Обмен долями квартиры между родственниками. Как начисляется налог?

Суть договора мены

Этот договор гражданским законодательствам по многим параметрам приравнивается к договору купли-продажи. Мена предполагает, что обе стороны одновременно покупают и продают два объекта недвижимости. Договор может быть равноценным, когда стоимость обоих объектов равна, но на практике такое положение вещей встречается редко. Чаще одному из покупателей приходится доплачивать определенную сумму, так как принадлежащая ему недвижимость ниже в цене.

Договор мены относится к консенсуальным, т. е. считается заключенным с того момента, как стороны достигли договоренности по всем существенным моментам. Здесь не требуется передачи вещи, чтобы договоренность вступила в силу.

Менять можно любой объект недвижимости: квартиру, частный дом, комнату, и даже долю квартиры. Обмен долями квартиры между родственниками совершается по различным причинам, но чаще всего предполагает увеличения доли одной из сторон сделки.

Обмен родственников приватизированной на неприватизированную квартиру

Такой вид обмена не оговаривается российским законодательством, поэтому вам предстоит нелегкий и длительный процесс. В первую очередь нужно приватизировать квартиру, которая взята в аренду. Уже после этого обратиться к процессу обмена или дарения жилья.

Налогообложение сделки обмена долями между родственниками:

Фактически сделка обмена – это объединение двух договоров купли-продажи в один. Сторона, получающая доход в результате сделки обмена, обязана уплатить с него налог. Если возникает обязанность уплатить налог, то возникает и право получить налоговый вычет.

Следующий способ немного сложнее. Нужно зарегистрировать совершеннолетнего члена семьи в неприватизированной квартире, а перед этим – снять с регистрации в приватизированном жилье. Если размеры жилого помещения соответствуют стандартам социального найма, то прописка пройдет без каких-либо проблем. Затем с помощью официального документа, подтверждающего дарение, осуществить замену хозяина частной квартиры.

С чего начать?

Прежде, чем осуществит сделку, необходимо выполнить ряд подготовительных действий.

Первым делом, попытайтесь получить разрешение на сделку от собственников, имеющих остальные части.

Для этого необходимо собрать письменные разрешения на отчуждения или же предложите сделку собственникам в первую очередь, а при их отказе, попросите оформить его в письменном виде.

Далее, необходимо заручиться поддержкой прописанных лиц, получите разрешение от них.

После этого убедитесь в том, что оплачены квитанции за ресурсы и содержание дома, ведь никто не хочет приобретать недвижимость с задолженностями.

Теперь можно осуществлять действия для того, чтобы найти для себя подходящий вариант.

Образец уведомления о продаже доли в квартире.

Когда платят налог?

Важно в точности понимать, когда именно стороны обязаны заплатить налог, а когда этого можно не делать. Подоходный налог граждане обязаны заплатить в двух случаях:

  1. Получаемая налогоплательщиком по договору обмена доля в квартире принадлежала собственнику менее 5 лет (если право владения возникло до 2016 г., то срок короче – 3 года).
  2. Доля в квартире передается новому владельцу с доплатой.
Основные правила:

Допустим ли обмен имеющейся доли недвижимости? Закон однозначно позволяет это сделать с соблюдением установленного регламента. Размер долевого владения не ограничивается, любую часть можно реализовать по желанию владельца. Существуют различия между сделками по муниципальному и приватизированному объекту, которые следует учесть. В общем, схема достаточно прозрачна и используется на практике, позволяя осуществлять нужные юридические операции.

Соответственно при равенстве долей, когда их рыночные стоимости (кадастровые) равны, обязанности платить налог на полученный доход не возникает, равно как и не придется платить налог с обмены долями, принадлежавших своим владельцам менее 3 лет.

Нужно ли согласовывать с другими собственниками?

О возможности:

Закон не запрещает обменивать свою долю в жилом помещении.

При этом совсем не важно, какая часть вам принадлежит – размер не имеет значения, главное, что вы являетесь непосредственным владельцем недвижимости.

Как и любое другое действие, обмен должен быть произведен в соответствии со статьями законодательства, обратимся к ним.

Об особенностях обмена муниципальной и приватизированной недвижимости читайте в наших статьях.

Конечно же. Продать часть имущества можно только после того, как заручилитесь согласием на это других собственников и прописанных на жилой площади.

Если родственники против продажи или обмена, они получают приоритетное право осуществить сделку.

То есть, родственники могут купить часть имущества по предложенной сумме.

Если они отказываются от такого предложения, то можно распоряжаться своим имуществом по собственному желанию, так как являетесь полноправным собственником.

Существует два установленных законом способа обмена. Первый из них предполагает собой простую мену. Он осуществляется посредством заключения соответствующего договора. В данном документе стороны прописывают свои права и обязанности, а также отражают такой важный момент как доплата (читайте о договоре мены с доплатой), если она имеется.

В договоре указывается, на каких основаниях осуществлена сделка. Но как правило, к соглашениюу мены нет такого доверия, как к купле-продаже.

Заключается два договора купли-продажи. Каждая сторона поочередно выступает и покупателем и продавцом. Минусом данного способа является необходимость платить за каждый заключенный договор.

Также можно задействовать риелтора. Так, он может выкупить интересующий вариант, собственник которого не заинтересован в обмене, и подождать, когда продадите свою часть недвижимости. После этого выкупите желаемую недвижимость у риелтора, отдав вознаграждение за содействие.

Как начисляется налог?

Есть ряд особенностей при исчислении суммы налога:

Сроки и стоимость оформления:

Срок оформления регламентирован законодательством, но по общим правилам составляет от 3 до десяти дней. Продлить срок может не донесение определенных документов, а также – осложнение в виде отправки запросов в другие регионы.

В соответствии с Налоговым кодексом, данная сделка облагается 13 процентами вычетами в пользу государства от общей суммы.

  1. Базой для расчета служит только разница между стоимостями долей.
  2. Полученная за долю доплата обязательно должна быть надлежащим образом задекларирована (до 30 апреля следующего года после сделки).
  3. Декларировать полученный доход даже при отсутствии доплаты следует, когда доля была в собственности менее 5 лет (3 лет).

Оплачивать налог на доход следует до 15 июля следующего года после регистрации договора обмена. Однако, Росреестр не примет документы на регистрацию, если налог уплачен не будет. Поэтому оплатить его нужно сразу после заключения сделки и к пакету подаваемых документов в Регистрационную палату прикрепить квитанцию об оплате.

Сделка обмена долями недвижимости между родственниками не имеет особых привилегий, так как процедура ничем не отличается от сделки между посторонними людьми. При регистрации дарственной родственники (близкие) освобождаются от уплаты налога, но на договора мены это правило не распространяется.

Юридические последствия сделки идентичны тем, которые наступают при совершении купли-продажи. Однако, если доли равны по стоимости, то смысл в договоре обмена есть: стороны не будут обязаны платить налог на доход, как при подписании купчей.

Способы обмена

Законом установлены два регулируемых нормами способа мены части недвижимости. Простая процедура мены предусматривает составление договора, с прописанными условиями. При доплате за разницу в метраже данные в обязательном порядке включаются в документ. Затем договор отдается на регистрацию в Росреестр и метры меняют своих хозяев одновременно, посредством единовременного действия.

В настоящее время сделка в статусе мены используется достаточно редко, граждане предпочитают продажу своей собственности. Мена остается актуальной в муниципальном жилье, когда нет свидетельства на собственность. Потребуется разрешение юридического собственника на любое действие с квартирой, в которой прописаны заинтересованные лица.

Фактический обмен можно произвести с помощью стандартной продажи, что позволяет быть более уверенным в юридической чистоте сделки и снизить возможные риски. Потребуется заключить два соглашения по купле-продаже, подавать бумаги на регистрацию одновременно. Могут быть прописаны особые условия, например, только единое исполнение двух договоров. Очевидным минусом подобного действия являются двойные материальные затраты на оформление.

