Как сделать отношения арендатора и арендодателя безопасными и взаимовыгодными?

7. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

7.1. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения настоящего Договора в следующих случаях:

6. РАССМОТРЕНИЕ СПОРОВ:

6.1. Споры, которые могут возникнуть при исполнении настоящего Договора, стороны будут стремиться разрешать путем переговоров.

6.2. При неурегулировании в процессе переговоров споры будут разрешаться в суде в соответствии с процессуальным законодательством РФ.

  • использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением, определенном п. 1.1 настоящего Договора;
  • использования земельного участка, приведшего к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки, за исключением случаев, предусмотренных п.3 ст. 46 Земельного кодекса РФ;
  • если более двух раз подряд по истечении установленного Договором срока платежа Арендатор не вносит арендную плату;
  • по другим основаниям, предусмотренным ГК РФ и Земельным кодексом РФ.

7.2. Арендатор вправе требовать досрочного расторжения настоящего Договора в случаях:

  • если Арендодатель не предоставляет участок в пользование Арендатору либо создает препятствия пользованию им в соответствии с условиями Договора или назначением имущества;
  • если участок окажется в состоянии, не пригодном для использования;
  • по другим основаниям, предусмотренным ГК РФ и Земельным кодексом РФ.

Основания расторжения договора аренды муниципальных земельных участков

Контракты, предметом которых является платное пользование государственных земель, могут быть расторгнуты ранее срока, на который они были заключены. С такой инициативой обычно выступают административные органы при выявлении серьезных нарушений порядка пользования землей. Права и обязанности землевладельцев в этом случае могут быть утверждены на основании решений судов по территориальной принадлежности.

Среди других оснований, по которым договоры аренды могут прекратить свое действие, – выкуп в установленном порядке права аренды земельных участков. Проведение процедуры возможно без торгов, стоимость выкупа фиксируется соответствующим нормативным актом. Покупка права аренды возможна случае, если государственные и муниципальные органы курируют большой проект капитального строительства и уже купили соседние территории по площади не менее, чем 30 процентов рассматриваемого участка.

Общие случаи прекращения договоров аренды:

  • Прекращение срока действия контракта (одно из существенных положений договора);
  • Право прекратить заключенный договора аренды имеют обе стороны правоотношений. Если инициатива исходит только от одной стороны, доводы должны быть вескими (например, решение суда). Если арендодатель и арендатор приходят к соглашению (оформленном в письменном виде), контракт будет считаться расторгнутым по инициативе обеих сторон;
  • Одна из сторон нарушила условия договора, инициатива прекращения отношений исходит от другого участника;
  • Выявлены факты использования земельного участка не по целевому назначению;
  • Территория оказалась непригодной для использования по планируемому назначению.

Как сделать отношения арендатора и арендодателя безопасными и взаимовыгодными?

Аренда государственных земельных участков – акт публичный:

В соответствии с Федеральным законом 1997 года 122, аренда участка, равно как и другие виды сделок с недвижимым имуществом, должна быть отражена в едином реестре. После того, как была сделана запись, новый пользователь земли получает свидетельство временного (бессрочного) перехода прав пользования земельным наделом. Удаление записи возможно только при представлении документов, подтверждающих окончание аренды.

Чтобы попытка заработать на земле с помощью третьего лица не стала причиной ухудшения качества и вида надела, составляя, оформляя получение земельного участка в аренду, постарайтесь учесть все нюансы эксплуатации надела.

Ответы юристов (11):

Ничем такая покупка грозить не будет, здание никто сносить не будет и требовать от Вас уплаты за аренду земли тоже.

Если же вы потенциальный арендатор, то прежде чем заключите договор, тщательно изучите все документы, имеющиеся на приглянувшийся участок. Благодаря этому сумеете понять, насколько вы будете свободны в своей деятельности, если развернете ее на упомянутом наделе.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Комментарии к статье 652 ГК РФ

1. Арендатор, нанимая здание или сооружение, приобретает и право на земельный участок, на котором расположены эти объекты (ст. 25 Земельного кодекса), кроме земель, изъятых из оборота (п. 4 ст. 27 Земельного кодекса). Данная формула универсальна, является презумпцией и не зависит от того, на каких правах арендодатель здания (сооружения) владеет соответствующим земельным участком. В то же время комментируемая статья выделяет право арендатора именно на занятую арендуемым зданием или сооружением площадь, а не на весь участок, которым владеет арендодатель. Судьба пользования остальной площадью земельного участка может решаться сторонами дополнительно в договоре аренды здания или сооружения.

Право арендатора на земельный участок определяется тем, какое конкретное право на него имеет арендодатель: собственность, аренда, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное срочное пользование (ст. ст. 15 – 24 Земельного кодекса). Права на землю, не предусмотренные названными статьями Земельного кодекса, подлежат переоформлению после введения в действие Земельного кодекса. Право постоянного (бессрочного) пользования подлежало переоформлению на право аренды земельного участка или приобретения земельного участка в собственность по своему желанию до 01.08.2004 в соответствии с земельным законодательством (см. также Постановление Правительства РФ от 07.08.2002 N 576 “О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю” (СЗ РФ, 2002, N 32, ст. 3189)). Коммерческие и некоммерческие организации могут переоформлять свое право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на иное право, в т.ч. право аренды земельных участков. После введения в действие Земельного кодекса государственные (муниципальные) земельные участки предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Во всех случаях права на соответствующий земельный участок должны быть изложены в договоре аренды. При отсутствии этих данных в договоре аренды условие о пользовании земельным участком считается несогласованным (см. коммент. к п. п. 2, 3 ст. 607), но это не ведет к недействительности договора, поскольку права на землю здесь производны от прав на арендуемые здания и сооружения.

Земельные участки в границах территорий объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия, а также в границах территорий выявленных объектов культурного наследия относятся к землям историко-культурного назначения.

В зависимости от указанных выше обстоятельств комментируемая статья определяет варианты правомочий арендатора зданий или сооружений на земельный участок. Правовой режим земель историко-культурного назначения регулируется федеральным земельным законодательством и земельным законодательством субъектов РФ, а также Законом об объектах культурного наследия.

2. Первый вариант – самый широкий, поскольку арендодатель является собственником земли, на которой находятся арендуемые здания и сооружения. В этом случае возможен любой вид срочного или постоянного пользования земельным участком либо его частью, которая занята арендуемыми зданиями или сооружениями. Пункт 2 статьи прежде всего называет аренду земельного участка, которая соответствует аренде недвижимости. В выборе вариантов есть еще зависимость от того, какое лицо является арендатором: физическое или юридическое.

Арендатор, производно наделенный правом на земельный участок, обслуживающий объект аренды, вправе обратиться в суд с исковыми требованиями о понуждении (ст. 445 ГК РФ) арендодателя – собственника земли заключить договор о форме землепользования в рамках договора аренды здания или сооружения (ст. 651 ГК РФ). Поэтому, если арендодатель уклоняется от включения в договор условий землепользования, суд должен рассмотреть спор о понуждении арендодателя по иску арендатора включить в содержание договора аренды условие об этом (см. ст. 421 ГК РФ). Но такого рода отношения складываются лишь с арендодателем – собственником земельного участка.

3. Если же арендодатель не собственник земельного участка (например, арендатор или бессрочный пользователь), то закон освобождает его (п. 3) от необходимости испрашивать у собственника земли согласие на ее передачу арендатору здания или сооружения. Он передает арендатору земельный участок независимо от мнения собственника относительно такой передачи. В этом случае, однако, возможны только правомочия срочного пользования.

4. Когда стороны не оговорили условия пользования землей (см. коммент. к п. 1 статьи), арендатор пользуется земельным участком автоматически в течение срока аренды здания или сооружения (см. коммент. к ст. 610).

Уточнение клиента

Спасибо за разъяснения!

Как выяснилось в процессе переговоров, земля под зданием вообще не оформлена (такое возможно?) Т.е. , как я понимаю, она муниципальная, за пользование зем. участком собственник ничего никому не платит. Интересует

1. Может ли земля под зданием действительно быть никак не оформлена?

2. АРЕНДНАЯ ПЛАТА:

2.1. Размер ежемесячной платы за арендованный земельный участок составляет рублей, в том числе НДС – рублей.

2.2. Арендная плата вносится Арендатором не позднее числа каждого месяца путем перечисления указанной в п.2.1 суммы на расчетный счет Арендодателя.

2.3. Изменение размера арендной платы и порядка ее внесения осуществляется путем подписания дополнительного соглашения к настоящему Договору.

2. Если она действительно не оформлена, какие это влечет последствия, например, может ли она быть изъята и т.п.?

28 Января 2016, 06:50

Здравствуйте, Екатерина. Если застройщиком получено разрешение на строительство и разрешение на ввод здания в эксплуатацию, то земля обязательно должна была как-то оформляться, иначе эти документы не выдали бы. Могу предположить, что на землю была оформлена краткосрочная аренда (11 месяцев), которая могла продлеваться на такой же срок. Таким образом, по истечении срока аренды на данный момент земля не оформлена. Но это даже лучше для Вас. Купив помещение в здании, Вы сможете оформить землю на праве аренды с множественностью лиц на стороне арендатора или на праве общей долевой собственности (об этом приводимая мною ст.39.20. ЗК РФ).

2. Если она действительно не оформлена, какие это влечет последствия, например, может ли она быть изъята и т.п.?
Екатерина

Изъята она быть не может, но собственник здания (собственники помещений в здании) могут быть привлечены к административной ответственности по ст.7.1. КоАП РФ:

Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, — влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей; на должностных лиц — от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц — от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от ста тысяч до двухсот тысяч рублей.

Таким образом, в Ваших интересах после приобретения прав на помещение немедленно заняться оформлением прав на землю.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: