Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Жилищное право - Цели и функции оценки объектов недвижимости

Цели и функции оценки объектов недвижимости

Оценка недвижимости, ее цели, задачи и назначение


Назначение оценки недвижимости По мере становления рыночных отношений, мы по-новому начинаем понимать ценность объектов материального и нематериального мира. В условиях неопределенной рыночной среды измерение стоимости имущества приобретает намного более сложный характер, чем этот процесс имел место в командно-административной системе.

Сложности определения рыночной и других видов стоимостей повлекло за собой появление новой сферы профессиональных услуг — независимой оценки. В большинстве своем, приемы и методы оценки, применяемые российскими оценщиками, заимствованы из зарубежной практики. Оттуда же заимствованы и многие проблемы, связанные с регулированием оценочной деятельности.

Оттуда же заимствованы и многие проблемы, связанные с регулированием оценочной деятельности. Так как оценка затрагивает многие имущественные интересы, права и обязанности участников делового оборота, данная деятельность регулируется нормами права.

Российская нормативно-правовая база по оценочной деятельности, несмотря на свой достаточно лаконичный характер, воспринимается большинством оценщиков достаточно поверхностно. Многие оценщики считают, что недостаточно тщательное регулирование многих нормативных вопросов является дозволением для отступления от качественного и достоверного определения стоимости. Непонимание духа закона, который обусловлен экономическими и правовыми свойствами объектов оценки, неправильное применение норм права, относящихся к оценочной деятельности и правовой природы объектов оценки зачастую приводит к недостоверности отчетов оценщика и приводит к снижению репутации профессии в целом.

В производственно-экономической практике экономических субъектов появляется множество случаев, когда возникает необходимость оценить рыночную стоимость имущества.

Без оценки стоимости не обходится ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию под залог, страхованию, разрешению имущественных споров и т.

д. Определение рыночной стоимости объектов недвижимости — сложный и трудоемкий процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта.

Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположенные на разных земельных участках, их стоимость значительно различается. 1.2 Цели, задачи и принципы оценки недвижимости Прежде чем перейти непосредственно к оценке недвижимости необходимо определить понятие самого объекта оценки, то есть недвижимости.

При прочих равных условиях правильным определением любого понятия является то, которое закреплено в законе. Для определения недвижимости имеется конкретная правовая норма — статья 130 ГК РФ, положения которой сводятся к следующему: в качестве равнозначных используются понятия «недвижимые вещи», «недвижимое имущество», «недвижимость». Главным сущностным признаком признается неразрывная связь с землей, то есть объекты недвижимости не могут быть перемещены без нанесения несоразмерного ущерба их назначению.

Иначе говоря, все объекты недвижимости (далее ОН) являются стационарными. Первичным ОН, по определению, признается земля, точнее — земельный участок, то есть фрагмент земной поверхности.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) отнесены участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Все операции и сделки с недвижимостью требуют знания стоимости объекта собственности.

Определение стоимостного эквивалента объектов недвижимости представляет собой главный вид экономической экспертизы и носит название оценки. Оценка недвижимости — это определение ее предположительной рыночной стоимости. Достоверность такого предположения полностью зависит от того, насколько аргументировано, комплексно и профессионально конкретный оценщик произвел процедуру оценки.

Необходимость в оценке недвижимости возникает в следующих случаях: операции купли-продажи или сдача в аренду; акционирование предприятий и перераспределение имущественных долей; привлечение новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций; кадастровая оценка для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков; страхование объектов недвижимости; кредитование под залог объектов недвижимости; внесение объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций; разработка инвестиционных проектов и привлечении инвесторов; ликвидация объектов недвижимости; исполнение прав наследования, судебного приговора, разрешение имущественных споров; другие операции, связанные с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости. Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.

В современной экономике существует множество различных видов стоимости.

Они необходимы в силу различных потребностей и функций.

Сюда входят такие виды, как заемная стоимость, страховая стоимость, обоснованная рыночная стоимость, балансовая стоимость, арендная стоимость, ликвидационная стоимость, инвестиционная стоимость и многие другие. Однако, в общем, стоимость может быть разделена на две категории: стоимость в обмене и стоимость в пользовании.
Однако, в общем, стоимость может быть разделена на две категории: стоимость в обмене и стоимость в пользовании.

Стоимость в обмене — это цена, которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке на основе равновесия, устанавливаемого факторами предложения и спроса. Ее иногда называют объективной стоимостью, поскольку она определяется реальными экономическими факторами. Стоимость в пользовании — это стоимость собственности для конкретного пользователя или группы пользователей, т.е.

стоимость недвижимости, которая используется как составная часть действующего предприятия (например, недвижимость, используемая заводом). Из всех видов стоимости наибольшее распространение получила рыночная стоимость — основной вид стоимости в условиях рыночных отношений.

При определении рыночной стоимости мы исходим из того, что рынок существовал в прошлом (объекты собственности уже продавались), существует в настоящем (собственность создается для продажи) и будет существовать в будущем, поскольку ни прошлое, ни настоящее рынка не противоречат этому.

Целью оценки является определение обоснованной рыночной стоимости ОН, находящегося в собственности заказчика. Назначение оценки — оценка выполняется для принятия решения о продаже этого недвижимого имущества.

Основная задача при определении стоимости — прогнозирование количества, качества и продолжительности будущих выгод от владения объектом оценки и пересчет этих выгод в настоящую стоимость.

Цели и функции оценки недвижимости

Одним из наиболее важных и определяющих моментов оценки объекта недвижимости является установление функции и цели оценки. Кроме того, от этого зависит выбор методологии в дальнейшем, которая, собственно говоря, и определяет результативность всего процесса оценки.

Для того, чтобы правильно определить цель, в первую очередь необходимо ответить на вопрос: что именно подлежит оценке? Именно цель определяет, какой именно будет база оценки (вид оценочной стоимости), которая зависит от характера используемых данных, подходов и принципов, которыми оценщик будет руководствоваться в процессе оценки объекта. В этой связи окончательное определение и фиксация цели оценки осуществляется именно на стадии постановки задачи.

Этот этап работ оценщик и заказчик должны реализовать совместно.

Только так можно будет добиться лучших результатов.
В качестве примеров можно привести следующие цели:

  • Определение рыночной цены прав собственности на сооружения и здания объекта, который подлежит оценке, с правом владения и пользования участком земли.
  • Определение ликвидной цены конкретного объекта недвижимости в определенных рыночных условиях.
  • Определение рыночной цены полных прав на владение оцениваемым помещением и т.п.

Заказчик обязательно должен знать, что результаты, полученные в итоге оценки объекта недвижимости, не могут быть использованы не по назначению.

Если данные используются для целей, не предусмотренных в итоговом отчете об оценке, такие действия расцениваются как некорректные и недопустимые.

Обусловлена данная ситуация тем, что методы оценки объектов недвижимости в зависимости от поставленных целей могут сильно отличаться. Например, недвижимость, которая продается, будет оценена совершенно по иному принципу, чем объекты, которые оцениваются с целью их последующей ликвидации. Функция оценки объекта недвижимости формируется под влиянием ответа на вопрос: для чего, собственно говоря, проводится оценка?
Функция оценки объекта недвижимости формируется под влиянием ответа на вопрос: для чего, собственно говоря, проводится оценка?

Таким образом, можно сказать, что именно функция оценки является определяющей в определении сферы ее дальнейшего использования. Выбирая специалиста для выполнения работ по оценке объекта недвижимости.

В первую очередь необходимо обратить внимание на его умение четко определить функции и цели оценки.

В том случае, если человек путается в этих определениях или затрудняется с их установлением – от его услуг лучше отказаться.

Так как в правильности результатов оценки такого специалиста можно усомниться.

Какие могут быть цели оценки

В проведении работ по оценке недвижимости могут быть заинтересованы различные стороны: — продавцы и покупатели; — владельцы объектов недвижимости различного назначения; — инвесторы; — кредитные организации (банки); — государственные структуры (контрольно-ревизионные и налоговые); — управленческие структуры муниципальных образований; — страховые компании и пр. Все они, реализуя свои экономические интересы, могут заказать оценку и тем самым становятся заказчиками.

Следует отметить, что потребности собственника в оценке могут быть результатом требований третьей стороны. В действительности третья сторона может сама выступать в качестве заказчика, например: — страховые компании хотят знать величину риска, которую они берут на себя, или подтвердить соблюдение договора о разделении риска между страховщиком и страхователем; — кредитные институты хотят знать, какие суммы они могут безопасно предоставить в кредит за объект недвижимости и получить обратно в случае банкротства заемщика; — государственные агентства хотят знать обоснованную рыночную стоимость для покупки недвижимости в государственную собственность.

Третьей стороной могут выступать производители и посредники (дилеры и брокеры), покупатели и продавцы, кадастровые оценщики и страховщики, кредиторы (банки) и суды, арендаторы и арендодатели, бухгалтеры и управляющие, адвокаты и консультанты, финансовые и лизинговые компании, партнеры и супруги. В ФСО-2 цель и функция оценки задаются следующим образом: — Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку.

— Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки. В соответствии со ст. 6 Закона об оценочной деятельности субъекты различных форм собственности Российской Федерации, физические и юридические лица имеют право на проведение оценки принадлежащих им объектов недвижимости.

Это право является безусловным и не зависит от установленной процедуры государственного статистического и бухгалтерского учета и составления отчетности.

Ситуации, в которых проведение оценки обязательно, определены в ст. 8 этого Закона. Проведение оценки является обязательным ъ случае Вовлечения в сделку объектов недвижимости, принадлежащих полностью или частично Российской федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям.

Полный перечень всех причин, по которым необходима оценка недвижимости, достаточно велик.

Можно указать наиболее часто встречающиеся.

Необходимость оценки недвижимого имущества, находящегося в частной собственности, возникает при: — купле-продаже объектов недвижимости; — акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей; — реорганизации предприятий; — внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций; — в случае дополнительной эмиссии акций или привлечении новых пайщиков; — ликвидации объектов недвижимости; — сдаче недвижимости в аренду; — уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости: зданий и земельных участков; — страховании объектов недвижимости; — кредитовании под залог объектов недвижимости; — разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов; — принятия управленческих решений; — составления финансовой (бухгалтерской) отчетности; — исполнения прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров и др. Поскольку вид стоимости зависит от назначения (цели проведения) оценки, оценщику следует детально объяснить заказчику особенности выбираемого вида оцениваемой стоимости и необходимость использования в конкретном случае именно этого вида стоимости. То есть при выполнении оценки оценщик должен согласовать цель оценки с заказчиком, а если она нестандартна, и не определена законом или действующими нормативными документами, то ее специальная формулировка должна быть отражена в договоре на оценку.

Оценка недвижимости: всё, что о ней нужно знать

5 июня 2021Oцeнка cтoимocти нeдвижимocти – это профессиональная деятельность, направленная на установление стоимости конкретного объекта.

Объектами для оценки недвижимости являются квартиры и комнаты, дачи и земля, коммерческие объекты (офисы и даже производственные цеха).Оценщик. Он может действовать как частное лицо, занимаясь самостоятельной частной практикой, а может работать по трудовому договору в оценочной компании.Оценочная компания – это юридическое лицо, которое намерено заключить с заказчиком договор на проведение оценки, имеющее в своём штате не менее двух оценщиков, право осуществления оценочной деятельности которых не приостановлено. Деятельность оценщиков регулирует закон «Oб oцeнoчнoй дeятeльнocти в Poccийcкoй Фeдepaции», действующем в редакции от 03.08.2018 г.

  1. Пpи пpoдaжe нeдвижимocти или обмене жилья. Отчет об оценке может понадобиться и продавцу, и покупателю. Пpoдaвцy, чтoбы пoнять, пo кaкoй цeнe мoжнo пpoдaть жилoй oбъeкт; пoкyпaтeлю — чтoбы yбeдитьcя, чтo eгo нe oбмaнывaют и нe зaвышaют цeнy.
  2. При оформлении ипотеки. Это самый частый случай. Отчет об оценке требует банк для формирования суммы займа. Как правило, банк учитывает рыночную и ликвидационную стоимость.
  3. При судебных спорах как доказательство. Например, пoкyпaтeлю предстоит доказать, что eгo нaмepeннo ввeли в зaблyждeниe и пpoдaли нeдвижимocть пo гopaздo бoльшeй cтoимocти, чeм oнa cтoит нa caмoм дeлe.
  4. При peopгaнизaции пpeдпpиятия.
  5. Для зaлoгa. Отчет об оценке может потребовать банк, чтобы узнать cyммy, кoтopую он cмoжeт выpyчить, ecли зaeмщик нe бyдeт плaтить пo кpeдитy. Kaк и в cлyчae c ипoтeкoй, пpинимaeтcя в pacчeт мeньшaя cтoимocть, тo ecть ликвидaциoннaя.

Оценку нeдвижимocти мoгyт иcпoльзoвaть в дpyгиx cдeлкax c нeдвижимocтью, нaпpимep, пpи oфopмлeнии дoгoвopa дapeния, зaвeщaния.Различные видыстоимости недвижимости.

Они бывают четырёх видов: рыночная, кадастровая, инвестиционная и ликвидационная. Остановимся на каждой из них.Pынoчнaя cтoимocтьЭто цeнa, зa кoтopyю недвижимость мoжнo пpoдaть в ycлoвияx cвoбoднoгo pынкa. Именно этот вид стоимости хотят узнать пoкyпaтeли и пpoдaвцы, обращаясь к оценщикам.

Pынoчнyю cтoимocть oпpeдeляют в зaвиcимocти oт ycлoвий pынкa – находят aнaлoгичныe oбъeкты и paccчитывaют cpeднepынoчнyю цeнy.Kaдacтpoвaя cтoимocтьЭто стоимость, ycтaнoвлeннaя в peзyльтaтe гocyдapcтвeннoй кaдacтpoвoй oцeнки. Ee oпpeдeляют мeтoдaми мaccoвoй oцeнки, a ecли этo нeвoзмoжнo — индивидyaльнo для кaждoгo oбъeктa нeдвижимocти. Oцeнщик oпpeдeляeт кaдacтpoвyю cтoимocть, в тoм чиcлe, для нaлoгooблoжeния.Ликвидaциoннaя cтoимocтьЭто цeнa, пo кoтopoй мoжнo быстро продать объект недвижимости.

Пpи pacчeтe ликвидaциoннoй cтoимocти бepyт cpoк экcпoзиции 1–2 мecяцa.

Ликвидaциoннaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти вceгдa мeньшe, чeм pынoчнaя (обычно cocтaвляeт 75–80% oт pынoчнoй цeны).Coглacнo ФCO №2, пpи oпpeдeлeнии ликвидaциoннoй cтoимocти yчитывaют влияниe чpeзвычaйныx oбcтoятeльcтв, кoтopыe вынyдили пpoдaвцa пpoдaвaть oбъeкт нa ycлoвияx, нe cooтвeтcтвyющиx pынoчным.Инвecтициoннaя cтoимocтьЭтo цeнa для кoнкpeтнoгo чeлoвeкa или гpyппы лиц пpи oпpeдeлeнныx инвecтициoнныx цeляx, то есть это стоимость, за которую можно купить объект недвижимости, чтобы получать с него доход. Например, можно узнать потенциальный дoxoд нeдвижимocти пpи cдaчe в apeндy.Инвecтициoннaя cтoимocть вceгдa бoльшe pынoчнoй. Она учитывает вoзмoжнyю пpибыль c oбъeктa в дaльнeйшeм.У оценщика может уйти от одного дня до трёх недель на исследование – в зависимости от объекта недвижимости.

Процедура состоит из 6 этапов:1.

Постановка задачи на оценку недвижимостиЗаказчик обращается к оценщику и объясняет цели oцeнки. Чаще всего, оценка нужна перед оформлением ипотеки.Чек-лист для тех, кто планирует заказать оценку недвижимости1. Подготовьте помещения к осмотру. Оценщик будет фотографировать. Эти фотографии позже войдут в отчет об оценке.2.
Эти фотографии позже войдут в отчет об оценке.2.

Подготовьте документы, необходимые для оценки: свидетельство о государственной регистрации права на объект или документ, на основании которого такая регистрация может быть проведена (договор купли-продажи, дарения, ренты или другое); кадастровый паспорт помещения (выписка из ЕГРН с планом объекта). Оценщику также понадобятся ваши данные: ФИО, контактный телефон, адрес по месту регистрации и адрес фактического проживания, реквизиты предприятия.3. Подробно расскажите об объекте оценки.

Чем больше информации – тем точнее результат.2.

Подписание договораПocлe пocтaнoвки зaдaчи и пoлyчeния дoкyмeнтoв заказчик и подрядчик подписывают договор.Что должен содержать договор с оценщиком? Договор на проведение оценки объектов недвижимости составляют в письменной форме. Он должен содержать:- цель оценки;- описание объекта или объектов оценки, позволяющее осуществить их идентификацию;- вид определяемой стоимости объекта оценки;- размер денежного вознаграждения за проведение оценки;- дату определения стоимости объекта оценки;- сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с ФЗ;- наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;- указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;- указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;- сведения о договоре страхования ответственности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, за нарушение требований договора на проведение оценки и договора страхования ответственности за причинение вреда имуществу третьих лиц в результате нарушения требований ФЗ, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов РФ в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности;- сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика.Cтoимocть ycлyг зaвиcит oт peгиoнa, например, в Институте судебных экспертиз цена услуги начинается от 5 тысяч рублей.3.

Сбор информацииCпeциaлиcт coбиpaeт инфopмaцию: выeзжaeт нa oбъeкт, ocмaтpивaeт и фoтoгpaфиpyeт eгo, пpoвepяeт cooтвeтcтвиe peaльнoгo пoлoжeния вeщeй и плaнa БTИ, фикcиpyeт дeфeкты. Оценщик задаёт заказчику дoпoлнитeльныe вoпpocы, нaпpимep, иcпoльзyeтe ли вы oбъeкт пo цeлeвoмy нaзнaчeнию.4. Расчет стоимостиНа этом этапе оценщик определяет мeтoд pacчeтa.

Чaщe вceгo иcпoльзyeт cpaвнитeльный мeтoд, в дoпoлнeниe к нeмy oцeнивaeт cтoимocть пo 1–2 дpyгим, чтoбы пoлyчить тoчныe peзyльтaты.Bce фopмyлы, пo кoтopым пpoвoдилcя pacчeт, oтoбpaжaютcя в итoгoвoм oтчeтe.5.

Учет условийOцeнкy cтoимocти нeдвижимocти oбычнo пpoвoдят пo тpём ocнoвным пoдxoдaм: зaтpaтнoмy, cpaвнитeльнoмy и дoxoднoмy.Haпpимep, ecли oцeнщик paбoтaeт c двyшкoй в цeнтpe, a нa pынкe были пpeдcтaвлeны тoлькo двyшки нa oкpaинe, иcпoльзyeт пoвышaющий кoэффициeнт, пoтoмy чтo нeдвижимocть в цeнтpe цeнитcя вышe. A ecли квapтиpы, пpeдcтaвлeнныe нa pынкe, пpoдaвaлиcь c xopoшим peмoнтoм, a пpeдcтoить oцeнить жильe тoлькo c пpeдчиcтoвoй oтдeлкoй, тoгдa кoэффициeнт бyдeт пoнижaющим.6. Составление итогового отчетаИтогом оценки является отчёт.Что должен содержать итоговый отчет об оценке?- дату составления и порядковый номер отчета;- основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;- сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;- сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика;- цель оценки;- точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки;- стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;- последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата;- дата определения стоимости объекта оценки;- перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки;- иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.Отчет может быть в бумажном или электронном виде.

Если в бумажном: пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор. Если в электронном: подписан усиленной квалифицированной электронной подписью.Отчет должен быть чётким и понятным, не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Понятие и сущность оценки недвижимости

Курсовая работа По дисциплине «Определение стоимости недвижимого имущества» На тему: «Основные цели и функции оценки недвижимости» Выполнила: студентка 3 курса, 33 группы Проверила: Евстратова А. В. Оценка ___ _______ А.В. Евстратова Дата защиты____________ Советск 2015 СОДЕРЖАНИЕ ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………………….3 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ………………4 1.1.

…………………………4 1.2. Регулирование оценочной деятельности в Российской Федерации………… 2.

ОСНОВНЫЕ ЦЕЛИ И ФУНКЦИИ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ.… 2.1. Основные цели оценки недвижимости……………… 2.2.

Функции оценки недвижимости………………………….

3. ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В ЦЕЛЯХ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ …….

ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………… БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК…………………………………………. ВВЕДЕНИЕ В современных условиях субъекты различных форм собственности, физические и юридические лица имеют право на проведение оценки принадлежащих им объектов недвижимости. Целью оценки на сегодняшний день может являться вовлечение объекта недвижимости в торговый оборот, выступление его в качестве объекта залога, страхование и т.д.

Оценка недвижимости как вид профессиональной деятельности представляет собой одну из наиболее востребованных сфер рыночной экономики, а также важным аспектом имущественных отношений. На сегодняшний день существует необходимость в комплексной и объективной оценке стоимости недвижимости. Одной из наиболее распространенных целей оценки недвижимости является определение ее рыночной стоимости.

При этом одним из наиболее важных и определяющих этапов оценки объекта недвижимости является установление целей и функций оценки. От выявленных целей и функций зависит выбор методологии определения стоимости объекта недвижимости, что в целом определяет результативность всего процесса оценки.

В этом заключается актуальность выбранной темы исследования.

Цель данной курсовой работы — рассмотреть основные цели оценки недвижимости, изучить её функции.

В соответствии с поставленной целью предстоит решить следующие задачи: 1) изучить сущность оценки недвижимости; 2) рассмотреть нормативно-правовые аспекты оценки недвижимости; 3) выделить основные цели оценки недвижимости; 4) изучить функции оценки недвижимости; 5) выявить особенности оценки жилой недвижимости в целях ипотечного кредитования. Объектом исследования является процесс оценки недвижимости, предметом исследования — цели и функции оценки недвижимости. Методы исследования: библиографический, метод анализа и синтеза.

Теоретической базой исследования выступили труды отечественных авторов, периодическая литература, Интернет-ресурсы. Структурно работа состоит из введения, основной части, заключения и библиографического списка.

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установлениев отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости [ссылка].

Оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ (ред. от 21.07.2014) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также другими нормативно-правовыми актами Российской Федерации, которые регулируют отношения, складывающиеся при осуществлении оценочной деятельности.

Становление оценочной деятельности связано с развитием рыночной экономики, в первую очередь, с развитием института частной собственности. Так как частная собственность предполагает свободное обращение имущества, то при осуществлении сделок с нею появилась необходимость в определении реальной стоимости того или иного объекта [ссылка].

Сущность оценки недвижимости заключается в определении стоимости оцениваемого объекта с учетом всех факторов, которые в той или иной степени влияют на повышение или снижение цены объекта оценки. Согласно статье 5 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ (ред. от 21.07.2014) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» к объектам оценки относятся: -отдельные материальные объекты (вещи); -совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); -право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; -права требования, обязательства (долги); -работы, услуги, информация; -иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями ФЗ №135 [ссылка]. Оценочная деятельность является неотъемлемой частью рынка финансовых услуг, поэтому важным вопросом развития оценочной деятельности является как унификация понятийного аппарата, так и взаимодействие оценщиков (субъектов оценочной деятельности), аудиторов и финансовых консультантов.

Кроме того, оценочная деятельность представляет собой составную часть общего процесса реформирования экономики. Оценка недвижимости бывает массовая и индивидуальная.

Массовая оценка недвижимости – это оценка большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа.

При этом унифицируется процедура оценки большого числа объектов.

При массовой оценке на заключительном этапе проверяется используемая для расчетов модель и контролируется качество получаемых результатов. При этом результаты, полученные с помощью модели массовой оценки, сравниваются с реальными ценами продаж и оцениваются отклонения уровня оценки по каждой группе аналогичных объектов.

Индивидуальная оценка недвижимости – это оценка конкретного объекта на определенную дату. Индивидуальная оценка проводится в несколько этапов, объединенных в понятие «процесс оценки», на заключительном этапе которого осуществляется согласование результатов, полученных с использованием различных подходов к оценке недвижимости [ссылка].

В соответствии с Законом РФ «Об оценочной деятельности» право на проведение оценки объекта недвижимости является безусловным и не зависит от установленного законодательством РФ порядка осуществления государственного статистического и бухгалтерского учёта и отчетности. Весь процесс оценки принято разделять на пять этапов, которые, в свою очередь, можно разбить на подэтапы [ссылка].

1) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку: -выбор оценщика; -составление технического здания; -составление и подписание договора; 2) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки: -осмотр объекта в натуре; -сбор информации об объекте; -сбор и анализ информации о сегменте рынка недвижимости; -анализ лучшего и наиболее эффективного использования объекта; 3) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчётов: -расчёт стоимости объекта недвижимости доходным подходом; -расчёт стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом; -расчёт стоимости объекта недвижимости затратным подходом; 4) согласование результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки: -выделение факторов согласования; -расчёт весовых коэффициентов достоверности; -определение итоговой величины стоимости; 5) составление отчёта об оценке: -составление отчёта об оценке; -защита его перед заказчиком; -подписание акта сдачи-приёмки работ. Существует множество различных методов, применяемых к оценке недвижимости. Выбор того или иного метода оценки недвижимости зависит от ряда факторов (характер объекта, функции и цели оценки).

Рекомендуется выбирать наибольшее количество используемых методов, чтобы при согласовании данных оценки получить наиболее точный результат. Выделяют три подхода к оценке недвижимости – это сравнительный, доходный и затратный. Каждый из этих подходов включает в себя различные методы оценки.

Таким образом, оценочная деятельность представляет собой сложный и уникальный процесс, направленный на получение итоговой величины стоимости объекта оценки, то есть наиболее вероятной величины стоимости объекта оценки, полученной как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости оцениваемой недвижимости при использовании различных подходов и методов оценки. Рекомендуемые страницы:Читайте также:: Говоря о мышечном напряжении, мы в первую очередь имеем в виду мускулы, прикрепленные к костям .

Цели и функции (назначение) оценки недвижимости

В проведении работ по оценке недвижимости могут быть заинтересованы различные стороны: — продавцы и покупатели; — владельцы объектов недвижимости различного назначения; — инвесторы; — кредитные организации (банки); — государственные структуры (контрольно-ревизионные и налоговые); — управленческие структуры муниципальных образований; — страховые компании и пр.

Все они, реализуя свои экономические интересы, могут заказать оценку и тем самым становятся заказчиками. Следует отметить, что потребности собственника в оценке могут быть результатом требований третьей стороны.

В действительности третья сторона может сама выступать в качестве заказчика, например: — страховые компании хотят знать величину риска, которую они берут на себя, или подтвердить соблюдение договора о разделении риска между страховщиком и страхователем; — кредитные институты хотят знать, какие суммы они могут безопасно предоставить в кредит за объект недвижимости и получить обратно в случае банкротства заемщика; — государственные агентства хотят знать обоснованную рыночную стоимость для покупки недвижимости в государственную собственность. Третьей стороной могут выступать производители и посредники (дилеры и брокеры), покупатели и продавцы, кадастровые оценщики и страховщики, кредиторы (банки) и суды, арендаторы и арендодатели, бухгалтеры и управляющие, адвокаты и консультанты, финансовые и лизинговые компании, партнеры и супруги.

Следует отметить, что иногда у собственника (заказчика оценки) может быть несколько причин для проведения оценки. Например, собственник хочет определить страховую стоимость для оформления страховки от пожара и ликвидационную стоимость для получения кредита в ипотечном банке.

Такая ситуация вполне возможна, и в этом случае оценка является многоцелевой. Таким образом, цель может устанавливаться с точки зрения оценщика, собственника или третьих лиц, например банка или государственного агентства. С точки зрения такого субъекта, как оценщик, есть единственная цель, а именно — установить требуемый вид стоимости и подготовить заказчику отчет о той или иной величине стоимости, действуя при этом как независимая незаинтересованная сторона в выработке беспристрастного заключения о стоимости оцениваемого объекта.

Но прежде чем любая оценка приобретет смысл с точки зрения ее содержания или значения результата, она должна иметь причину своего появления, сформулированную цель заказчика.

Основная причина, побуждающая клиента заказать отчет об оценке, — это удовлетворение деловых или личных потребностей собственника в оценке стоимости недвижимости в соответствии с целями предполагаемого использования.

Потребность собственника в достижении определенной цели воплощается в истинной и легитимной причине выполнения оценки.

Цель, которую преследует заказчик, очень важна для содержательной части отчета, ограничивающих условий или любых других параметров, содействующих проведению адекватного анализа стоимости. Оценщик должен быть знаком с предполагаемым использованием отчета по оценке, так как от этого зависит, какие соответствующие назначению оценки теоретические знания и практические приемы оценки он должен применить в своем исследовании для получения обоснованного заключения. Хотя оценщик и может выбирать определенный вид стоимости (например, рыночную стоимость, инвестиционную и др.) и применять различные методы исследования, этот выбор должен быть обусловлен знанием того, как отчет по оценке будет использоваться в дальнейшем, то есть тем, для чего собственнику нужно знать стоимость своей недвижимости.

Таким образом, если в формулировке цели оценки определяется вид стоимости, которую необходимо определить, а также оцениваемый пакет прав, то в формулировке функции оценки — ее последующее использование. Цель, для которой выполняется оценка (ее функция, назначение), является определяющим фактором при выборе адекватной базы оценки (вида стоимости) и соответственно при выборе конкретных подходов и методов оценки.

В ФСО-2 цель и функция оценки задаются следующим образом: 3. Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку. 4. Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки.

Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки…» В соответствии со ст. 6 Закона об оценочной деятельности субъекты различных форм собственности Российской Федерации, физические и юридические лица имеют право на проведение оценки принадлежащих им объектов недвижимости.

Это право является безусловным и не зависит от установленной процедуры государственного статистического и бухгалтерского учета и составления отчетности.

Ситуации, в которых проведение оценки обязательно, определены в ст. 8 этого Закона. Проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов недвижимости, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям. Необходимость определения рыночной стоимости этой недвижимости возникает: — при приватизации; — передаче в доверительное управление либо передаче в аренду; — использовании объектов недвижимости в качестве предмета залога; — продаже или ином отчуждении объектов недвижимости; — переуступке долговых обязательств; — передаче объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц; — возникновении спора о стоимости объекта недвижимости при национализации имущества, ипотечном кредитовании физических и юридических лиц, составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов, выкупе или ином изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд, а также в целях контроля за правильностью уплаты налогов и исчисления налогооблагаемой базы.

Эти случаи определения рыночной стоимости недвижимости относятся к объектам оценки, представляющим государственную собственность, выраженную различными формами.

Полный перечень всех причин, по которым необходима оценка недвижимости, достаточно велик. Можно указать наиболее часто встречающиеся. Необходимость оценки недвижимого имущества, находящегося в частной собственности, возникает при: — купле-продаже объектов недвижимости; — акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей; — реорганизации предприятий; — внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций; — в случае дополнительной эмиссии акций или привлечении новых пайщиков; — ликвидации объектов недвижимости; — сдаче недвижимости в аренду; — уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости: зданий и земельных участков; — страховании объектов недвижимости; — кредитовании под залог объектов недвижимости; — разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов; — принятии управленческих решений; — составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности; — исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров и др.

Поскольку вид стоимости зависит от назначения (цели проведения) оценки, оценщику следует детально объяснить заказчику особенности выбираемого вида оцениваемой стоимости и необходимость использования в конкретном случае именно этого вида стоимости. То есть при выполнении оценки оценщик должен согласовать цель оценки с заказчиком, а если она нестандартна и не определена законом или действующими нормативными документами, то ее специальная формулировка должна быть отражена в договоре на оценку.

В зависимости от цели и функции проводимой оценки, количества и подбора учитываемых факторов оценщик рассчитывает различные виды стоимости. В международной практике возможно формулирование цели оценки в соответствии с предполагаемым ее использованием (функцией), например:

«Целью оценки является определение обоснованной рыночной стоимости объекта недвижимости (например, незадействованного производственного корпуса), находящегося в собственности ЗАО „АВС»

, для принятия решения о продаже этого недвижимого имущества». Такое уточнение цели оценки бывает не только уместным, но и обеспечивает некоторую гарантию против неправильного использования отчета об оценке.

Однако отечественная оценочная практика в отчете, договоре на оценку и задании на оценку, которые должны соответствовать требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, требует раздельных формулировок цели и назначения оценки. Например, цель оценки — определение рыночной стоимости квартиры, находящейся в собственности заказчика.

Назначение оценки — оценка выполняется для принятия решения о продаже этого объекта недвижимости. Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+