Если между сторонами присутствуют сложные отношения, то исключить человеческий фактор поможет функция посредника. Риелтор может выкупить на постороннее имя долю, продать вторую и переоформить документы в требуемом направлении. Этот сложный вариант довольно часто востребован, если взаимоотношения владельцев доли зашли в тупик, но вопрос решать требуется.

Документы, необходимые для сделки

Каждая из сторон подготавливает пакеты документов на свою недвижимость по одним и тем же правилам, которые распространяются и на куплю-продажу недвижимости. Итак, придется собрать:

  • Правоустанавливающий документ, это может быть договор на приватизацию, или купли-продажи, свидетельство о праве на наследство или дарственная.
  • Документ, подтверждающий право собственности на недвижимость. Это либо Свидетельство направо собственности либо выписка из ЕГР.
  • Кадастровый паспорт на квартиру, но он может и не понадобиться, если сведения об объекте недвижимости уже внесены в Росреестр. Такой вариант возможен, если с квартирой недавно совершались сделки, подлежащие госрегистрации.
  • Паспорта всех участников сделки.
  • Нотариально заверенное разрешение супруга, если квартира принадлежит паре на праве совместной собственности.
  • Разрешение органов опеки, если в квартире прописаны несовершеннолетние лица.

Если сделка будет заверяться у нотариуса, тогда он может затребовать и дополнительные документы. После подписания договора следует зарегистрировать переход права собственности на обе квартиры, а также отчитаться в налоговую службу.

Особенности и нюансы

Когда встает вопрос об обмене части в нескольких квартирах, то придется согласовывать вопрос со всеми существующими владельцами по двум адресам. Важным аспектом является то, что доли должны быть соразмерными предложениями. Условие проверяется при сделке мены, во избежание мошеннических схем. При обнаружении подобных нарушений сделка признается недействительной и отменяется в судебном порядке.

Часто встречаются сделки по обмену доли на полноценную квартиру. Необходимо включать в текст договора пункт о доплате за разницу метров. Тогда процедура станет законной и не может быть оспорена. Собственник квартиры самостоятельно принимает решение о размере доплаты. Имеет значение фактическое состояние объекта, размер предлагаемой доли, место расположения обеих площадей.

Сделки по недвижимости, владельцами которой являются несовершеннолетние и недееспособные граждане, можно осуществлять исключительно с разрешения органов опеки и попечительства. Обмен долей квартиры между такими родственниками всегда имеет сложности. Потребуется предоставить доказательства, что сделка принесет пользу и не ущемит права граждан. Надзорные органы всегда строго проверяют предстоящую операцию, поскольку отвечают по закону за грамотное сопровождение.

Долевые сделки всегда проводятся сложнее, чем при единственном собственнике. Порой предстоит предварительно выделить долю, если документы составлены на совместную собственность или свидетельство на право собственности выписано на одного члена семьи. Эта процедура требует времени, в конфликтной ситуации без судебного процесса невозможно обойтись.

В случае собственности, приобретенной в браке, нотариально заверенное разрешение второго супруга также обязательно для совершения сделок с недвижимостью. При разводе может возникнуть вопрос о разделе доли недвижимости, появляются два новых собственника. Вопрос решается в суде и постановление об условиях является основным документом для Росреестра.

Чтобы не беспокоиться о грамотности совершаемых действий, рекомендуется обратиться к посредникам, имеющим практический опыт в данной сфере мены и продажи долевой собственности. Такой шаг позволит намного быстрее совершить сделку и предусмотреть сложные моменты. Услуги риэлтера платные, но эффективность гораздо выше.

Несмотря на родственную сделку, необходимо грамотно составить договор и выполнить все процессуальные установки. Если возникают вопросы юридического порядка, то перед вступлением на правовое поле следует проконсультироваться с опытным юристом.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: