Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Жилищное право - Переуступка квартиры в новостройке подводные камни

Переуступка квартиры в новостройке подводные камни

Приобретение квартиры по переуступке: «подводные камни» оформления


Процесс покупки жилья в строящемся доме сопряжен с многочисленными рисками. Поэтому, перед тем как приобрести квартиру в новостройке, имеет смысл внимательно изучить все «подводные камни» — дабы максимально застраховать себя от всевозможных «сюрпризов». Известно, что в настоящее время существует лишь два законных способа продажи недвижимости в новостройках: заключение договора долевого участия (ДДУ) и вступление в жилищно-строительный кооператив (ЖСК).

Эти схемы прописаны в основном документе, регламентирующем продажу недвижимости в строящихся домах — 214-ФЗ

«Об участии граждан в долевом строительстве многоквартирных домов…»

.

Оба вида соглашений обычно заключаются с застройщиком.

Но на практике часто встречаются случаи, когда ближе к середине-концу строительства дома застройщик продал все квартиры в нем.

А граждане, которые приобрели жилье в этом доме по ДДУ на ранних стадиях работ, решаются их продать – не дожидаясь окончания строительства.

Таких предложений в практически готовых новостройках встречается немало. Единственный способ продать жилье в таких случаях – заключить так называемый договор переуступки права требования (цессии). Порядок заключения договора цессии регламентируется 24-й главой Гражданского кодекса РФ.

Суть сделки состоит в том, что одна сторона (цедент) передает другой (цессионарию) право требовать исполнения обязательств по договору долевого участия у застройщика. То есть, благодаря этой форме соглашения, заключивший ДДУ гражданин может продать жилье в недостроенном доме. Согласно 214-ФЗ, ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации.

Более того, такой договор считается заключенным с момента такой регистрации – то есть, оформления договора в Росреестре. Договор цессии также должен проходить обязательную процедуру регистрации – данное требование прописано в 17-й статье закона 214-ФЗ. Действующее законодательство не содержит запрета на оформление нескольких переуступок.

В соответствии с законодательством, уступка права требования будет считаться законной при соблюдении трех условий.

Во-первых, на момент переуступки застройщик должен получить от цедента полную стоимость квартиры, указанную в ДДУ. Если, к примеру, дольщик заключил договор и оплачивает его в рассрочку, он может переуступить право требования лишь на основании письменного согласия застройщика. Договор с переводом долга на цессионария (в соответствие с п.

1 статьи 391 Гражданского кодекса РФ). Однако большинство строительных компаний включают в ДДУ пункт о том, что дольщик должен получить «добро» на заключение договора цессии в любом случае.

Во вторых, договор цессии можно заключить с момента государственной регистрации договора долевого участия и до подписания акта о передаче квартиры — с этого момента право требования к застройщику прекращается, а его обязательства считаются исполненными с момента подписания сторонами акта приема-передачи.

В третьих, договор цессии не должен противоречить действующему законодательству. К примеру, запрещено переуступать право требования по договорам соинвестирования, предварительным договорам купли-продажи и другим схемам, которые не соответствуют 214-ФЗ.

В суде такие сделки могут быть признаны недействительными. Кстати, право требования можно переуступить нескольким цессионариям. Но лишь в том случае, если в будущей квартире как минимум две комнаты.

Как сказано в 5-м пункте информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 30.10.2007 № 120, уступить часть прав по обязательству можно, если предмет исполнения этих обязательств делим. А в соответствие с 133-й статьей Гражданского кодекса РФ, неделимой является только та вещь, которую невозможно разделить без изменения функционального назначения. Другими словами, однокомнатную квартиру нельзя переуступить двум цессионариям, а двухкомнатную – можно.

Покупая жилье по переуступке ДДУ, важно помнить, что сделка считается заключенной только с момента ее государственной регистрации в реестре прав и передавать деньги продавцу до регистрации сделки нельзя.

Для регистрации сделок ДДУ и основанных на нем уступок права при нотариальном заверении установлен сокращенный срок регистрации – 3 рабочих дня, кроме этого нотариус с 1.01.2015 года сможет организовать расчет по такой сделке между сторонами через депозитный счет нотариуса – стоимость услуги 1500 рублей.

:

  1. ,

Подписывайтесь на «Утреннего бухгалтера». Все для бухгалтера.

  1. © 2001–2020, Клерк.Ру.

18+

Подводные камни, o которых нужно знать при сделках по переуступкам

1 сентябряСамостоятельно провести сделку по переуступке — тот еще квест.

Нужно учесть массу деталей, и на каждом этапе есть опасность допустить ошибку и потерять деньги.

Специалисты сервиса собрали основные риски в одном материале и дали советы, как их избежать.Дoгoвop уступки прав требования (ДУПТ) по-другому нaзывaют цeccиeй.

Eгo зaключaют в дoпoлнeниe к ocнoвнoмy договору долевого участия (ДДУ).Пo дoгoвopy ДУПТ в ocнoвнoй cдeлкe мeняeтcя yчacтник долевого строительства.

Что это значит: зacтpoйщик обязaн пepeдaть нeдвижимoсть нe тoмy, c кeм впepвыe заключил дoгoвop, a тoмy, ктo пpиoбpeл пpaвo тpeбoвaния нa нeдвижимocть. При такой сделке права и обязанности первоначального инвестора переходят к покупателю. При этом все условия основного договора (сроки выполнения работ, цена квартиры и гарантийный срок) остаются прежними.

Уступка возможна после государственной регистрации договора долевого участия и до подписания акта приема-передачи квартиры. Как и договор долевого участия, уступка прав подлежит государственной регистрации.Работайте исключительно с проверенными и надежными партнерами. Это касается как агентства недвижимости, так и площадок, на которых размещаются объявления.

Так вы защитите себя, в том числе от невыплаты комиссионного вознаграждения. По ДДУ/ДУПТ передаются не только права, но и обязанности.Если предыдущий участник (цедент) выплатил не всю сумму по договору, то выплачивать его долги придется новому участнику (цессионарию).

Поэтому необходимо запрашивать платежные документы, подтверждающие фактическую оплату цены договора участия, а также справку от застройщика о произведенных взаиморасчетах и отсутствии задолженности по оплате. Если цессия заключается между физическими лицами, то закон допускает оплату стоимости уступки до государственной регистрации договора.

Это создает возможность «продать» права несколько раз. Поэтому желательно для взаиморасчетов использовать банковскую ячейку.

При согласовании сделки проговаривайте все условия ее проведения и форму взаиморасчетов, а также место проведения сделки с минимальными доп. расходами.Договор цессии не должен противоречить действующему законодательству. К примеру, запрещено переуступать право требования по договорам соинвестирования, предварительным договорам купли-продажи и другим схемам, которые не соответствуют 214-ФЗ.

К примеру, запрещено переуступать право требования по договорам соинвестирования, предварительным договорам купли-продажи и другим схемам, которые не соответствуют 214-ФЗ.

В суде такие сделки могут быть признаны недействительными. Следите, чтобы на регистрацию подавался весь пакет документов.Не все учитывают тот факт, что зачастую уступка возможна с письменного согласия застройщика или при его непосредственном участии в сделке. Запросите разрешение от застройщика на уступку и уточните информацию о том, кто готовит ДУПТ.

Всегда проверяйте предоставленную продавцами информацию об обременениях по объекту.Наличие обременений банка, необходимость снятия этих обременений или выкуп объекта из-под залога — частые факторы, которые усложняют сделку или увеличивают срок ее проведения. Чтобы обезопасить себя, потребуйте у продавца, например, справки о том, что при покупке не использовался материнский капитал.Ecли ДДУ oфopмлялcя c мaтepинcким кaпитaлoм.

Ecли пpoдaвeц использовал для заключения ДДУ cpeдcтвa из мaтepинcкoгo кaпитaлa, пpoцeдypa пepeycтyпки пpaв ycлoжняeтcя. B цeccии должно быть пpoпиcaнo, чтo дeти пoлyчaт cвoи дoли в coбcтвeннocть пocлe oкoнчaния cpoкa cтpoитeльcтвa.Не забывайте про наличие пpaв нa нoвocтpoйкy y нecoвepшeннoлeтниx.

Ecли в дoгoвope ДДУ фигypиpyют нecoвepшeннoлeтниe лицa, пpи oфopмлeнии цeccии oбязaтeльнo нyжнo пoлyчить paзpeшeниe нa cдeлкy oт opгaнoв oпeки. Зaкoнными пpeдcтaвитeлями нecoвepшeннoлeтнeгo являютcя poдитeли или oпeкyны — oни и бyдyт подписывать цeccию.

Будьте внимательны при пepeycтyпке ипoтeчнoй квapтиpы.Этa пpoцeдypa cлoжнee, чeм пpocтaя пepeycтyпкa квapтиpы, купленной зa личныe cpeдcтвa.

Продавцу нyжнo выплaтить кpeдит, пpeждe чeм пpoдaвaть пpaвo тpeбoвaния, инaчe бaнк нe выдacт paзpeшeниe и нe cнимeт oбpeмeнeниe. Ecли все-таки xoтитe coвepшить cдeлкy пpи нeвыплaчeннoй ипoтeкe, пpoкoнcyльтиpyйтecь c опытным юpиcтoм.Также необходимо помнить, что нaлoг пpи пpoдaжe квapтиpы пo пepeycтyпкe — фикcиpoвaнный.

Он cocтaвляeт 13% oт выpyчки — тo ecть oт paзницы cyмм пpи зaключeнии ДДУ и ДУПТ.В заключение хотелось бы еще раз повторить: доверяйте сделку только проверенным, надежным и опытным партнерам. Это убережет вас от возможных неприятностей и рисков.

Опасная переуступка: реальные примеры из практики юриста – или как можно лишиться и денег, и квартиры

25 апреля 2021В жизни большинства россиян покупка квартиры случается один раз в жизни.

И дело это, нужно признать, довольно рискованное. Можно стать обманутым дольщиком, потерять работу посреди ипотеки, стать жителем неудачной локации. А то вот еще переуступка. Всегда ли покупка квартиры по переуступке безопасна?Это когда одно лицо передает другому лицу право требования об исполнении обязательства.

Сами обязательства тоже можно передать — тогда принимающая сторона должна их исполнить в пользу третьего лица.Как это работает с квартирами в новостройках? Действующие лица: правообладатель и правоприобретатель.

Если проще — покупатель и продавец.

Правообладатель (продавец) передает правоприобретателю (покупателю) право требования к застройщику передачи квартиры после ввода дома в эксплуатацию.

Это право основано на договоре.Это не переуступка прав собственности!

Пока дом строится, прав собственности на квартиру еще нет. Эти права получает тот, кто вступил в отношения с застройщиком и приобрел право требовать у него исполнения условий договора. Им может быть физическое лицо (дольщик) или юридическое лицо (подрядчик, соинвестор долевого строительства).Эти требования можно реализовать, получив квартиру после сдачи дома или продав их третьему лицу — конечному покупателю квартиры.

Вот второй случай — это и есть продажа квартиры в новостройке по переуступке прав требования. То есть при такой сделке между застройщиком и конечным покупателем всегда есть промежуточное звено — первичный покупатель. Чаще всего первичным покупателем .Девелоперы частных инвесторов не любят.

. Большинство таких инвесторов покупают квартиру на котловане и продают до получения права собственности дешевле, чем продает застройщик.

Поэтому в ДДУ есть пункт, по которому дольщик не может продать квартиру без согласия застройщика.И это хорошо для конечного покупателя — ну а вдруг инвестор оказался недобросовестным и продал право требования, не рассчитавшись с застройщиком. Кому нужна квартира с долгами?Опасность №1. При банальной проверке выяснилось, что паспорт «утерян».

При этом схема расчетов предполагала полную оплату при подписании ДДУ, а не после регистрации. Такое возможно — закон оставляет на усмотрение сторон вопросы расчетов при уступке. Продавец, когда ему об этом сообщили, перестал отвечать на звонки.

Что это было?.Опасность №2. Еще одна история. Бывшие супруги начали делить имущество в суде, но ареста на него почему-то нет.

Продавец по ДДУ принес заявление, заверенное у нотариуса, что в браке не состоял. Паспортом помахал — новым, сияющим, никакого штампа о браке. Рассказали ему о судебном процессе. Продавец сник и сказал, что уточнит. Больше его не видели. А ведь покупатель мог приобрести по уступке квартиру, половину которой потом отсудила бы бывшая жена продавца.Опасность №3.

Больше его не видели. А ведь покупатель мог приобрести по уступке квартиру, половину которой потом отсудила бы бывшая жена продавца.Опасность №3.

Третья задачка. Застройщик перевел по ДДУ 5 квартир на подрядчика, к примеру, «Ромашки» и 10 квартир на подрядчика «Березки» в качестве оплаты выполненных работ. Нормальная практика. Но подрядчики аффилированны друг с другом (родственные структуры).

Подрядчик «Ромашки» уступил одну из квартир продавцу, уступка зарегистрирована и оплачена. А при проверке оказалось, что уступленной квартиры у подрядчика «Ромашки» нет — она у подрядчика «Березки».

В итоге прав на эту квартиру у продавца НЕТ, покупателя от приобретения отговорили. Вопрос: как это смог пропустить Росреестр?.А вот так. Проверять надо за всеми!Мораль этого всего такова.

Решив приобрести квартиру по переуступке, не экономьте на юридической проверке! Она нужна всегда по каждой конкретной квартире, а не один раз по всему жилому комплексу. Иначе можно влипнуть в серьезные неприятности.

Переуступка квартиры в новостройке

1 октября – это один из способов продажи прав на строящуюся квартиру. Это довольно частое явление на первичном рынке недвижимости. Многие ошибочно полагают, что при такой продаже происходит переуступка прав собственности на квартиру, но это не так.В период строительства дома, прав собственности на квартиры еще не существует, поэтому предметом торга становятся права требования на квартиру.

Эти права требования возникают сначала у того, кто первым вступает в отношения с Застройщиком, и приобретает право требовать у него исполнения условий договора. Причем, этим приобретателем может быть как физлицо (например, дольщик), так и юрлицо (например, подрядчик или соинвестор строительства).

Эти самые права требования первичный приобретатель может реализовать как в виде получения квартиры (после сдачи дома), так и в виде продажи своих прав требования третьему лицу – конечному Покупателю квартиры. В последнем случае как раз и происходит продажа квартиры в новостройке по переуступке прав требования .

Фактически, при такой сделке между Застройщиком и конечным Покупателем квартиры всегда присутствует промежуточное звено – тот самый первичный приобретатель прав.Для конечного Покупателя риски несколько выше, чем риск покупки квартиры непосредственно у Застройщика. Связано это с тем, что основания для уступки своих прав у Продавца могут быть под вопросом.Чтобы продать (уступить) права требования на квартиру в новостройке, эти права нужно иметь.

И иметь их безусловно, без всяких «если…». А вот с этим как раз и бывают проблемы.Безусловное и подтвержденное регистрацией право требования на квартиру в новостройке существует только у Договора долевого участия.

Соответственно, и переуступка этого права по такому договору не вызывает вопросов. А Договор переуступки прав на квартиру, заключенный на основе ДДУ, так же как и сам ДДУ, тоже подлежит государственной регистрации в Росреестре.В остальных случаях, т.е. в случаях, когда права требования переуступаются на основе другого типа договора, регистрации такой переуступки НЕ происходит.

в случаях, когда права требования переуступаются на основе другого типа договора, регистрации такой переуступки НЕ происходит. Более того, исходные права требования могут быть под каким-нибудь условием, а значит, их существование зависит от выполнения этого условия.Например, вариант, когда подрядчик строительства получает в качестве оплаты от Застройщика ряд квартир в доме (по договору с Застройщиком), но дом еще не завершен, а подрядчик уже переуступает свои права требования на квартиры третьим лицам (покупателям).

Рекомендуем прочесть:  Квитанция жкх расшифровка москва

Если все идет по плану, дом достраивается, и подрядчик выполняет все свои обязательства перед Застройщиком, то покупатели получают переуступленные им квартиры.Но если между подрядчиком и Застройщиком возникнет спор и взаимные претензии (что бывает не так уж редко), то первоначальные права подрядчика на квартиры в доме могут быть аннулированы, в результате чего и конечные покупатели лишаются переуступленных им несуществующих прав на квартиры.Проще говоря, риск покупки квартиры по переуступке прав требования существенно возрастает, если эта переуступка происходит НЕ на основании Договора долевого участия (ДДУ).Еще один риск переуступки прав на квартиру в новостройке, выполненной в обход ДДУ (т.е. по любому другому типу договора) – это риск так называемых (подробнее о них – см. по ссылке). В случае же, когда права требования переуступаются по ДДУ, риск «двойных продаж» исчезает, благодаря государственной регистрации этих прав.Вывод: при покупке квартиры в новостройке по переуступке прав, самое важное, на что нужно обращать внимание – это подтвержденное наличие самих прав, которые переуступаются, а также их безусловность.Другими словами, риски переуступки прав на квартиру сильно снижаются для Покупателя, когда права переуступаются на основе зарегистрированного Договора долевого участия, и сам Договор уступки прав требования тоже проходит регистрацию в Росреестре.В случае уступки (переуступки) на основе другого типа договора (не ДДУ), нужно разбираться в конкретной ситуации.

Придется выяснять и убеждаться в существовании самих прав требования квартиры у Продавца, а также обоснованности их передачи (переуступки). В этом случае уже понадобится дополнительная консультация применительно к условиям конкретной сделки.

Переуступка: хитрости сделки.

Инструкция для покупателя

17 декабря 2018 106366 Теги: Переуступка — довольно популярный вид сделки при покупке квартиры в новостройке. Предлагаем разобраться, как её провести с наибольшей выгодой и минимальным риском для покупателя. Порядок проведения сделки отличается в зависимости от договора, на основании которого застройщик реализует квартиры: по договору долевого участия или путём вступления в жилищно-строительный кооператив.

В данной статье речь пойдёт о передаче прав по договору долевого участия Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи. Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи.

Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии). Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.

Зачастую, это единственная возможность жить в приглянувшемся доме, если все квартиры распроданы или цена на них сильно возросла. Желая оставаться конкурентноспособным, дольщик (инвестор) предлагает квартиру заметно дешевле, чем застройщик продаёт оставшиеся варианты.

Кроме того, новоселья не придется долго ждать – обычно переуступают права в практически построенных домах. Для максимизации прибыли инвесторы стараются продать квартиру по переуступке ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, причём необходимо успеть их реализовать до подписания акта приёма-передачи (принятия квартиры).

После подписания данного акта и до момента оформления собственности проходит в среднем 3 — 5 месяцев, а в этот период квартиру переоформить невозможно. Соответственно в домах с большим количеством квартир, ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке.
Соответственно в домах с большим количеством квартир, ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке.

Аналогичная ситуация и с компаниями-подрядчиками, которые получили жильё от застройщика в счёт оказанной услуги или поставок материалов. Такие компании обычно предлагают квартиры по более низким ценам, так как нуждаются в оборотных средствах.

Во-первых, существует риск купить проблемное жильё, срок сдачи которого отложится на неизвестный срок, либо оно вовсе не достроится. Возможно, первый дольщик (цедент) решил переуступить квартиру потому, что нашёл какие-либо технические проблемы и нарушения.

Поэтому основная задача покупателя (цессионария) – выяснить причины переуступки, досконально проверить информацию о застройщике и внимательно изучить сам договор долевого участия. Также потенциальный дольщик должен быть готов к следующим финансовым расходам:

  1. нотариальные документы, необходимые для сделки, обойдутся примерно в 3 тысячи рублей.
  2. если переуступается жилье, приобретенное в ипотеку, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения (1-2% от суммы не погашенного долга).
  3. продавец может переложить на покупателя «отступные» – расходы за переоформление документов по переуступке (порядка 30-50 тысяч рублей)

После того, как вы определились с будущей квартирой и договорились с продавцом, необходимо: Проанализировать и подготовить документы

  • Запросить акты сверки (он же – акт взаиморасчётов), подтверждающие полную, либо частичную оплату текущим дольщиком строящегося жилья.
  • Изучаем «базовый» договор долевого участия, уделяя особое внимание правам и обязанностям дольщика.

    На этом этапе будет возможность договориться с продавцом о разделении финансовых обязательств (расходов на оформление).

    При появлении сложностей и недопониманий можно обратиться к помощи юриста.

  • Подговорить нотариальное согласие супругов либо справку об отсутствии таковых.

Подписать договор

  • Подписание соглашение на переуступку обычно проходит в офисе застройщика, который визирует договор и со своей стороны (если такое требование указано в договоре).

    Важно: если жилье приобреталось по ипотеке, потребуется получение согласия банка на данную сделку и перевода долга на покупателя. В этом случае нужно подготовить для банка полный пакет документов, который обычно требуется на оформление кредита.

    Если вы готовы внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения.

  • Зарегистрировать дополнительное соглашение к договору о передаче прав и обязанностей в органах государственной службы регистрации (Росреестре). Данную услугу, как правило, оказывает застройщик.

    Юридически только после регистрации переуступка вступает в силу.

Передача денежных средств продавцу Самый популярный и безопасный способ расчета – через банковскую ячейку.

Причем продавец забирает деньги только после получения из Росреестра зарегистрированных документов — то есть когда права собственности будут уже официально переоформлены на вас. Иногда продавец может предложить скидку за передачу денег в момент сделки, чтобы не ждать перерегистрации договора, которая обычно занимает от нескольких недель до нескольких месяцев.

Однако в данном случае возникает риск, что договор по определённым причинам не пройдёт регистрацию: неправильная оплата госпошлины, ошибка в договоре, нотариальных документах и другое. Этот риск невелик, однако стоит ли игра свеч – решать только вам.

После проведения сделки обязательно получите оригинал соглашения переуступки и договор долевого участия с печатью Росреестра. Также обязательно заберите у первого дольщика документы об оплате квартиры.

Итак, подведём итоги:

  • Важно выяснить у застройщика и у банка (если квартира в ипотеке) о финансовых затратах и договориться о распределении их с продавцом.
  • Необходимо внимательно изучить документы и проверить условия сделки

Пакет документов, необходимый покупателю для переуступки №Наименование документаЭкземпляр1Документ, удостоверяющий личность (паспорт)оригинал2Документ об уплате госпошлиныоригинал и копия (с 2-х сторон)3Зарегистрированный ДДУоригинал4Договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями4 экземпляра5Нотариально заверенное согласие другого супруга на заключение договора (если объект приобретается в совместную собственность)оригинал и копия6Согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования по договору, если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособныморигинал и копия7Письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если требуется)оригинал Другие статьи Популярные новостройки: от 150 734 р./м2 от 125 528 р./м2 от 143 669 р./м2 от 105 400 р./м2 от 131 000 р./м2 от 178 600 р./м2 от 120 241 р./м2 от 115 837 р./м2 от 111 299 р./м2 от 93 059 р./м2 от 122 100 р./м2 от 127 000 р./м2 от 124 500 р./м2 от 145 869 р./м2 от 156 900 р./м2 от 134 954 р./м2 от 220 000 р./м2 от 258 000 р./м2 от 123 000 р./м2 от 231 378 р./м2 от 87 308 р./м2 от 208 250 р./м2 от 160 420 р./м2 от 152 100 р./м2 Проверь интуицию

Плюсы и минусы приобретения нового жилья по договору переуступки

8 июля.

Переуступка права требования — единственный способ приобрести жилье в понравившемся доме, если все квартиры уже распроданы.Переуступка права требования — один из наиболее распространенных способов покупки жилья в новостройках. На завершительном этапе строительства все квартиры в новых домах, обычно, бывают распроданы. Поэтому переуступка — чуть ли не единственный способ для покупателя приобрести жилье в понравившемся объекте.

Поговорим о механизме совершения сделки, а также плюсах и минусах этого способа приобретения недвижимости на первичном рынке. +7 (812) 313-2-106Цессия (или продажа-покупка жилья по договору переуступки) — это ни что иное, как передача от одного лица другому прав и обязанностей по договору долевого участия. Участники сделки называются цедент (дольщик) и цессионарий (лицо, приобретающее права и обязанности в долевом строительстве).Цессия — это заработок для инвесторов, купивших квартиру в доме на этапе котлована и перепродающих почти готовое жилье по более высокой цене.

Также договор переуступки — единственная возможность для людей, купивших долю в новостройке, не потерять деньги в случае, если у них изменились обстоятельства, и они хотят незамедлительно вернуть вложенные средства.Расторжение договора с застройщиком для покупателя чревато штрафами, а продажа своей доли — это возможность вернуть деньги в полном объеме, да еще и с прибылью.Переуступка прав возможна до тех пор, пока они не реализованы.

То есть, когда акт приема-передачи квартиры состоится, договор цессии заключить уже не получится.

Дольщик имеет право оформить право собственности сразу с несколькими цессионариями в том случае, если квартира состоит из 2 и более комнат. В действующем законодательстве нет запрета на такие действия цедента.Для покупателей квартир в домах, которые находятся на завершающей стадии возведения, договор переуступки — неплохая возможность сэкономить.

Продавцы нередко демпингуют, чтобы как можно быстрее найти покупателя для своей доли. В ряде случаев покупка жилья у частного соинвестора обходится дешевле, чем у застройщика.

Разница может составлять от 5 до 20% стоимости квартиры.Для продавцов договор переуступки прав — неплохая возможность заработать на росте цен на жилье, не дожидаясь того момента, пока новостройка будет введена в эксплуатацию.Недостаток цессии только один — покупатель принимает на себя все обязательства перед дольщиком. В случае, если договор долевого участия по каким-то причинам будет признан недействительным, новый правообладатель не сможет предъявить претензии к застройщику, только к цеденту.

Есть вероятность, что суд признает незаконной уступку прав по недействительному договору, и тогда у застройщика не останется вообще никаких обязательств перед цессионарием.Согласно ст. 4 и 17 Федерального закона № 214, договор переуступки заключается с соблюдением двух требований:

  1. с обязательной государственной регистрацией.
  2. в письменном виде;

Застройщик имеет право отказать в передаче готового объекта цессионарию на основании того, что договор между ним и цедентом государственную регистрацию не прошел. Стоит убедиться, что прежний правообладатель письменно уведомил компанию-застройщика о состоявшейся сделке.

В противном случае, по окончании строительства объект может быть передан прежнему дольщику.При оформлении сделки по переуступке права требования расходы относительно невелики. За согласование документов застройщик возьмет свою комиссию в размере от 1 до 5% стоимости жилья, прописанной в договоре долевого участия.

Как правило, эту сумму выплачивают пополам цедент и цессионарий.При заключении договора цессии, на этапе расчетов цедента и цессионера между собой, применяется механизм банковских ячеек. После того, как регистрирующий орган переоформляет договор на другое лицо, продавец имеет право забрать деньги.В большинстве случаев, участие застройщика в процессе передачи прав переуступки вовсе не обязательно.

Однако, многие строительные компании сегодня включают в договор о долевом участии отдельный пункт о необходимости получения своего согласия в случае передачи цедентом прав одному или нескольким цессионариям.

В этом случае привлечение застройщика к совершению сделки потребуется.Если на момент переуступки прав дольщик не успел выплатить стоимость жилья в полном объеме, письменное одобрение сделки застройщиком требуется обязательно.

В договор об уступке включаются пункты о переводе долга перед застройщиком на цессионария в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ и ст.

11-й Федерального закона №214.Юристы, чьей специализацией являются сделки с недвижимостью, рекомендуют подключать застройщика в любом случае.

Новому дольщику будет полезно уточнить, какие обязательства по договору предыдущий правообладатель уже выполнил, а какие еще предстоит выполнить.

Помимо этого, у застройщика стоит взять платежные документы, а также акт об исполнении обязательств по расчетам.Обратите внимание, что доходы, полученные цедентом от реализации права требования, подлежат налогообложению, согласно 208-й статье Налогового кодекса РФ.

Декларировать сделку необходимо в случае, если сумма, указанная в договоре об инвестировании средств, и договоре переуступки отличается.

При этом оплачивает налог только цедент, но не цессионарий или застройщик.

+7 (812) 313-2-106

Осторожно, мошенники: как обманывают покупателей по договору переуступки

8 августа 2021Купить квартиру – это вам не сосиски сварить.

Если что-то пойдет не так, не получится сбегать в соседний магазин и вернуться через 5 минут с новой жилплощадью в кармане. Ошибка может стоить потерянных – огромных! – денег. Но не только эта опасность подстерегает простых людей. Беда может подкрасться, например, в виде потери работы при действующей ипотеке.
Беда может подкрасться, например, в виде потери работы при действующей ипотеке.

Банкам всё равно, почему вы не можете дальше платить. Максимум что они готовы предоставить – на определенный срок.А ещё рискует тот, кто берет квартиру не у застройщика, а вроде бы у такого же собрата-дольщика. Тогда заключают не ДДУ, а договор уступки прав требования.

Кстати, доля таких сделок на первичном рынке составляет сейчас около 10-20%.Вроде бы всё чисто, просто и понятно. Используют ее обычно тогда, когда человек ну очень сильно хочет купить квартиру определенной планировки в конкретном ЖК, а у застройщика их в продаже не осталось.

При этом дом еще не достроен до конца и не введен в эксплуатацию.

Значит, собственности как таковой ещё нет, есть только право на неё. Вот его-то и переуступает одно физическое лицо другому. И делает это, как правило, за меньшие деньги, чем будет стоить эта квартира после сдачи дома.

Обычно варианта здесь два.1. Или в семье за время строительства произошло пополнение, и теперь ей явно не хватает дополнительных метров – эту квартиру хотят продать и купить побольше. 2. Или же квартиру купил инвестор: специально, чтобы потом перепродать дороже. Но если раньше прибыль могла достигать 50% (квартиры сильно вырастали в цене за время от «котлована» до финальной стадии), то теперь она редко превышает 20%.

Хотя и это немало, учитывая цены на жилье: например, при первоначальной стоимости квартиры в 4 миллиона «бонус» составит около 800 тысяч. К тому же, инвестор экономит на налоге на недвижимость (его уже будет платить новый собственник после оформления права собственности).

Есть еще и третий вариант – сознательное мошенничество. О нем сейчас и расскажем. Конечно, никуда не денутся универсальные риски, связанные с покупкой «воздуха» (то есть еще не построенной квартиры).

Даже на финальной стадии при отсутствии финансирования стройка может остановиться, а сроки сдачи – перенестись.

Или при приемке может оказаться столько «косяков», что долгожданное новоселье, опять же, придется отложить. Недавно мы подробно писали о том, как принимать квартиру и , чтобы потом не пришлось все переделывать за свой счет.

Сейчас же подробнее остановимся на рисках, связанных именно с договором уступки прав требования.

1. Обратите внимание на количество квартир, которые в конкретном ЖК продаются по переуступке.

Если их слишком много, то это может быть тревожным звоночком: у строительной компании могут быть проблемы.

Чтобы уйти от эскроу-счетов и получить возможность работать по старым правилам (), ряд застройщиков еще с весны выводили квартиры на «дочерние» компании.

, чтобы потом реализовать как раз по переуступкам. Свидетельствует ли это о том, что у компании стабильное и надежное положение?. Если «дочка» платила за квартиры не живым деньгами, а взаимозачетом, то есть некими выполненными работами (и не факт, что выполненными не только на бумаге) – реальных денег на строительство у компании может быть мало.

Несмотря на впечатляющую, казалось бы, статистику продаж. Делайте выводы. 2. Сюрприз также может подстерегать со стороны первого владельца, который способен уступить право требования, не расплатившись до конца с застройщиком. Вместе с уступкой прав на нового собственника перейдут и все обязательства предыдущего хозяина.

Согласитесь, квартира с долгами – это совершенно не то, о чем мечтает каждый из нас. К счастью, в большинстве ДДУ есть пункт, предусматривающий невозможность продать квартиру без согласия застройщика – это определенный гарант.3. А еще мошенники могут провернуть следующую схему: попытаться продать квартиру по старому паспорту, который «утерян» или «украден», и попросить полностью рассчитаться с ними прямо во время подписания договора, а не после его регистрации.

Законом это допускается. Понимаете, что происходит дальше? Несчастный покупатель остается и без денег, и без квартиры.4.

Не менее серьезные проблемы могут возникнуть, если продавец на момент покупки квартиры состоял в законном браке.

Если у него нет письменного разрешения от супруги на продажу недвижимости, то впоследствии она вполне успешно может отсудить себе половину. Тоже вполне себе нормальная схема мошенничества: написать «заявление» о потере паспорта, получить свежий без всяких отметок, а потом и деньги выручить за квартиру, и «сверху» финансовый бонус, на который прекрасно можно сгонять в путешествие, вместе с якобы бывшей супругой.5.

Ну и напоследок: признание сделки недействительной. Это может случиться, если первый дольщик будет признан банкротом в течение трех лет после совершения сделки с недвижимостью. Причем, смотреть следует не только на репутацию и надежность застройщика, его документы и разрешение на строительство, но и на статус конкретной квартиры.

Не было ли по ней ранее переуступок, нет ли в числе собственников несовершеннолетних, нет ли у продавца действующих судебных процессов. Если хоть что-то из упомянутого есть – от такого жилья лучше держаться подальше. Слишком высок риск остаться обманутым: и без денег, и без квартиры.Читайте также:

Основные риски при покупке квартиры по договору переуступки.

6 октябряВ крупных жилых кварталах квартиры могут раскупать еще в период строительства.

В большинстве случаев купить жилую недвижимость во время передачи многоэтажного дома в эксплуатацию получиться только по специальному договору переуступки. Сегодня рассмотрим, что представляет собой такой договор и какие подводные камни с ним связаны.В российском законодательном поле действуют специальные нормы, которые позволяют лицу, заключившему с застройщиком предварительный долевое соглашение, передавать права на недвижимость третьим лицам.

Причем права можно передавать неограниченное число раз, но только перед сдачей новостроя в эксплуатацию. Такую сделку называют договором переуступки. Кроме того, в соглашении принимает непосредственное участие представители застройщика.Переуступка действует в нескольких случаях.

Однако самым популярным и надежным считается вариант, при котором передаются права на долевое участие при строительстве дома. Документ будет гарантировать покупателю получение квартиры и права регистрации в ней.На заметку!

Важно понимать, что покупатель получает лишь право потребовать квартиру у компании-застройщика, а не само жилье.

К нему также переходят все риски, которые связаны напрямую с долевым строительством. Из основных рисков можно отметить постоянные взносы и обязательное принятие жилья в прописанные договором сроки.Чтобы минимизировать риски при долевом строительстве, необходимо использовать следующие советы:

  1. Узнайте причину переуступки – обязательно выясните причину передаче прав. Проблема может скрываться в низком качестве жилья либо технических недочетах, допущенных при строительстве.
  2. Налоги – не забывайте обратить внимание на уплату налога продавцом. При заключении договора на передачу прав, налог в обязательном порядке платит передающая сторона. Доходы декларируются по типовой форме и прописывается полная прибыль, которую получил продавец. Подписанную декларацию необходимо передать в местное отделение налоговой до конца апреля текущего года.
  3. Изучите договор и документы – внимательно читайте все пункты договора. Особое внимание следует уделить пункту по правам и обязанностям дольщика. Кроме того, необходимо проверить документ на подлинность. Проверяйте акт сверки, где должны прописываться все задолженности.
  4. Проверять застройщика – перед заключением соглашения следует проверить рейтинг компании. Сделать это можно с помощью сети Интернет и других открытых источников информации. Проведите оценку и анализ компании на предмет реализации все прошлых проектов.

Подробную информацию обо всех условиях данного соглашения и ответственности всех сторон договора можно изучить в статьях 382-390 ГК РФ. Кроме того, все нюансы сделки расписаны в ФЗ №214.Для консультации по приобретению квартиры в новостройке, вторичке или по переуступке СПб — звоните в 8-800-500-40-78!

Менеджеры отдела продаж с удовольствием ответят на ваши вопросы и приступят к подбору недвижимости!База квартир СПб от всех застройщиков: Переуступки:

Договор уступки вместо ДДУ: в чем опасность

29 апреляПереуступка – обычное дело при покупке квартиры.

Когда вы берете жилье в новостройке у девелопера, и дом еще находится в процессе строительства, то оформляется договор долевого участия (ДДУ).

Если же в момент обращения застройщик уже распродал все подходящие варианты, то приобрести недвижимость можно у физического лица.Так бывает, когда покупатель хочет обладать конкретной квартирой в определенном доме, но не успел по тем или иным причинам ее приобрести.

Например, не смог вовремя найти деньги.

Что ж, выход один: покупка квартиры по договору уступки прав требования.Кстати, таким способом можно купить квартиру не только у физлица.

Настоящий бум переуступок наблюдался на рынке прошлой осенью, так как застройщики, опасавшиеся перехода на , стремились получить возможность строить дома по старым правилам.

Для этого им нужно было обеспечить как минимум 10% продаж в проекте.

Почему в этом случае нельзя оформить обычный договор купли-продажи? Потому что он работает только с уже построенными объектами. А если дом еще «в процессе» и не введен в эксплуатацию (то есть объект недвижимости фактически еще не существует), то по нему можно лишь передать права и обязанности по ДДУ другому покупателю.- дом могут сдать позже обозначенного в договоре срока.Как известно, строительство объекта не всегда идет четко и гладко.

Могут быть задержки и довольно серьезные переносы сроков сдачи.

В этих случаях некоторые дольщики могут попробовать избавиться от будущей недвижимости и передать свои права и обязанности другому лицу. И претензий к покупателю тут быть не может: не он строит дом.

Все вопросы адресуются к девелоперу.Поэтому, прежде, чем покупать квартиру по переуступке, нужно проверить «историю» стройки, посмотреть, не было ли переноса сроков, а также обратить внимание на репутацию девелопера. Иначе при самом неблагоприятном сценарии можно вляпаться в долгострой.Читайте также: — есть опасность не получить обратно свои деньги.Бывают, что стройка становится проблемной и в некоторых случаях дело доходит до . И тут кроется опасность: застройщик будет возвращать деньги, основываясь на первоначальном контракте.

То есть, получить на руки можно будет сумму, указанную в ДДУ– а не ту, что нарисована в договоре уступки прав требования (она обычно сильно больше).Как известно, цена на недвижимость в немалой степени зависит от стадии готовности новостройки. Разница между котлованом и «почти финалом» .Если первый покупатель успел купить «котлован», а перепродал право обладания квартирой, когда дом успел дорасти до 25 этажа, то стоимость лота увеличилась весьма существенно. Но при расторжении договора это учитываться не будет.

И второй собственник потеряет часть своих денег.- есть опасность нарваться на мошенников.Например, когда продавец попытается продать права на квартиру по якобы утерянному паспорту и попросит рассчитаться сразу, не дожидаясь регистрации договора. Или, наоборот, после фиктивного развода «потеряет» паспорт, получит новый без штампа, продаст квартиру в новостройке, купленную в браке, по переуступке – а затем «бывшая» супруга отсудит у покупателя половину жилья.

Читайте также: Из-за этого необходимо более тщательно проверять документы. Надежнее всего заказать полную юридическую проверку приобретаемой квартиры, а не только конкретной новостройки (помните, риэлтор – это не юрист, у него нет нужной квалификации и знаний!). — долги предыдущего владельца, которые перейдут на нового собственника – например, если тот не полностью расплатился за квартиру при рассрочке (поэтому не стесняйтесь просить показать квитанции с подтверждениями оплаты);- уступка права требования другому лицу (такое бывает, и разруливать эти ситуации долго и сложно);- необходимость получения согласия застройщика на уступку прав (а такое согласие может быть получено не всегда);- с поддельными паспортами или новыми «чистыми» документами.Это, конечно, крайности.

И договор уступки прав требования в целом является таким же надежным документом, как и любой другой официальный контракт.

Однако, следует обращать внимание на правильность его оформления и тщательно проверять сопутствующие документы.Читайте также:

Опасно ли покупать квартиру по переуступке?

4 июля 2021Переуступка права требования – это официальное соглашение, согласно которому одно лицо – цедент, передает другому – цессионарию, личное право на требование недвижимости. Таким образом один человек передает другому свои полномочия и права.

Методом цессии, как еще называют переуступку, продают квартиры в новостройках и других жилых объектах.

Но насколько эта процедура безопасна и выгодна для сторон договора?Процедура переуступки описана в ФЗ №214, где указаны особенности процесса, права и обязанности сторон.

При заключении договора цессии помните, что передается только право требовать недвижимость, а не имущественные права на объект.

Часто стороны не понимают сути сделки, чем обусловлено нечестное сотрудничество. Требовать право собственности на жилье можно только после введения новостройки в эксплуатацию, поэтому до заключения соглашения стоит узнать об уступке детали.Официально переуступка права требования возможна только в случае ведения активной застройки будущего ЖК.

Цессия подписывается до момента сдачи объекта и завершениях всех строительных работ.

Член долевого строительства уступает свои права другому гражданину, и такая сделка идет в дополнение к основной .

После компания-застройщик сдает объект именно цессионарию.

Для понимая безопасно ли соглашаться на такое предложение, стоит учитывать следующие факторы:

  1. Чистота работы строительной компании: нет ли по фирме обременений, фигурировали ли руководители в уголовных делах. Проверку делают через электронную базу Федерального арбитражного суда;
  2. Отзывы партнеров, клиентов.
  3. Проектная документация: все бумаги в открытом доступе выставляются застройщиком на сайте. Сравните сроки сдачи отдельных секций с датами, указанными в плане;
  4. Уровень деловой репутации застройщика: проверьте историю деятельности компании, какие объекты уже сданы, успешно или нет, отзывы прошлых клиентов и прочее;

Переуступка квартиры может иметь и некоторые подводные камни. Главная опасность – вероятность двойной продажи.

Мошенники перепродают уступку на право требования жилья нескольким гражданам.

По итогу оказывается, что на имущественные права одновременно претендует сразу несколько человек. Во избежание подобных инцидентов стоит тщательно проверять документы до подписания. Правильно оформите договор, а также обязательно зарегистрируйте документ в Росреестре.

Законной будет именно такая сделка, все остальные признают ничтожными (то есть не имеющими юридической силы).Опасно покупать квартиру по цессии без грамотной юридической помощи, ведь существуют и другие опасности помимо двойной продажи.

Опытный специалисты владеет ситуацией на недвижимом рынке и обязательно поможет клиенту отстоять личные имущественные интересы и прерогативы. За слишком низкой ценой или привлекательными условиями часто скрыты схемы наживы злоумышленников.

В итоге вы можете потерять личные накопления и ввязаться в долгие судебные процессы. Поэтому лучше выполнять уступку согласно действующим законодательным нормам в официальном виде.Сайт переуступок квартир в СПб: Телефон: 8 (812) 425-39-48Адрес: г.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+