья? Поделиться с друзьями: