Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Другое - 2020год чем грозит меньшая сумма в договоре купли продажи

2020год чем грозит меньшая сумма в договоре купли продажи

2020год чем грозит меньшая сумма в договоре купли продажи

Налоги с продажи квартиры c 2021 года


11 июня, 17:273 года или 5 лет? Сколько теперь ждать, перед тем как можно будет продать квартиру и не платить налоги? С 1 января 2021 года вступили изменения в закон, и некоторые немного запутались. Сейчас разберёмся, как считались налоги в 2021 году и что изменилось в 2021 году.Когда НЕ нужно платить налоги с продажи квартиры с 2021 года Коротко: если продаёте квартиру через 3 года после того, как стали её владельцем, и это ваше единственное жильё.

Неважно, как вы получили квартиру: правило распространяется и на наследство, и на подарок, и на покупку. Когда НЕ нужно платить налоги с продажи квартиры, если она не единственнаяСрок всё ещё зависит от того, когда именно вы получили это жилье: до 1 января 2016 года или позже.Если продаваемая квартира была в собственности до 1 января 2016 годаМинимальный срок владения, после которого продавец освобождается от налога, — 3 года.

Если продаваемая квартира перешла в собственность после 1 января 2016 годаМинимальный срок владения, после которого продавец освобождается от налога, — 5 лет.

Но есть исключения, по которым срок владения такой квартирой снижается до 3 лет:

  1. жильё подарил кто-то из членов семьи или близкий родственник (к ним относятся родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, братья и сёстры);
  2. квартира получена в наследство;
  3. недвижимость получена по договору пожизненного содержания с иждивением (один из видов ренты).
  4. квартира приватизирована после этой даты;

Какое жильё считается единственнымЖильё считается единственным, если у продавца нет в собственности других жилых помещений. При этом учитывается и совместная собственность, и доли в праве на другое жильё, а не только квартиры или комнаты целиком. Если в вашей личной собственности есть одна квартира и дополнительно комната, купленная в браке и оформленная на супруга, то ни квартира, ни комната не будут считаться единственным жильём.Это правило не распространяется на ситуацию, когда старое жильё продано в течение 90 дней после покупки нового.

То есть 3 месяца, в течение которых вы владеете двумя квартирами (между покупкой новой и продажей старой), в этом случае не считаются, и на проданную квартиру действует правило 3 лет.Пример Маша решила продать свою квартиру, но сначала купить другую. Новую квартиру Маша купила 15 января 2021 года, а «старую» продала через 2,5 месяца — 3 апреля 2021 года — именно в этот день зарегистрировали право собственности покупателя на проданную Машей квартиру. С 15 января по 3 апреля, включая дату продажи квартиры, у Маши формально было 2 жилья одновременно, но в такой ситуации — если она продолжается не больше 90 дней — считается, что Маша продала единственное жильё.

А к подобной сделке применяется новое исключение — трёхлетний срок владения. Если квартира приобретена после 1 января 2016 года, не подпадает под исключения и не является единственным жильём, то продать её без уплаты налога можно только через 5 лет.

Важно: Правило 3 лет для освобождения от налога при продаже единственного жилья работает только для сделок после 1 января 2021 года.

Если вы купили такую квартиру в январе 2016 года, а продали в апреле 2021-го, к ней применяется пятилетний срок владения.Как считать срок владения Срок считается со дня регистрации права собственности на квартиры. Эту дату можно посмотреть или найти в документах на квартиру — она указана в свидетельстве о регистрации, если вы его получали, или в выписке из ЕГРН, которую можно оформить в центрах госуслуг или заказать онлайн — или . По дате регистрации отсчитываете срок для жилья, которое вы построили сами, купили по ДДУ или получили в подарок.Для других квартир действуют отдельные правила:ПриватизацияДо 1998 года не было единой государственной регистрации прав собственности, поэтому если вы приватизировали жильё до этого времени и теперь хотите его продать, вам нужно зарегистрировать право собственности в единой системе (если не сделали этого раньше).

Срок владения жильём будет отсчитываться не с даты такой регистрации, а с о передаче жилья в собственность, то есть с 90-х. НаследствоДля квартиры, полученной в наследство, срок владения начинается с даты открытия наследства.

Этой датой считается Жилищно-строительный кооперативДля квартир в ЖСК срок владения начинается, когда выполнены : оплачен паевой взнос и подписан акт приёма-передачи.

Получение жилья по долямЕсли право собственности на квартиру появлялось по долям, то при продаже квартиры срок владения будет считаться с даты, когда возникло право собственности Получение жилья через судЕсли право собственности на недвижимость признавалось через суд, то для неё срок владения стартует . Реновация в МосквеДля таких квартир есть особое правило: в срок владения новой квартирой засчитывают срок владения предыдущим жильём.ПримерСемья Сидоровых купила в пятиэтажке двухкомнатную квартиру в апреле 2015 года, а в январе 2021 года получила реновационную квартиру, которую решила сразу же продать. Три года с покупки квартиры в пятиэтажке уже прошли, поэтому новую квартиру можно продавать и не платить налоги.

Семья Платоновых купила такую же квартиру, как у Сидоровых, но чуть позже — в июле 2016 года, и во время реновации получила взамен неё другую — тоже в январе 2021 года. И тоже подумывают её продать. Только у Платоновых это не единственное жильё, поэтому новую квартиру можно будет продать без налогов не раньше июля 2021 года — через 5 лет, прошедших с июля 2016-го, когда была куплена квартира в хрущёвке.
Только у Платоновых это не единственное жильё, поэтому новую квартиру можно будет продать без налогов не раньше июля 2021 года — через 5 лет, прошедших с июля 2016-го, когда была куплена квартира в хрущёвке.

Налог на продажу недвижимости 13% Ставка налога осталась прежней — 13%.

Но это ставка только для тех, кто живёт в России не меньше 183 дней в году, то есть налоговых резидентов (тех, кто платит налоги в России). Для нерезидентов (тех, кто платит налоги в других странах) ставка налога гораздо выше — 30%.

Кроме того, для нерезидентов не работают правила об имущественном вычете и расходах на квартиру: база для расчёта налога не уменьшается на эти суммы.

Как определяется налоговое резидентство (не путать с гражданством!)Гражданство напрямую не связано с резидентством.

Налоговым резидентом России может быть не только гражданин РФ, но и иностранец, и лицо без гражданства. ПримерИностранец купил квартиру в Петербурге пять лет назад, а через год решил переехать в Россию навсегда, не меняя гражданство.

В этом случае он остаётся гражданином своего государства, но становится налоговым резидентом России. Если он решит продать купленную квартиру, то заплатит 13% с дохода.Обратная ситуация: гражданин России год назад купил квартиру и почти сразу же уехал жить за границу. Если он решит продать жильё сейчас, ему придётся отдать 30% от полученных денег.

Без уплаты налогов он сможет это сделать через 3 или 5 лет владения, в зависимости от того, является ли это жильё для него единственным.Если вам требуется подтвердить статус налогового резидента РФ, через интернет, по почте или лично в налоговой службе.

Как считается налог на продажу квартиры Налог считается перемножением налоговой базы (суммы, облагаемой налогом) и налоговой ставки — 13% или 30%.При расчёте налога учитываются четыре основных фактора:

  1. дата приобретения квартиры: до 1 января 2016 года или после;
  2. имущественный вычет;
  3. расходы на приобретение продаваемой квартиры.
  4. цена квартиры в договоре купли-продажи;

Как считается цена квартиры (до применения имущественного вычета)Если квартира оказалась в собственности до 1 января 2016 года, закон не предусматривает никаких особых правил: налог считается от цены квартиры, которая написана в договоре (после применения вычета).Если квартира появилась позднее, то при её продаже налоговая база считается по-другому: сумма, которая облагается налогом, привязана к кадастровой стоимости недвижимости.

Кадастровая стоимость — это цена недвижимости, которую устанавливает государство. Она не связана с рыночной стоимостью и может быть и больше, и меньше. Кадастровая стоимость будет указана в выписке из ЕГРН или в справке о кадастровой стоимости, которую можно заказать на сайте Росреестра или в центре госуслуг.Если у объявления на Яндекс.Недвижимости есть отметка «Проверено в ЕГРН», то кадастровая стоимость будет указана в объявлении.

