Налог на продажу подаренной квартиры

Какой из способов выгодней: вычет или расходы

Очевидно, что пользоваться вторым способом (доходы минус расходы) выгодней только в одном случае – расходы на покупку квартиры больше 1 000 000 руб. В противном случае проще использовать первый способ (вычет). Ведь получая вычет вам не нужно документально подтверждать покупную стоимость проданной квартиры.

Законна ли продажа подаренной квартиры?

Если вы стали счастливым обладателем подарка в виде квартиры, конечно, вас заинтересует, каким образом можно распорядиться подарком, можно ли продать подаренную квартиру, если даритель жив, какими правами обладает даритель, проживающий в квартире, является ли подарок общей собственностью с вашей дражайшей половиной. Здесь мы рассмотрим все нюансы продажи, чтобы развеять ваши сомнения.

Некоторые считают, что они вправе использовать симбиоз двух способов. То есть доход от продажи одной и той же квартиры уменьшить сперва на вычет в размере 1 000 000 руб., а затем на расходы по ее покупке. Так поступать запрещено. Вы должны выбрать что то одно – либо вычет, либо расходы.

Возникает другой вопрос. Как поступить если в одном и том же году продано две квартиры? Можно ли уменьшить доход от продажи одной из них на вычет, а другой – на сумму расходов по покупке? Достаточно спорный вопрос. Но Минфин считает, что так поступать можно. То есть доход от продажи одной квартиры вы уменьшаете на вычет, а другой на сумму расходов. Об этом, в частности, сказано в письмах Минфина России от 27 апреля 2012 г. № 03-04-05/7-563, от 5 апреля 2011 г. № 03-04-05/9-219, от 10 февраля 2010 г. № 03-04-05/9-48, от 3 июня 2009 г. № 03-04-05-01/418. Согласно этим документам (цитата):

———————————
“при продаже в одном налоговом периоде двух квартир, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик имел право воспользоваться имущественным налоговым вычетом в сумме, полученной от продажи квартиры в размере до 1 000 000 руб., и одновременно уменьшить сумму облагаемого налогом дохода от продажи другой квартиры на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с ее приобретением”.
———————————

Однако, по мнению налоговиков, подобные разъяснения несколько противоречат Налоговому кодексу. В подпункте 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса нем говорится, что расходы могут использоваться ВМЕСТО применения вычета. Получается, что закон предусматривает лишь один из двух вариантов: либо вычет, либо расходы. Именно поэтому налоговые инспекции невзирая ни на какие разъяснения Минфина иногда отказывают в уменьшении доходов от продажи разного имущества и на вычет и на расходы. Подробности есть в разделе “Комментировать” (см. ссылку). Здесь один из наших читателей воспользовался разъяснениями минфина, налоговики с этим не согласились и он впоследствии судился с ними. Причем суд проиграл.

Но, не смотря на это, мы бы воспользовались разъяснениями Минфина (по одной квартире вычет, по другой – расходы). Если налоговики будут недовольны они вправе обратиться в суд. Один суд решил так, другой может решить по другому. Для отечественной судебной системы это нормально.

Если вы провели продажу и покупку квартиры в одном и том же году, то налог нужно платить в особом порядке. В данном случае вы получаете право на 2 налоговых вычета одновременно (как продавец и как покупатель квартиры). Подробнее о том как платить налог при покупке и продаже квартиры смотрите по ссылке.

Мы рассмотрели самые простые случаи расчета налога с продажи квартиры, которая находилась в собственности более или менее трех лет. Разумеется есть множество разных особенностей. Если у вас более сложный случай (например, продажа квартиры несколькими собственниками) пишите свой вопрос на наш сайт. Для этого достаточно заполнить простую форму внизу заглавной страницы.

Портал “Ваши налоги”
2018

____________________________________________________________________________________________________________________

ВНИМАНИЕ!

НЕ РАЗМЕЩАЙТЕ СВОИ ВОПРОСЫ В РАЗДЕЛЕ “КОММЕНТИРОВАТЬ”. ОН ПРЕДНАЗНАЧЕН ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО ДЛЯ ОБСУЖДЕНИЯ ДАННОГО МАТЕРИАЛА.
ДЛЯ ВОПРОСОВ ЕСТЬ КНОПКА “ЗАДАТЬ ВОПРОС НА САЙТ”.

ВОПРОСЫ, ЗАДАННЫЕ ЗДЕСЬ, БУДУТ БЕСПОЩАДНО УДАЛЯТЬСЯ! НАДЕЕМСЯ НА ВАШЕ ПОНИМАНИЕ

Как можно избежать уплаты налога при продаже подаренной квартиры

Согласно НК РФ есть случаи, когда граждане освобождаются от уплаты НДФЛ при продаже подаренной квартиры. Но изменения, произошедшие в налоговом законодательстве России в 2016 году, коснулись и этого вопроса.

По отношению к жилью, приобретенном (в том числе и полученным в дар) до января 2016 года, действуют следующие налоговые льготы:

  • освобождаются от уплаты налога продавцы квартир, которые были в их собственности свыше 3-х лет;
  • полностью освобождаются от оплаты НДФЛ владельцы квартир, полученных в дар от близких родственников.

На недвижимое имущество, полученное в дар (а также купленное, полученное по наследству и т.д.) после 1 января 2016 года, распространяются следующие льготы:

  • не подлежит налогообложению подаренное имущество, которое находилось в собственности получателя дара более 5-ти лет;
  • не облагается налогом недвижимость, полученная в дар от кровных родственников и членов семьи, при условии, что она была в собственности после дарения более трех лет.

Согласно российскому законодательству, близкими родственниками считаются:

Если квартира подарена ребёнку или подопечному :

В случае продажи квартиры, которая была подарена вашему ребёнку или подопечному, вам не обойтись без согласования продажи с опекунским советом. Органы опеки согласятся на продажу, если ребёнку или подопечному взамен проданной квартиры будет предоставлено равноценное жильё.

  • дети (родные и приемные);
  • родители (опекуны, усыновители);
  • братья и сестры (как по обоим родителям, так и по одному из них);
  • дед и баба;
  • внуки;
  • муж/жена.

Исходя из данной информации, продать квартиру без уплаты налога на сегодняшний день могут лишь те, кто получил в дар квартиру пять лет назад (для всех граждан) и три года назад (для близких родственников).

Налог с продажи подаренной квартиры

В прошлом году отец оформил на меня однокомнатную квартиру по договору дарения. Сейчас у меня появился отличный вариант продать эту квартиру и купить двухкомнатную. Скажите, какие налоги мне грозят при этом?

Физические лица-налоговые резиденты РФ, получившие тот или иной доход, должны уплатить налог на доходы с физических лиц по ставке 13%. Налоговый кодекс РФ освобождает от налогообложения доходы в виде недвижимого имущества, которые физические лица получили в результате дарения от близких родственников (супруг, дети и родители, бабушки и дедушки, братья и сестры полнородные и неполнородные). Таким образом, налог с приобретенной Вами в качестве подарка от отца квартиры платить не нужно.

При продаже этой квартиры вновь встает вопрос о том, как быть с налогом на доходы физических лиц. По правилам Налогового кодекса РФ физические лица, получившие доход от продажи имущества, должны уплатить НДФЛ за исключением прямо указанных в законе случаев освобождения от налога. Так, освобождаются от НДФЛ доходы, полученные физическими лицами от продажи квартир, которые находились в их собственности три года и дольше.

Поскольку, как видно из Вашего вопроса, право собственности на квартиру было зарегистрировано на Ваше имя только в прошлом году, то три года с момента возникновения права собственности еще не истекло. Если Вы продадите квартиру до истечения трех лет с даты получения свидетельства о собственности на квартиру, то должны будете исчислить и уплатить налог на доходы физических лиц. При том Вы имеете право воспользоваться имущественным вычетом, уменьшающим налогооблагаемую базу не более чем на 1 миллион рублей.

Если стоимость проданной квартиры превысит 1 миллион рублей, то с суммы этой разницы будет исчислен НДФЛ по ставке 13%. В срок до 30 апреля года, следующего за годом, в котором произойдет сделка продажи, нужно будет представить декларацию в налоговую инспекцию по месту жительства, где будет указываться факт продажи квартиры и ее стоимость. Уплатить налог нужно будет до 15 июля того же года.

Подводные камни для покупателя квартиры, полученной в дар

Необходимо помнить, что договор дарения может быть оспорен родственниками дарителя путем признания его недееспособным или не отдававшим отчета своим действиям в момент совершения сделки.

Покупка и продажа квартиры в одном году:

При реализации жилища и приобретении другой жилой недвижимости в одном налоговом периоде, можно рассчитывать на налоговый вычет.

Налоговые льготы при продаже квартиры имеют возможность взаимозачета друг перед другом, если лицо, подающее 3-НДФЛ прямо укажет в декларации права на предоставление налоговых вычетов на покупку жилья, а также на его реализацию.

После того, как дарственная оспорена и удовлетворена, судом может быть вынесено решение о признании всех последующих сделок купли-продажи недействительными и подлежащими аннулированию.

Причем, количество этих сделок не учитывается: квартира может быть продана уже не один и даже не два раза. В таком случае суд выносит постановление о признании сделки ничтожной и обязывает продавца вернуть денежные средства в полном объеме согласно договору покупателю, а объект спора – продавцу.

В заключение хочется пожелать обеим сторонам сделки быть внимательными при подготовке документов для совершения купли-продажи, порой единственного, объекта недвижимости.

Смотрите информационное видео о налоге на продажу жилья:

Как не платить налог с продажи квартиры

Оплата обязательств перед ФНС ложится на плечи продавца. К сожалению, избежать этой кабалы можно только при соблюдении определенных правил торговли объектом недвижимого имущества, при которых можно продать квартиру без налога в рамках правовых норм.

Для ответа на вопрос как избежать налога при продаже квартиры необходимо обратиться к налоговому и жилищному законодательствам, которые определяют следующие положения:

  1. Безналоговая реализация жилого имущества возможна только после истечения минимально определенного периода владения на правах, зарегистрированных в ЕГРН, в течение трех или пяти лет.
  2. Взаимозачет налога при продаже и покупке квартиры. Существуют особые нюансы, которые могут помочь избежать уплаты налогов вовсе, однако в обязательном порядке рекомендуется консультация со специалистами в налоговом праве, так как служащие ФНС могут одобрить взаимозачет или мотивированно отказать. Запишитесь на бесплатную консультацию к нашему юристу в специальной форме.
  3. НДФЛ не уплачивается, если первоначальная стоимость жилого помещения равняется его ценой при дальнейшем сбыте.

Помимо возможностей избежать уплаты государственных сборов, необходимо разобрать вопрос как уменьшить налог с продажи квартиры.

Существует несколько законных способов, которые помогают сократить расходы до минимума:

  1. Первый способ – оформление обязательств на разницу между стоимостью покупки жилища и ценой его реализации, т.е. на получение фактической прибыли.
  2. Второй способ – получение имущественного вычета, который может достигать одного миллиона рублей.

Перед тем как рассчитать налог на продажу квартиры, необходимо определить ее первичную и конечную стоимость, а также выбрать способ определения обязательств.

Иванов И.И. в январе 2015 года приобрел жилое помещение стоимостью 6 721 000, в конце 2017 года он продал его по цене 7 329 000.

При оформлении налогового вычета, Иванов заплатит:

  • 1 000 000 – это максимальный размер имущественного вычета, на который может рассчитывать физическое лицо;
  • 100% — размер стоимости жилого помещения в процентах, из которого рассчитываются обязательства;
  • 13% — НДФЛ, подлежащий уплате.

Если Иванов оформит налоговые обязательства по принципу «доходы минус расходы», тогда он должен заплатить:

Обязательным является предоставление документов для подтверждения фактически понесенных расходов. Вычет применяется чаще всего при дальнейшем сбыте жилья, полученного наследником по наследству, а также по договору дарения.

Федеральный закон от 29 ноября 2014 г. № 382-ФЗ устанавливает – к тем, кто освобождается от налогов при реализации недвижимого имущества, относятся только те лица, которые владеют жилищем в течение трех или пяти лет в зависимости от способа его приобретения, а также времени оформления права собственности. Льготных категорий граждан не предусматривается.

Аналогичным способом осуществляется реализация недвижимости в новостройках – исключений не предусмотрено, поэтому при ответе на вопрос как продать квартиру в новостройке без налога, можно посоветовать только стандартно определенные способы – со сбытом «в ноль» без прибыли либо после владения собственностью на протяжении трех или пяти лет.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: