Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Наследство - Договор обмена недвижимостью между родственниками образец

Договор обмена недвижимостью между родственниками образец

Договор обмена недвижимостью между родственниками образец

Покупка, продажа квартиры между близкими родственниками


Автор (юрист): 11.09.2021 Дата актуальности 240 Просмотров 8 мин Время чтения Договор купли-продажи недвижимости между близкими родственниками заключается на общих основаниях, предусмотренных . Степень родства значения не имеет: каждый человек вправе продать квартиру своей матери, отцу или другому человеку.

Родство играет роль лишь при оформлении налогового вычета и использовании некоторых субсидий на покупку жилья. Рассмотрим, какие лица считаются близкими родственниками и каковы особенности сделок с ними.

Содержание По закону близкими считаются родственники по прямой нисходящей или восходящей линии:

  1. внуки и внучки;
  2. бабушки и дедушки;
  3. Дети и родители;
  4. братья и сестры (родные, сводные);

Сделки с недвижимостью между родственниками проводятся на общих основаниях. Переход права собственности регистрирует Росреестр, и для него не имеет значения, кем приходятся друг другу покупатель и продавец.

Но есть некоторые особенности, которые важно учитывать.

Покупка недвижимости у родственников может повлиять на:

  • Оформление налогового вычета. Если жилплощадь приобретается у близкого родственника, новый собственник не сможет после этого воспользоваться налоговым вычетом. Родители, супруги, дети, братья и сестра считаются зависимыми друг от друга лицами, и вычет при сделках между ними не полагается ().
  • Возможность получения материнского капитала. По закону сделка запрещена только между супругами, но, если жилье продает близкий родственник покупателя, ПФР будет проверять документы максимально тщательно. Такая подозрительность связана с большим количеством фиктивных сделок для обналичивания маткапитала: люди договариваются с братьями или сестрами, заключают мнимый договор купли-продажи (далее – ДКП), ПФР перечисляет деньги продавцу, который отдает всю сумму или только часть наличными владельцу сертификата. Это незаконно.
  • Покупку недвижимости у собственного ребенка или опекаемого. прямо запрещает сделки между родителями и несовершеннолетними детьми, усыновителями и усыновленными, а также опекунами, попечителями и подопечными.
  • Покупку жилья у несовершеннолетнего ребенка. Близкий родственник (кроме родителя), может его купить. Но родителям придется оформить разрешение от органа опеки, иначе Росреестр не примет документы.

Есть и психологический фактор, с которым нередко сталкиваются люди, имеющие денежные дела с родственниками.

Постороннему человеку проще продать недвижимость подороже. Родные же с большой долей вероятности будут просить скидку, мотивируя это родством.

Совет юриста: некоторые люди договариваются с родственниками о фиктивной купле-продаже.

Так делать не стоит: все равно правда рано или поздно выяснится. Например, если ПФР обнаружит обналичивание маткапитала, его представители будут оспаривать сделку в суде.

Как минимум придется возвращать деньги, как максимум – привлекут к уголовной ответственности.

Визит к нотариусу понадобится для оформления доверенности, если от лица продавца или покупателя выступает представитель. Нотариальное удостоверение обязательно ().
Не обойтись без посещения нотариальной конторы и в других случаях:

  • Продается доля в праве собственности. Сначала нужно получить отказы других владельцев или дождаться окончания срока предоставления преимущественного права выкупа им (), затем найти покупателя и заключить нотариальный ДКП.
  • Продается недвижимость недееспособного или несовершеннолетнего. В первую очередь оформляется разрешение опеки, после – договор.

Обратите внимание!

Нотариальное удостоверение ДКП доли в праве собственности не требуется, если она отчуждается в пользу владельца другой доли в этом же жилье. Удостоверение доверенности обойдется в 200 руб. Если нужно оформление самого документа, это оплачивается отдельно. Стоимость зависит от типа доверенности: дороже всего обойдется генеральная, дешевле – разовая.

Стоимость зависит от типа доверенности: дороже всего обойдется генеральная, дешевле – разовая. Нотариальное удостоверение договора, если это обязательно по закону, стоит 0,5% от суммы сделки, но не более 20 000 и не менее 300 руб.

Стороны могут обратиться к нотариусу и по собственному желанию, если хотят максимально обезопасить себя. Если удостоверять ДКП необязательно, но продавец и покупатель все равно хотят этого, придется заплатить согласно по тарифу в зависимости от стоимости жилья: Цена недвижимости по договору (руб.) Размер тарифа (руб.) До 10 000 000 3 000 + 0,2% от суммы От 10 000 000 23 000 + 0,1 от суммы свыше 10 000 000 Для купли-продажи недвижимости между близкими родственниками нужно:

  • Получить итоговый пакет документов. Выдается ДКП с пометкой о регистрации и новая выписка из ЕГРН.
  • Подписать ДКП. Это делается перед подачей документов на регистрацию.
  • Договориться об условиях сделки. Цена, порядок расчетов, сроки выселения из квартиры оговариваются до составления ДКП на бумаге.
  • Подать документы на регистрацию перехода права собственности в Росреестр. Но удобнее это сделать через МФЦ по предварительной записи.
  • Оформить ДКП. Это может сделать продавец, покупатель или юрист. Важно, чтобы его положения устраивали обе стороны сделки.

Важно!

При купле-продаже между близкими родственниками по договоренности можно привлечь риэлтора или юриста. Специалист проверит юридическую чистоту сделки, по доверенности может подать документы на регистрацию.

В договоре купли-продажи факт и степень родства не указывается. Для сделки это значения не имеет.

Какая информация указывается в ДКП:

  • Порядок изменения и расторжения договора.
  • Подписи участников сделки, дата составления ДКП.
  • Реквизиты правоустанавливающего документа продавца, дата возникновения права собственности.
  • Ф.И.О., адреса регистрации, паспортные данные, даты рождения продавца и покупателя.
  • Способы, сроки и порядок расчета.
  • Сведения о недвижимости: тип (дом, квартира, земельный участок), кадастровый номер, площадь, количество комнат.
  • Обязанности и ответственность сторон.

Образец договора Продавец до заключения договора должен подготовить паспорт, техпаспорт на квартиру, выписку из ЕГРН и правоустанавливающий документ: старый ДКП, свидетельство о праве на наследство, дарственную и пр. При выходе на сделку ему нужно заказать справки об отсутствии долгов по ЖКУ и выписку из домовой книги.

Эти документы с ограниченным сроком действия, оформлять их заблаговременно нет смысла.

Покупателю нужен только паспорт.

За переоформление права собственности покупатель платит пошлину в размере 2 000 руб. сразу при подаче документов. На регистрацию перехода права собственности уходит три рабочих дня, если ДКП удостоверялся в нотариальной конторе. Нотариус сам передает документы в Росреестр, услуга бесплатно.

Но госпошлину платить придется.

Если документы поданы через МФЦ, регистрация займет 9 рабочих дней, напрямую в Росреестр – 7 рабочих дней. Близкое родство с покупателем не освобождает от обязательства по уплате НДФЛ в размере 13%.

Налог придется платить от суммы дохода – разницы между ценой покупки и продажи жилья.

От налогообложения освобождаются продавцы, имеющие проданную недвижимость в собственности более трех лет, если она получена по:

  • В наследство.
  • Договору пожизненного содержания с иждивением.
  • В результате приватизации.
  • Договору дарения.

В остальных случаях минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ составляет 5 лет. Примечание: декларация 3-НДФЛ подается продавцом до 30 апреля года, следующего за годом сделки.

Налог платится до 15 июля. Завещание хорошо тем, что позволяет пользоваться недвижимостью до конца жизни, и только после этого передать ее в наследство родственнику. Но можно оформить и ДКП с правом пожизненного проживания.

В этом случае собственник сможет продавать, дарить или менять жилье, но в нем будет оставаться жить человек, имеющий такое право. Дарение недвижимости – абсолютно безвозмездная сделка. Для дарителя она невыгодна, а одаряемый родственник освобождается от уплаты НДФЛ.

Совет юриста: если деньги не имеют значения и недвижимость нужно передать в собственность сына или дочери, состоящих в браке, лучше оформить дарственную. Согласно , имущество, полученное в браке по безвозмездной сделке, в случае развода разделу не подлежит. Признать подаренное жилье совместной собственностью получится, если за время семейной жизни в него вложено много денег, за счет чего увеличилась общая стоимость ().

Нужно ли согласие бывшего супруга моей родной сестры, если я продаю племяннице (их дочери) квартиру?

Нет, согласие бывшего мужа не потребуется. Достаточно того, что интересы несовершеннолетнего ребенка по договору будет представлять его мать.

Согласие нужно наоборот при продаже жилья ребенка. Хочу с родственницей обменяться квартирами. Как это лучше сделать: по двум ДКП или по одному договору мены?

Договоры купли-продажи проще для восприятия.

Можно оформить два ДКП: один на одну квартиру, второй – на другую. И подать все документы на регистрацию сразу.

Оформила договор купли-продажи недвижимости с близкой родственницей. В последний момент мы передумали проводить сделку, но документы в Росреестр уже поданы.

Можно ли их отозвать? Да, нужно подать в Росреестр заявление о прекращении регистрационных действий. Если же переоформление права собственности уже произведено, получить квартиру обратно можно только по новому ДКП или иному договору. Заключен договору купли-продажи недвижимости между близкими родственниками.

Покупатель внес задаток, право собственности зарегистрировано.

Оставшейся части суммы до сих пор нет, прошел уже месяц с момента регистрации. Можно ли оспорить куплю-продажу между родственниками?

Можно взыскать оставшуюся сумму или потребовать расторжения договора через суд. Задаток возвращать не придется, т.к. покупатель не выполнил обязательства по ДКП. Хочу купить квартиру у родителей. Но так, чтобы покупателями были я и муж, сразу определить доли. Можно ли так сделать? Да, участие нескольких продавцов и покупателей в сделке законом не запрещено.

Можно ли так сделать? Да, участие нескольких продавцов и покупателей в сделке законом не запрещено.

  • Продажа квартиры близким родственникам запрещена лишь в том случае, если речь идет о недвижимости несовершеннолетнего ребенка.
  • Право на налоговый вычет при покупке жилья у родных отпадает, а добиться получения средств по маткапиталу сложнее.
  • Сделки с недвижимостью между близкими родственниками не запрещены, проводятся на общих основаниях.

Не нашли ответа на свой вопрос? Задать вопрос юристу

Елена Плохута 11 сентября 2021 в 13:48А вы участвовали в сделке купли-продажи квартиры с близким родственником? Поделитесь опытом и задавайте вопросы Ваш ответ Ваше имя Ваш e-mail Комментировать

Сделки с недвижимостью между родственниками: выбор безопасной формы

29 января 2018Подавляющее большинство сделок с недвижимостью совершается по вполне очевидной причине — у одного человека есть объект от которого он намерен избавиться, а второму человеку этот объект как раз нужен.

Происходит купля-продажа или обмен. Всё понятно. Когда же сделку совершают родственники, то за её фасадом может скрываться бездна мотивов и подводных течений.

Портал METRTV.ru насчитал 8 основных причин, побуждающих родственников передавать квартиры друг другу.Согласно ст.

14 Семейного кодекса РФ, близкие родственники — это родственники по прямой восходящей и нисходящей линии: супруги, дети и родители, бабушки, дедушки и внуки, а также полнородные и неполнородные братья и сестры (имеющие общих отца или мать).

Близкие родственники могут дарить, покупать, продавать, арендовать жильё, передавать его по наследству, заключать рентные и иные договоры. Впрочем, на некоторые сделки между близкими родственниками наложено законодательное вето, а другие не следует совершать по иным причинам. Поэтому рассмотрим возможные схемы сделок для каждого случая.

Передать квартиру или иную недвижимость избранному наследнику владелец может через завещание, дарение, куплю-продажу или через договор ренты. Ранее портал METRTV.ru подробно рассказывал о , а также о дарственной в пользу наследника.

Передача имущества наследнику через куплю-продажу имеет свои особенности. Наталья Михайлюкова, юрист Российской гильдии риэлторов:Нередко между родственниками совершаются сделки, не имеющие правовых последствий.

Таковой, например, является купля-продажа, при которой не произошла передача денег.

Такую сделку легко оспорить. Если происходит реальная продажа между родственниками, то надо сделать так, чтобы передача денег была зафиксирована.

Идеально, если деньги перечисляются на банковский счёт продавца.

Если же расчёт происходи наличными, то продавцу следует прямо в день заключения договора положить всю сумму на свой персональный счёт. В последствии это позволит доказать, что сделка не была притворной.

Или ещё ситуация из жизни. Бабушка передала внуку квартиру через договор дарения, но они договорились, что внук обеспечит уход за пожилой родственницей. То есть фактически это было не дарение, а договор ренты. Из-за этого родственники смогли оспорить сделку.Впрочем, как замечают юристы, оспорена может быть и сделка, проведённая без сучка и задоринки — в полном соответствии с законом.

Из-за этого родственники смогли оспорить сделку.Впрочем, как замечают юристы, оспорена может быть и сделка, проведённая без сучка и задоринки — в полном соответствии с законом. Юлия Балай, директор офиса АН «Новосёл»:Продажу квартиры могут попытаться оспорить заинтересованные лица. Например, если бабушка продала квартиру внуку, а другие наследники узнали об этом только после её смерти, они почти наверняка попытаются отменить сделку.

Если на момент подписания договора продавцу было более 70 лет, то шанс оспорить высок. Если кто-то покупает квартиру, у владельца, который получил её от пожилого родственника, я посоветую покупателю взять у других наследников бывшего владельца нотариально заверенные заявления, что они знают о том, кто является владельцем жилья и не имеют претензий.

Отдельно стоит рассмотреть ситуацию, когда наследник (в пользу которого отчуждается жильё) состоит в браке. Если он получит объект от бабушки/дедушки в наследство или по дарственной, то станет единоличным его собственником, если же через куплю-продажу, то квартира окажется в совместной собственности супругов. В случае развода наследник отдаст половину квартиры своей жене.

Иван Волков, управляющий партнёр ООО «Юридическая фирма «ЮРЛИГА»:Квартиру избранному наследнику можно передать через дарение или продажу, но, на мой взгляд, во многих ситуациях удобнее воспользоваться договором ренты.

В случае каких-то проблем, возврат квартиры, переданной по ренте проще, чем по договору купли продажи. Фигурально выражаясь, по качеству защиты сторон на первом месте рента, на втором – дарение. Даритель может потребовать отмены договора дарения, если у него изменились жизненные обстоятельства. Был случай в Верхней Пышме: человек, подаривший родственнику квартиру, потерял второе жильё, и тогда договор дарения был аннулирован.
Был случай в Верхней Пышме: человек, подаривший родственнику квартиру, потерял второе жильё, и тогда договор дарения был аннулирован. На третьем месте — купля-продажа.

В целом сделки купли-продажи между родственниками не отличаются от аналогичных сделок между посторонними людьми. Отличия появляются, если стороной в сделке оказывается ребёнок. Согласно ст. 37 ГК РФ запрещены возмездные сделки (купля-продажа) между несовершеннолетними и их законными представителями – родителями, усыновителями, опекунами, попечителями, а также их супругами и близкими родственниками.

Кроме того есть запрет на дарение имущества, принадлежащего несовершеннолетнему. Ранее портал METRTV.ru рассказывал о спорных ситуациях при получении , но жизнь подбрасывает всё новые сюжеты.

Людмила Плотникова, юрист Уральской палаты недвижимости:Был случай — супруги разводились, договорились о разделе имущества. В частности решили, что их квартира полностью перейдёт супругу. Но в квартире была доля ребёнка.

Купить или получить её в дар отец не мог по закону. Чтобы достичь задуманного им пришлось продать долю ребёнка третьему лицу, а уже от него доля перешла родителю.Ещё одна сложная, хотя и распространённая ситуация — бабушка продаёт долю квартиры.

В квартире вторым собственником является ребёнок. Бывали случаи, когда органы опеки запрещали покупать эту долю в пользу ребёнка, сославшись на законодательный запрет возмездных сделок родственников с несовершеннолетними.

Но сейчас, опека, как правило, соглашается на подобные сделки. Иван Волков, управляющий партнёр ООО «Юридическая фирма «ЮРЛИГА»:У ребенка — совладельца квартиры есть преимущественное право на выкуп продаваемой доли.

Несовершеннолетний может участвовать в сделке, но от его лица действует законный представитель, например, родитель. Он также имеет преимущественное право на покупку доли, но купить должен по цене не ниже, чем если бы продажа производилась третьему лицу.Кстати юристы рассказывают довольно забавный случай, когда удалось обойти запрет органов опеки. Долю в квартире продавала бабушка со стороны матери ребёнка.

Долю для ребёнка хотела приобрести его мать (дочь продавца). Опека сделку не добрила. Тогда юрист предложил переписать договор, чтобы в нём в качестве представителя несовершеннолетнего выступал отец (не близкий родственник продавца). Против сделки в таком виде опека не протестовала.

Ещё один момент, о котором следует помнить — при купле-продаже между взаимозависимыми лицами покупатель не получает право на налоговый вычет. Взаимозависимыми лицами считаются супруги, родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сёстры, опекуны и подопечные. Если сделка происходит между лицами с иными степенями родства, то право на вычет возникает, но только если сделка была не притворной, и покупатель реально заплатил за квартиру.

Если заинтересованное лицо (например, налоговая инспекция) докажет в суде, что сделка прошла без передачи денег, она будет признана ничтожной.

Наталья Девкина, исполнительный директор OOO «Бюро недвижимости Зыряновой»:Возмездные сделки между родственниками часто попадают в зону повышенного внимания налоговиков, нередки случаи оспаривания и со стороны иных лиц.

Поэтому если речь идёт о межродственном обмене или перераспределении собственности, то оптимальный вариант — дарение. К тому же недвижимость, полученная в дар от родственников, не облагается подоходным налогом.Как замечает юрист Людмила Плотникова, Межродственные обмены жилья оформляются в основном через договор мены.Основные проблемы у семей, имеющих право на маткапитал, возникают из-за рассогласованности действий государственных органов.Евгения Свинтаржицкая, юрист ООО «БК-Недвижимость»:Довольно распространённая практика, когда материнский капитал используется для покупки квартиры у родственника.

Чаще всего — у бабушки. Пенсионный фонд не возражает против таких сделок.

Но нотариус и Росреестр иногда отказывают в оформлении подобного договора. Ссылаются ст. 37 ГК РФ, которая запрещает возмездные сделки родственников с детьми.

Хотя в данном случае возмездность сделки под большим вопросом.

Ведь ребёнок ничего не платит, в уплату идут деньги из бюджета. Тем не менее, если есть противодействие со стороны нотариуса и Росреестра, то делают так – жильё приобретает мать несовершеннолетнего, а уже после его оформления в собственность, наделяет ребёнка долей в собственности.

Замечу, что такая двухсерийная схема обходится матери дороже примерно на 15 тысяч.

Так как перед покупкой надо заверить у нотариуса обязательство о наделении ребёнка долей, а потом произвести наделение.Многие эксперты прямо говорят, что материнский капитал лучше не использовать во внутрисемейных сделках. Например, юрист Людмила Плотникова привела в пример случай из практики. Долю в квартире родственника не разрешили купить за маткапитал, поэтому её (долю) продали третьему лицу и уже потом он продал её семье, имевший право на материнский капитал.

В договоре, по которому сторонний человек покупал долю в квартире, сразу было указано, что он обязан продать это имущество указанной семье.Наталья Девкина, исполнительный директор OOO «Бюро недвижимости Зыряновой»:Проблемными оказываются почти все сделки между родственниками, в которых используется маткапитал. Обычно если планируется использовать эти средства, то ищем объект на рынке.

Бывает, что сделка проходит в два этапа: жильё покупает родитель, и в течение полугода оформляет доли на членов семьи, но бывает, что в договоре купли продажи сразу пишут, что жильё приобретается в долевую собственность.Бывают ситуации, когда приходится использовать смекалку, чтобы выполнить требования Пенсионного фонда (именно он перечисляет средства маткапитала) и приобрести выбранный объект.Наталья Михайлюкова, юрист Российской гильдии риэлторов:Семья, имеющая право на маткапитал, намеревалась выкупить долю в частном доме у своего родственника. Дом на двух хозяев, то есть полдома (три комнаты) – это отдельный объект недвижимости. У этой половины четыре родственника-совладельца, у всех равные доли.

Пенсионный фонд не согласовал приобретение одной из долей за маткапитал. Тогда договор переоформили – в нём закрепили порядок пользования жилым домом, кроме того заключили соглашение о порядке пользования жильём, в котором указано, что семья, покупающая долю, получала в пользование отдельную изолированную комнату.

Это Пенсионный фонд устроило. Средства маткапитала были выделены.По закону имущество, приобретённое супругами в браке, является совместно нажитым.

Если формально владельцем такой квартиры является муж, он не может продать квартиру жене, так как она по умолчанию уже совладелец.Иван Волков, управляющий партнёр ООО «Юридическая фирма «ЮРЛИГА»:Сделки с совместно нажитой собственностью владелец может совершать с согласия супруги. То есть, он например, может имущество подарить. В том числе, подарить самой супруге.

Тогда он перестаёт быть сособственником. Формально на такую сделку также надо получить разрешение от супруги. То есть она должна разрешить подарить квартиру ей самой.

Впрочем, о совершении подобных действий на практике я не слышал.

Обычно при желании перераспределить собственность между мужем и женой заключается брачный контракт или соглашение о разделе общего имущества.

После заключения такого соглашения подаётся заявление в Росреестр, и права собственности закрепляются официально.О том, чем портал METRTV.ru подробно рассказывал ранее. Основное различие в том, что в брачном контракте могут быть указаны общие принципы раздела собственности, тогда как в соглашении обязательно указываются конкретные объекты и на основании соглашения происходит регистрация перехода прав собственности на дома, квартиры или их доли.Наталья Михайлюкова, юрист Российской гильдии риэлторов:Знаю семейную пару. Они приобрели в кредит несколько объектов недвижимости.

После погашения кредита по каждому объекту они заключают соглашение о разделе имущества в отношении этого объекта. Потом по следующему и так далее.

Если имущественные вопросы урегулированы, то даже после развода у людей остаются нормальные отношения.

Также напомню, что соглашение о разделе имущества с 2016 года заверяется нотариально. Это стоит 0,5% стоимости объекта, но не более 20 тыс. руб. Стоимость нотариального удостоверения брачного контракта обычно в пределах 5,5 – 15 тыс.

руб.Дарение или фиктивная продажа квартиры родственнику – достаточно распространённая практика. Таким способом заёмщики (предприниматели или обычные граждане) пытаются спрятать имущество от кредиторов.

Если жильё переписывается на одного из супругов (за которым не гоняются кредиторы), то, как указано выше, используется брачный контракт или соглашение о разделе имущества.Иван Волков, управляющий партнёр ООО «Юридическая фирма «ЮРЛИГА»:Если человек наделал долгов и через соглашение о разделе имущества передал квартиру жене, кредиторы могут попытаться доказать, что в данном случае имело место злоупотребление правом, и оспорить передачу.

После чего смогут обратить взыскание на квартиру.Для увода жилья от требований кредиторов также используется дарение или продажа.

Одаряемым (покупателем) может выступать не только супруг, но и другой родственник.Юлия Балай, директор офиса АН «Новосёл»:Если предбанкротный бизнесмен переводит имущество родственникам через дарение или продажу, то все подобные операции, совершённые в течение трёх лет перед банкротством, будут внимательно изучаться и могут быть оспорены. Впрочем, даже если квартира была продана в этот период, но по рыночной цене и за неё получены реальные деньги, то такую сделку оспорить практически невозможно. Или, если, например, всё имущество записано на супругу и у неё достаточный доход, чтобы купить всё это, то оспорить такой раздел собственности тоже вряд ли получится.Если брат/внук/зять намерен взять открыть бизнес, то почему бы не передать ему квартиру, под залог которой он сможет занять денег.

Разумеется, родственнику (бывшему владельцу квартиры) надо быть готовым к тому, что если начинающий бизнесмен прогорит, то залоговая квартира уйдёт кредитору.Иван Волков, управляющий партнёр ООО «Юридическая фирма «ЮРЛИГА»:Довольно нашумевший случай, которым мы сейчас занимаемся, с многодетной матерью Ириной Комовой.

Её мать передала по договору купли-продажи бывшему мужу Ирины квартиру по заниженной в несколько раз цене, а деньги за неё так ие получила. Предполагалось, что он возьмёт кредит на покупку себе жилья, так как после развода остался без крыши над головой. Мужчина вместо жилья вложил деньги в бизнес, прогорел и теперь женщину с тремя детьми коллекторы выгоняют из квартиры.Межродственные сделки нередко проводятся с мошеннической целью.

Поэтому эксперты считают, что покупать жильё, которое несколько раз перешло из рук в руки внутри семьи, надо с осторожностью.Юлия Балай, директор офиса АН «Новосёл»:Нашли для клиента квартиру.

Её продавал пожилая женщина. Выяснили, что недавно эту квартиру ей подарила дочь. Проверка юридической чистоты квартиры осложнялась тем, что в тот период паспортный стол не выдавал расширенную форму №40, в которой указаны лица, которые были ранее зарегистрированы на данной жилплощади.

Лишь случайно мы узнали, что муж дочери – бывшей хозяйки квартиры – отбывает наказание и снят с учёта временно.

Если кто-то купит такую квартиру, то через несколько лет попадёт в неприятную ситуацию – в дверь к нему постучит человек, вернувшийся из заключения, который имеет право на проживание в данной квартире. Хорошо, если удаться выселить его через суд.Передача жилых объектов от родственника родственнику может происходить множеством способов, через дарение, продажу, ренту, договор мены, соглашение о разделе или о выделении долей. И у каждого типа документа может быть сотня вариантов.

Для решения конкретного семейного вопроса главное выбирать подходящий под конкретную ситуацию вид сделки.

Разумеется, при этом соблюдая закон и нормы нравственности.

Способы обмена долями недвижимости между родственниками в 2021 году: особенности и налоговый вопрос

Несмотря на популярное заблуждение о некоторых льготах, в действительности обмен долями между родственниками выполняется по стандартной процедуре.

Как и при совершении других сделок с недвижимостью требуется государственная регистрация объектов. Определенные обязанности по уплате налогов появляются у лица, получившего прибыль в ходе обмена. Представленные ниже сведения помогут совершать подобные операции быстро, без ошибок и ненужных затрат.

Общие данные трех юридически правильных вариантов обмена родственников долями приведены в таблице.

По каждому пункту имеются определенные правила, установленные нормами действующего законодательства.

При детальном изучении практических вопросов следует не нарушать права других собственников, а также не забывать о выполнении обязательств перед государством в области налогообложения. Существенная экономия денежных средств при дарении – весомый аргумент в пользу дарения.

Другим преимуществом является отсутствие требования о получении согласия других жильцов.

Однако следует учитывать, что налог не уплачивают только близкие родственники: супруги, дети, родители, бабушки, дедушки, внуки, братья и сестры. Но эти льготы не действуют при аналогичном оформлении собственности, например, между дядей и племянником.

Общие параметры других вариантов равнозначны.

Важные детали приведены в следующих разделах. Оформление обмена долей родственниками завершается изменением записей в базе данных Росреестра.

Для совершения этой процедуры через Многофункциональный центр подают следующие документы:

  1. паспорт объекта недвижимости с техническими данными;
  2. справка из ЕГРН, содержащая сведения о долевом распределении, отсутствии обременений;
  3. согласие органов опеки на проведение сделки для защиты прав недееспособных или несовершеннолетних граждан (родственников, других собственников);
  4. кассовые документы, подтверждающие оплату государственной пошлины по действующим тарифам.
  5. договор между сторонами с подробным описанием сути сделки, технических параметров перераспределяемых долей, адресами объектов недвижимости;
  6. гражданские паспорта и другие документы для идентификации личностей;
  7. брачные свидетельства, другие подтверждения родственных отношений;

Кроме согласия супруга понадобится отказ других долевых собственников от приобретения соответствующих частей – при купле-продаже и мене. После изменения записей с обменом долями родственниками в государственной единой базе данных новые владельцы обращаются в управляющую компанию и товарищество собственников жилья для корректировки счетов.

При выборе любого способа родственного обмена следует оперировать только с равнозначными по форме собственностями объектами недвижимости. Заблаговременно приватизируют жилье. Не получится выполнить сделку, например, если одна из квартир занята одной из сторон по договору социального найма.

Чтобы исключить опротестование сделки с недвижимостью в судебных инстанциях, нужна квалифицированная предварительная подготовка.

При мене и купле-продаже у других собственников получают согласие в письменном виде на проведение сделки, которое заверяют в нотариальной конторе по стандартной процедуре. В обращении к ним приводят подробные условия продажи (обмена родственников долями).

На получение ответа законом предусмотрен месяц.

Если его нет, можно привлекать сторонних покупателей. можно здесь. При дарении соблюдать преимущественное право не нужно – можно сразу оформлять договор.

К сведению! Права несовершеннолетних защищают органы опеки и попечительства. Без их согласия нельзя уменьшать долю ребенка, распоряжаться средствами материнского капитала. Соответствующее разрешение необходимо получить для завершения сделки с внесением новых записей в базу данных Росреестра.

Два комплекта документов данной категории составляют и подписывают в трех экземплярах на каждый объект недвижимости, заверяют в нотариальной конторе. Два – покупателю и продавцу. Третий передают в Росреестр. Основные пункты обмена родственников долями – как в стандартном договоре купли продажи.

Необходимы корректные описания:

  1. штрафных санкций и форс мажорных обстоятельств.
  2. объекта недвижимости вместе со стоимостными и техническими параметрами;
  3. процедуры сделки;
  4. сторон;

Скачать образец ДКП можно .

Образец документа представлен ниже. С его помощью проверяют текст в процессе оформления обмена родственников долями.

Для выполнения стандартной процедуры достаточно одного экземпляра, который подают в Росреестр. С помощью этого договора можно пояснить особый порядок действий, когда оба объекта не являются приватизированными. В этом случае надо подготовить для последующей передачи в местную администрацию муниципальных органов власти следующие документы:

  1. имеющиеся договора социального найма с официальными разрешениями на право занимать определенную жилплощадь (ордерами);
  2. справки о действительном составе семей;
  3. письменные подтверждения отсутствия задолженности по коммунальным услугам.
  4. гражданские паспорта сторон;
  5. стандартные согласия органов опеки (для несовершеннолетних и недееспособных членов семей, зарегистрированных собственников);
  6. согласие других родственников (собственников) на соответствующий обмен долями;

Этот способ удобен тем, что администрация никак не проверяет равноценность объектов обмена родственников долями.

Ответственные сотрудники уточняют правильность заполнения и состав поданных документов, не обращают внимание на финансовую составляющую сделки.

Действительные расчеты можно выполнить без оповещения государственных органов.

Факт оплаты подтверждают распиской. Для безопасных операций с безналичными переводами и бумажными купюрами следует пользоваться банковскими услугами – условным счетом и депозитарной ячейкой соответственно. Законный отказ муниципальных органов власти допустим в следующих случаях:

  1. объект недвижимости зарегистрирован по категории «служебный», поэтому не может быть передан в частную собственность;
  2. один из участников обмена долями страдает опасным заболеванием, санитарные нормы запрещают (ограничивают) контакты с окружающими.
  3. здание (часть помещений) непригодно для проживания по действующим строительным нормам;
  4. в период совершения сделки запланирован (выполняется) капитальный ремонт или снос дома;

Загрузить договор мены .

Нотариально оформляют два документа.

В этом случае отсутствует база для налогообложения и соответствующие обязательства перед государством. Расчеты выполняют в процессе обмена долями по удобной для родственников схеме. Регистрацию завершают по стандартной методике регистрацией в Росреестре.

Скачать дарственную . При выборе любого из вариантов передачу долевой собственности оформляют через нотариальную контору. Дополнительное удостоверение подлинности документов и подтверждение дееспособности участников предотвратит лишние проблемы в ходе рассмотрения правомочности сделки в суде. После подписания заверенного соглашения начинают регистрацию новых прав самостоятельно (через региональный МФЦ), либо поручают выполнение процедуры нотариусу.

Росреестр не выполнит процедуру регистрации, если обнаружены ошибки при оформлении обмена родственников долями.

Отказ будет получен при наличии запретов и обременений.

Для удостоверения в отсутствии ограничивающих факторов можно по типовому запросу получить развернутую справку. Только после создания новой записи в базе данных ЕГРН операция с недвижимостью считается полностью завершенной.

Налог на полученный в ходе сделки доход выплачивают, если родственники желают обменять доли в квартирах даже с незначительной разницей в стоимости. Эта обязанность отсутствует, если объект недвижимости является собственностью менее трех (пяти) лет с оформлением прав на владение до (после) 01.01.2016 г.

соответственно. Заполненную декларацию в стандартном виде подают не позднее 30 апр. следующей весны после года завершения данной операции.

Оплату налогов можно сделать до 15 июля включительно. К сведению! При подаче документов для государственной регистрации в ЕРГН выполняется проверка по отсутствию задолженностей по уплате налогов.

Отмеченные выше обязательства следует исполнить до истечения предельных сроков, чтобы не задерживать полное завершение сделки. Законом не запрещены подобные операции.

Однако непосредственное их выполнение допустимо только после вступления в права наследования с прохождением типовой процедуры нотариального оформления. Далее придется подождать еще 6 месяцев, чтобы получить возможность распоряжаться объектом недвижимости без ограничений. Этот стандартный срок необходим для удостоверения в отсутствии других претендентов на получение наследства.

Особенно внимательно следует проверять обмен с долями квартир несовершеннолетних. Такие ситуации контролируют органы опеки и попечительства – для проведения обмена нужно получить их согласие. Проверяется равноценность передаваемой и получаемой части недвижимости для соблюдения интересов ребенка в полном размере.

Все перечисленные выше способы применяют на практике.

Общие правила не дают особых преимуществ, если обмен долями выполняют родственники. Как и другие физические лица они обязаны выплачивать налог с полученной прибыли.

Вам также может быть интересна в квартире. Ставьте лайки и репосты, добавляйте личные комментарии.

При необходимости – обращайтесь к дежурному юристу для получения квалифицированной консультации.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+