{cke_protected}{C}%3C!%2D%2D%5Bif%20gte%20vml%201%5D%3E%3Cv%3Ashapetype%20id%3D%22_x0000_t75%22%0A%20coordsize%3D%2221600%2C21600%22%20o%3Aspt%3D%2275%22%20o%3Apreferrelative%3D%22t%22%20path%3D%22m%404%405l%404%4011%409%4011%409%405xe%22%0A%20filled%3D%22f%22%20stroked%3D%22f%22%3E%0A%20%3Cv%3Astroke%20joinstyle%3D%22miter%22%2F%3E%0A%20%3Cv%3Aformulas%3E%0A%20%20%3Cv%3Af%20eqn%3D%22if%20lineDrawn%20pixelLineWidth%200%22%2F%3E%0A%20%20%3Cv%3Af%20eqn%3D%22sum%20%400%201%200%22%2F%3E%0A%20%20%3Cv%3Af%20eqn%3D%22sum%200%200%20%401%22%2F%3E%0A%20%20%3Cv%3Af%20eqn%3D%22prod%20%402%201%202%22%2F%3E%0A%20%20%3Cv%3Af%20eqn%3D%22prod%20%403%2021600%20pixelWidth%22%2F%3E%0A%20%20%3Cv%3Af%20eqn%3D%22prod%20%403%2021600%20pixelHeight%22%2F%3E%0A%20%20%3Cv%3Af%20eqn%3D%22sum%20%400%200%201%22%2F%3E%0A%20%20%3Cv%3Af%20eqn%3D%22prod%20%406%201%202%22%2F%3E%0A%20%20%3Cv%3Af%20eqn%3D%22prod%20%407%2021600%20pixelWidth%22%2F%3E%0A%20%20%3Cv%3Af%20eqn%3D%22sum%20%408%2021600%200%22%2F%3E%0A%20%20%3Cv%3Af%20eqn%3D%22prod%20%407%2021600%20pixelHeight%22%2F%3E%0A%20%20%3Cv%3Af%20eqn%3D%22sum%20%4010%2021600%200%22%2F%3E%0A%20%3C%2Fv%3Aformulas%3E%0A%20%3Cv%3Apath%20o%3Aextrusionok%3D%22f%22%20gradientshapeok%3D%22t%22%20o%3Aconnecttype%3D%22rect%22%2F%3E%0A%20%3Co%3Alock%20v%3Aext%3D%22edit%22%20aspectratio%3D%22t%22%2F%3E%0A%3C%2Fv%3Ashapetype%3E%3Cv%3Ashape%20id%3D%22%D0%A0%D0%B8%D1%81%D1%83%D0%BD%D0%BE%D0%BA_x0020_21%22%20o%3Aspid%3D%22_x0000_i1026%22%20type%3D%22%23_x0000_t75%22%0A%20style%3Dʼwidth%3A468pt%3Bheight%3A93pt%3Bvisibility%3Avisible%3Bmso-wrap-style%3Asquare’%3E%0A%20%3Cv%3Aimagedata%20src%3D%22file%3A%2F%2F%2F%2FUsers%2Fmariiamotspan%2FLibrary%2FGroup%2520Containers%2FUBF8T346G9.Office%2FTemporaryItems%2Fmsohtmlclip%2Fclip_image001.png%22%0A%20%20o%3Atitle%3D%22%22%2F%3E%0A%3C%2Fv%3Ashape%3E%3C!%5Bendif%5D%2D%2D%3EЕщё эту стоимость можно узнать .

Кадастровая стоимость квартиры способна меняться со временем, поэтому будьте внимательны и делайте запрос на конкретную дату. Чтобы посчитать базу для налога, нужно узнать кадастровую стоимость жилья на 1 января того года, в котором вы продали квартиру. Если цена квартиры больше 70% от этой кадастровой стоимости, то за основу для расчётов берётся сумма из договора.

Если же она меньше 70% кадастровой стоимости, налог рассчитывают исходя из этих 70%.Если в ЕГРН на 1 января года продажи у квартиры ещё не было кадастровой стоимости, то для расчёта налога берётся цена квартиры в договоре.ПримерАнтон купил в Москве однушку в январе 2018 года и решил продать её в феврале 2021 года, когда минимальный срок владения ещё не прошёл.Кадастровая цена квартиры — 10 млн рублей Цена в договоре купли-продажи — 6 млнВ этом случае Антон заплатит налог с 70% от кадастровой стоимости — с 7 млн рублей, так как продаёт свою квартиру дешевле этой суммы.
Если же она меньше 70% кадастровой стоимости, налог рассчитывают исходя из этих 70%.Если в ЕГРН на 1 января года продажи у квартиры ещё не было кадастровой стоимости, то для расчёта налога берётся цена квартиры в договоре.ПримерАнтон купил в Москве однушку в январе 2018 года и решил продать её в феврале 2021 года, когда минимальный срок владения ещё не прошёл.Кадастровая цена квартиры — 10 млн рублей Цена в договоре купли-продажи — 6 млнВ этом случае Антон заплатит налог с 70% от кадастровой стоимости — с 7 млн рублей, так как продаёт свою квартиру дешевле этой суммы.

А если бы Антон получил за квартиру свыше 8 млн, то платил бы налог уже с этой суммы.

Как можно уменьшить налог на продажу квартиры «Цену» квартиры, которую мы посчитали выше, можно уменьшить.

У продавца есть два варианта на выбор:

  1. использовать вычет 1 млн рублей;
  2. уменьшить цену на размер расходов на квартиру.

Имущественный вычетРазмер вычета — 1 млн рублей, и его может применить любой продавец жилья. Право на вычет не зависит от того, когда и как получена квартира. Вычет можно использовать несколько раз в жизни, но не чаще одного раза в год.

Всё просто: от суммы, облагаемой налогом (которую мы рассчитывали ранее), отнимается 1 млн рублей.

Расходы на квартируВместо вычета можно уменьшить цену квартиры на сумму, потраченную на её приобретение.

Выгодно, если на это ушло больше 1 млн рублей. Под расходами на квартиру понимают не только цену её покупки, но и другие затраты, в том числе проценты по ипотеке или расходы на строительство жилья, если вы занимались стройкой сами.Если вы купили квартиру за 6 млн рублей, а продаёте за 7 млн, ваш «доход» (разница между ценой покупки и ценой продажи) 1 млн. Именно эта сумма будет облагаться налогом.

Если вы брали ипотеку и выплатили по ней в качестве процентов более 1 млн рублей, то налогом квартира при продаже облагаться не будет. Важно: если после применения вычета или расходов на квартиру получился нуль или отрицательное значение, то налог платить не нужно.Особые случаи для применения имущественного вычетаПродажа долейЕсли продаваемая квартира — долевая собственность, то вычет делится на всех сособственников пропорционально долям. Но когда каждый из них продаёт свою долю по отдельному договору, то в 1 млн рублей.Налоги при «продаже» по ДДУТакая сделка не считается продажей, потому что нельзя продать квартиру до того, как она будет достроена, а право на неё — зарегистрировано в Росреестре.

Такая «как бы продажа» — это уступка прав по договору долевого участия, поэтому к ней не применяются правила о сроке владения и заплатить 13% налога придётся в любом случае.

Но из облагаемой суммы можно вычесть те расходы, которые были понесены на момент такой «продажи». В эти расходы входят не только собственные деньги, но и сумма погашенного кредита и процентов, если на оплату ДДУ дольщик брал кредит.Почему не стоит занижать цену в договореОбычно продавец квартиры делает это, чтобы уменьшить налог или вовсе не платить его.

Но это не всегда оправданное решение. 1. Риск может быть больше экономии на налоге.Помните о том, что для расчёта налога при заниженной цене квартиры всё равно применяется 70% кадастровой стоимости. Поэтому уменьшать цену ниже этой отметки вовсе не имеет смысла — налог посчитают от неё.

2. Покупателю-ипотечнику могут отказать в кредите.Банк всегда оценивает и саму квартиру, и адекватность цены на неё. Покупатель должен пригласить оценщика, который укажет реальную рыночную стоимость недвижимости.

Если цены в договоре и в отчёте оценщика будут сильно отличаться, это может насторожить банк и он откажет покупателю в кредите. 3. Заниженная цена напугает покупателя.Цена в договоре — это то, что покупатель получит, если со сделкой что-то пойдёт не по плану. Он может рассчитывать только на официальную стоимость квартиры, а, значит, сильно рискует.

Некоторые покупатели используют ситуацию и просят о дополнительной скидке.

В таких случаях стоит оценить, сколько вы сэкономите на занижении цены, посчитав реальное и виртуальное уменьшение стоимости.

Занижение цены квартиры с продажей неотделимых или отделимых улучшенийЧасто продавцы искусственно занижают цену квартиры и предлагают купить «неотделимые улучшения» по отдельному договору или дополнительному соглашению. Такая схема нередко встречается даже в сделках с участием банков и агентств недвижимости.Так продавец как бы уменьшает цену квартиры (и сумму налога).

Только неотделимые улучшения — часть квартиры и не могут продаваться отдельно, поэтому их стоимость входит в её цену. Избежать НДФЛ в этой ситуации можно, но есть риск, что покупатель «откроет», что отдал часть денег за квартиру по другим документам. Например, если сам решит продать квартиру и учесть эти расходы для уменьшения налоговой базы.
Например, если сам решит продать квартиру и учесть эти расходы для уменьшения налоговой базы. Такие дела попадают в суд, продавца квартиры признают виновным , а налог на доходы доначислят.

Рекомендуем прочесть:  Документы на травмат

Бывают ситуации, когда договор купли-продажи квартиры признают недействительным и покупателю приходится , что деньги, переданные им за неотделимые улучшения, тоже должны ему вернуться.Кроме того, доходы от продажи любого имущества облагаются налогом по правилам, описанным в законе.

Даже если часть цены квартиры прикрывают продажей другого имущества, названного «отделимыми улучшениями», с денег, полученных за такие улучшения, тоже нужно заплатить налоги. А когда это продажа придуманных отделимых улучшений, камуфлирующих цену квартиры, то рискуют обе стороны сделки. У покупателя не выйдет учесть эти деньги для уменьшения налога при продаже квартиры, а продавец может потерять их, если со сделкой что-то пойдёт не так.

Если договор продажи квартиры признают недействительным, то покупатель сможет вернуть только деньги, прописанные в нём, а за мифические отделимые улучшения — нет. Ведь признание недействительным одного договора не означает, что другой договор не останется в силе.Авторы: команда Яндекс.Недвижимости.

Иллюстратор: Алина КугушПодписаться на новые статьиПодписатьсяНекорректный адресПоделиться

Занижение стоимости в Договоре купли-продажи квартиры

Последнее обновление: 30.10.2021 Некоторые владельцы квартир, продавая свою недвижимость, предлагают Покупателю занизить стоимость квартиры в Договоре купли-продажи (ДКП). Зачем им это нужно, и как на это реагировать Покупателю?

Есть ли для него риск, связанный с заниженной ценой в договоре?

И как это обычно решается на практике? Тут ситуация из разряда «бабушка надвое сказала».

Теоретически, для Покупателя некоторый риск есть. А практически – на рынке недвижимости проходит много сделок с заниженной ценой квартир, и обычно, это не приводит ни к каким негативным последствиям для Покупателей.

Тем более, что есть способ, как можно купить квартиру с заниженной на бумаге стоимостью и при этом избежать риска. А теперь подробнее и с примерами. – порядок и последовательность действий.

Для чего вообще Продавец занижает в договоре стоимость квартиры? Тут дело вот в чем. Налоговый кодекс позволяет собственникам продавать свое жилье, не уплачивая налог с полученного дохода, только если человек (а в некоторых случаях – 5 лет, подробнее по ссылке). Но некоторые нетерпеливые граждане продают свои квартиры, не дожидаясь, пока эти годы пройдут (например, получил наследство и сразу его продает, или вложился в новостройку на котловане и продает на завершающем этапе).

Тогда закон требует уплаты налога с продажи, а это немалые суммы, учитывая стоимость недвижимости (особенно, в Москве).

Вот народ и выкручивается как может, пытаясь избежать этого налога всякими законными и «почти законными» способами.

Из законных способов применяют . Тут можно применить либо фиксированный вычет, либо вычет в размере понесенных расходов (подробнее – в Глоссарии по ссылке). А «почти законный» способ – это и есть занижение (уменьшение) реальной стоимости квартиры на бумаге.

То есть цена в Договоре купли-продажи (ДКП) указывается меньше, чем уплачивается по сделке на самом деле. А насколько меньше? Вот тут уже надо знать, что является налогооблагаемой базой при продаже недвижимости. Сделка купли-продажи квартиры. – смотри в Глоссарии по ссылке. За базу берется та сумма, которая оказалась больше – либо стоимость квартиры, указанная в договоре, либо 70% от кадастровой стоимости квартиры.

За базу берется та сумма, которая оказалась больше – либо стоимость квартиры, указанная в договоре, либо 70% от кадастровой стоимости квартиры.

Запоминаем этот факт! Из этого следует, что занижать цену в Договоре купли-продажи для Продавца имеет смысл только до уровня = 0,7 Х кадастровая стоимость квартиры.

Так и происходит на практике!

А в каких случаях Продавцу это может понадобиться? Такое бывает, когда применение законных налоговых вычетов не приводит к обнулению налога с продажи квартиры, например:

  1. Когда фиксированный вычет (см. ссылку выше) слишком мал, чтобы налог стал равен нулю;
  2. Когда вычет в размере понесенных расходов не позволяет свести налог с продажи к нулю. Такое бывает когда затрат на покупку квартиры вообще не было (например, получил в наследство), или когда цена покупки значительно ниже цены продажи, а налог с этой разницы платить не хочется.

Вот тогда Продавца квартиры и посещает гениальная мысль – а почему бы не указать в договоре заниженную стоимость! Уменьшить ее до уровня 0,7 Х кадастровую стоимость, а потом еще и вычет применить.

Тогда налог придется платить минимальный, или он вовсе будет равен нулю. Все бы хорошо, но тут возникает мандраж у Покупателя: «А чем мне это грозит? Чем я рискую, если соглашусь?» Объективный ответ – смотри по ссылке.

Многие риэлторы, не углубляясь в юридические тонкости, утверждают, что для Покупателя риск заниженной стоимости квартиры в Договоре купли-продажи сводится к следующим моментам:

  • Покупатель не сможет в полном объеме получить (в объеме своих реальных затрат).
  • В случае признания судом , Покупатель сможет претендовать только на ту сумму, что указана в договоре (в том числе при банкротстве Продавца);

Рассмотрим эти риски по порядку. По первому пункту дело обстоит не совсем так. Если суд признает сделку недействительной, то применяется двусторонняя – то есть каждой стороне возвращается все, что было получено по сделке.

Поэтому в практике для защиты Покупателя от риска невозврата всей суммы, используется обычная расписка, которая также учитывается судом, как и Договор купли-продажи квартиры. Можно потребовать от Продавца написать одну расписку о получении полной (реальной) суммы за проданную квартиру. Или можно составить две расписки – одну на сумму, указанную в договоре (заниженную цену квартиры), другую – на остаток суммы (на разницу между реальной и заниженной стоимостью).

Этот остаток представляется как материальное обеспечение (гарантия) Продавца на случай расторжения Договора купли-продажи или признания его недействительным.

И такие расписки дают реальную защиту от риска Покупателя в случае, когда в договоре указывается заниженная стоимость квартиры.

Судебная практика это подтверждает, вот конкретный пример: Выдержки из определения суда апелляционной инстанции по гр.

делу № 33-43371/17 от 20.10.2017 (Москва): «…Кроме этого пояснил, что истцы приобрели квартиру у ответчика за 5 700 000 руб., вторая расписка на сумму 2 200 000 руб., выданная (- кем: ФИО ответчика -), является обеспечением договора на случай его расторжения или признания недействительным… …Расписками, написанными собственноручно и выданными (- от: ФИО ответчика -) – (кому: ФИО истца -) от 09.03.2016 подтверждается, что по одной из них (- кто: ФИО ответчика -) получила от (- кого: ФИО истца -) денежную сумму в размере 5 700 000 руб. за проданную трехкомнатную …, в соответствии с договором купли-продажи квартиры от 09.03.2016… По второй — (- кто: ФИО ответчика -) получила от (- кого: ФИО истца -) денежную сумму 2 200 000 руб. и обязалась в случае признания договора купли-продажи указанной квартиры недействительным или расторжении в судебном порядке на основании судебного решения вступившего в законную силу, возвратить (- кому: ФИО истца -) указанную денежную сумму 2 200 000 руб.

в течение 3 дней… Буквальное толкование представленных истцами расписок позволило суду сделать вывод о том, что (- кто: ФИО ответчика -) получила по двум распискам от (- кого: ФИО истца -) в счет стоимости квартиры 5 700 000 руб. и 2 200 000 руб., а всего 7 900 000 руб. … суд пришел к правильному выводу о том, что у (- кого: ФИО ответчика -) возникло обязательство по возврату (- кому: ФИО истца -) 7 900 000 руб., уплаченных последней (- кому: ФИО ответчика -) по договору купли-продажи квартиры от 09.03.2016, в счет возврата исполненного по недействительной сделке.» Проще говоря, здесь квартира была продана по заниженной в договоре стоимости и Покупателю были даны две расписки – одна на 5,7 млн.

р. (согласно цене договора), другая – на 2,2 млн.

р. (как обеспечение, «гарантия» Продавца). И суд принял решение, что в результате признания сделки недействительной, Продавец должен вернуть Покупателю обе суммы по обеим распискам, несмотря на то, что в Договоре купли-продажи фигурировала только одна сумма (заниженная цена квартиры).

Теоретически, конечно, другой суд может принять другое решение – то есть риск для Покупателя все же существует. Однако, здесь приведен реальный пример того, как расписка, выданная Продавцом квартиры, полностью закрыла риск Покупателя, связанный с заниженной ценой договора. – какую форму предоплаты применяют в сделках купли-продаже квартир?
– какую форму предоплаты применяют в сделках купли-продаже квартир?

Смотри по ссылке в Глоссарии. В практике те же риэлторы используют и другую формулировку для второй расписки.

Первая выдается на получение суммы по договору, а вторая – за так называемые «неотделимые улучшения в квартире» (ремонт, встроенная мебель, техника и т.п.). При таком подходе, юристы советуют составлять дополнительное соглашение к договору, в котором детально описать все эти неотделимые улучшения. Чтобы не наломать дров, разработку такого договора лучше поручить .

Отдельно стоит сказать про случай, когда сделку суд может признать недействительной по иску конкурсного управляющего при банкротстве Продавца квартиры. Здесь нужно иметь в виду, что такой риск может проявиться именно в случае, когда квартира продавалась по явно заниженной цене (относительно рынка). Суд может усмотреть в этом попытку должника побыстрее сбыть свои активы, чтобы на них не было обращено взыскание от кредиторов.

Но, во-первых, двусторонняя реституция здесь так же вступает в силу, и расписки так же могут учитываться судами, во-вторых, Покупатель здесь может рассчитывать и на компенсацию от государства, в случае, если он имеет (подробнее об этом – по ссылке в Глоссарии).

И в-третьих, у Покупателя есть возможность проверить Продавца на предмет его возможного банкротства (такие инструменты есть у нас в разделе ).

– что грозит Покупателю? Что касается второго пункта – по поводу неполного получения Покупателем налогового вычета в случае покупки квартиры по заниженной в договоре стоимости – то и здесь риэлторы не все договаривают (а может, и сами не знают). Во-первых, налоговая для обоснования вычета рассматривает не только Договор купли-продажи, но и расписки, выданные Продавцом Покупателю, и другие платежные документы (платежки по , например). Задача здесь – доказать и подтвердить реально затраченные суммы на покупку квартиры.

Во-вторых, предоставляется только в пределах 2-х млн. руб. затрат Покупателя (подробнее – в Глоссарии по ссылке). И если сниженная цена в договоре будет превышать эти 2 млн.

руб., то это означает, что Покупатель уже сможет получить свой вычет по максимуму. В Москве, например, все квартиры продаются по ценам, превышающим этот порог в 2 млн.

руб. (даже с учетом заниженной стоимости).

Возможно ли это? Ответ в заметке по ссылке. Вот и выходит, что риски Покупателя от занижения стоимости квартиры в сильно преувеличены.

Правда, есть некоторые «финансовые неудобства» для Покупателя от такого манипулирования ценой. Это случаи, когда происходит:

  • покупка квартиры с заниженной стоимостью ;
  • последующая продажа квартиры, которая была куплена по цене ниже реальной.

В первом случае банк может не пойти на заниженную стоимость и (другие причины отказа – см.

по ссылке). Хотя некоторые банки на это идут. Но в таких случаях банк может ужесточить условия кредитования – повысить уровень первоначального взноса и/или повысить ставку по кредиту. Во втором случае Покупателю придется уплатить повышенный налог с продажи (если он продаст квартиру в течение 3-х лет), так как он не сможет применить налоговый вычет в размере реальной стоимости покупки этой квартиры.

Как итог – в целом, и риэлторы, и юристы не рекомендуют Покупателям соглашаться на занижение цены в договоре, но при этом признают, что такие сделки распространены на рынке недвижимости. И те же риэлторы и юристы сами участвуют в таких сделках и подсказывают своим клиентам, как можно грамотно защититься от этого риска.

Дискуссии на эту тему можно почитать на нашем . при покупке квартиры – как это происходит?

Для Продавца квартиры риск занижения стоимости в Договоре купли-продажи – это возможные проблемы с налоговой, если там узнают о его проделках.

А как ФНС может узнать об этом? Ну, например – если Покупатель захочет получить налоговый вычет за покупку жилья и представит в налоговую не только Договор купли-продажи, но и расписку на полную сумму, подтверждая свои реальные расходы.

И чем это грозит Продавцу? Его, скорее всего, вызовут в налоговую для дачи пояснений, после чего доначислят недостающий налог от реальной цены продажи квартиры и выпишут штраф за неудачные шутки с налоговой инспекцией. За уклонение от уплаты налогов в крупном размере существует даже уголовная статья (). Но при сделках с недвижимостью она, обычно, не применяется, так как там речь идет о суммах неуплаченного налога от 2,7 млн.

руб. Тут Продавцу слегка повезло… «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»: Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте (откроется во всплывающем окне).

Чем опасна заниженная цена в договоре купли-продажи недвижимости

17 апреля 2018Зачастую продавцы недвижимости предлагают покупателям указать в договоре купли-продажи квартиры заниженную стоимость.Чем может быть продиктовано это желание и насколько опасна такая покупка для будущего собственника, рассмотрим данную ситуацию с точки зрения рисков.Для чего продавцы занижают в договоре цену квартиры?Такая практика обусловлена тем, что продавцы пытаются сэкономить на налогах при ее продаже. Другой причиной может являться разрыв в стоимости жилья и уровня «белых» доходов.

Такая схема распространена в более богатых районах страны.Рассмотрим первый вариант. Стоит понять, когда возникает налог. Если квартиру или недвижимость подарили, или она была получена по наследству, то, чтобы не платить налог при ее продаже, надо выжать определенный срок – он составляет не менее трех лет.

А если жилье было получено продавцом в собственность после 2016 года, этот срок увеличивается до пяти лет.

Но зачастую владелец недвижимости торопиться продать квартиру раньше этих сроков, и при этом сэкономить на налогах.

Тут и возникает схема с заниженной ценой.Второй вариант. Предполагает то, что сами покупатели просят указать в договоре купли-продажи неполную стоимость. Это происходит, по причине того, что у человека, приобретающего дорогую недвижимость, к примеру, имеются большие «серые» доходы.

И такой схемой он пытается избежать «лишних вопросов».Что важно знать продавцу?Действующее законодательство, через налоговую взимает налоги с 70% от кадастровой стоимости, если цена, указанная в договоре, ниже этой стоимости. Этот механизм используется для того, чтобы помешать продавцам уйти от налогов в сделках с недвижимостью.Налоговая так же может доказать, что реальная стоимость продажи квартиры выше указанной в договоре, и потребовать от продавца уплатить даже налог и штраф.

Основной задача службы в данном случае является правильное отчисление налогов и перевод их в пользу государства.

Штраф в данном случае за не поданную декларацию составит 5% от неуплаченного налога, за каждый полный или неполный месяц просрочки.А Вы, как покупатель, можете потерять налоговые вычеты. Что же касается признания сделки недействительной, то это может решить только суд.Чем заниженная цена опасна для покупателя?А вот для покупателей договоры с заниженной ценой являются высоко рискованными.

Очень часто сделки через такую схему используют для обмана. Порой мошенники могут вступить в сговор с хозяевами квартиры (это могут быть как плохо осведомленные люди, так и обычные пенсионеры).

Используя различные уловки и разные предлоги, они убеждают покупателя указать в договоре меньшую стоимость, а затем подают в суд на признание сделки недействительной. Аргументы как всегда следующие: «Не знали, что делали», «Ввели в заблуждение», «Цена не рыночная, дешево продали».

И тут кроется сама суть, поскольку Суд зачастую встает на сторону бывших хозяев и возвращает квартиру, а вот покупатель получает лишь ту сумму, что прописана в договоре, а не фактически уплаченную сумму.Как узнать и понять, что квартира продается по заниженной цене?Мы рекомендуем выполнить небольшой анализ рынка и посмотреть реальную стоимость продажи похожих вариантов.Найти подходящие варианты вы можете на сайте Если схожие объекты в том же районе продаются например за 1,5 млн рублей, с ремонтом – от 1,8 млн, а Вам предлагают купить жилье за 1,2 млн рублей со всей отделкой, то стоит насторожиться. Стоит вспомнить то обстоятельство, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке.Подписывайтесь на нашу группу вконтактеЕще больше новостей, большой выбор квартир выставленных на продажу, дома, коттеджи, квартиры посуточно и коммерческая недвижимость -на нашем сайтеПриглашаем рекламодателей и агентства недвижимости к сотрудничеству, по размещению вашей рекламы и ваших объявлений на сайте

Покупаем квартиру с заниженной ценой, как документально оформить ту часть денег, которая будет доплачена и не указана в основном документе?

Евгений14 января 2021 · 39,2 KИнтересно7822Эксперт в области финансов и бухгалтерии · ПодписатьсяДоговоренности о занижении стоимости приобретаемой недвижимости чреваты для покупателя существенными рисками. Все выгоды в данном случае получает исключительно продавец, т.к.

уклоняется от уплаты налогов.

Напомним, что согласно ст. 198 УК РФ уклонение физлица от уплаты налогов в крупном размере влечет наложение штрафа от 100 до 300 тыс.руб. Кроме того, законодательством урегулирована налогооблагаемая база при реализации жилья: не менее 70% от кадастровой стоимости.

При продаже недвижимости по цене ниже, чем 70% от кадастровой стоимости этого объекта, продавец должен будет уплатить налог от суммы, равной 70% от кадастровой стоимости. Кроме того покупатель не сможет получить имущественный вычет на всю сумму сделки, а лишь на ту его часть, что указана в договоре.Если все-таки покупатель согласится на такую процедуру, то в данном случае все зависит от цели оформления документа на разницу: для страховки рисков (не остаться без жилья и без средств) или для оформления ипотеки и получения впоследствии права на налоговый вычет. Разберем каждый случай по порядку:1.

Если покупатель хочет подстраховаться, к договору купли-продажи можно оформить дополнительное соглашение с указанием реальной суммы переданных продавцу средств. Факт передачи денег подтвердить распиской, где продавец собственноручно напишет, что деньги по допсоглашению получены в полном объеме. После регистрации права собственности данный допник и расписку вернуть продавцу, а у него взять расписку на получение средств по договору.2.

Если необходимо получить ипотеку, можно оформить неотделимые улучшения жилищных условий.

Но в случае признания сделки недействительной, покупатель сумму разницы сможет вернуть лишь в том случае, если продавец добровольно согласится отдать денежные средства.

Кроме того, как говорилось выше, покупатель сможет получить имущественный вычет лишь на сумму, указанную в договоре.

О том какие документы понадобятся для оформления имущественного вычета, читайте здесь: .

22 · Хороший ответ5 · 38,6 KКомментировать ответ…Ещё 3 ответа42Практикующий юрист и автор видео блога на YouTube ПравоТОК.

Более 15 лет стажа. · ПодписатьсяА стоит ли квартира такого риска? Если решите продать раньше, чем через 5 лет попадете на больший налог.

Единственным документом, который будет иметь силу для сторон, это двустороннее дополнительное соглашение к договору купли-продажи.

Причем подписать необходимо до полного исполнения договора. По практике суд, случись что, откажет Вам в защите. Читать далее19 · Хороший ответ3 · 21,4 KКомментировать ответ…1,9 KПрофессиональные услуги риэлтора � · ПодписатьсяВ том случае, если стороны сделки купли – продажи договорились о том, что стоимость жилья будет занижена, то этот факт является довольно рискованной операцией для покупателя.

Как правило, выгодные условия здесь будут только для продавца, так как он уклоняется от уплаты налогов.

Продавец жилья должен заплатить налог с суммы, равной 70% от кадастровой. Читать далее24 · Хороший ответ5 · 20,8 KКомментировать ответ…Вы знаете ответ на этот вопрос?Поделитесь своим опытом и знаниями скрыт()Читайте также2,0 KПрактикующий риэлтор.

Петербург. https://sergej-slusar.ru/ +7 (911) 08-08-145 С 01.01.2021 срок, когда обязанность платить налог при продаже единственного жилья не возникает, – три года. Он прошёл – продавайте по любой цене, лишь бы покупатель нашелся.

Удачной сделки!15 · Хороший ответ3 · 19,9 KЭксперт98Генеральный директор агентства недвижимости «PRO ОБМЕН».Расписка — это документ, подтверждающий, что вы выплатили всю сумму за купленную вами квартиру (в том числе и ипотечные средства), поэтому обязательно запросите у продавца расписку на всю сумму. Расписка должна быть написана продавцом собственноручно и в вашем присутствии. В расписке долны быть указаны ФИО и паспортные данные продавца, от кого получены деньги (ваши ФИО и пспортные данные)полная сумма, полученная за квартиру, назначение — деньги получены за проданную квартиру, расположенные по адресу___ подпись продавца и дата11 · Хороший ответ2 · 25,2 K1,4 KЭкономист, музыкант, обожаю историю, занимаюсь производством изделий из кожи.Аккредитив это самый надежный способ покупки/продажи недвижимости.

Суть его в том, что до момента заключения договора купли продажи, покупатель идет в банк и открывает специальный счет для аккредитива и вносит туда денежные средства, продавец в своем банке открывает счет привязанный к счету покупателя, заключается договор купли продажи и после его регистрации и перехода права собственности, все документы относятся в банк и после проверки их банком продавец получает деньги, в свою очередь если по какой либо причине сделака будет призанна не действильной, деньги никуда не денутся и после ее анулирвания, покупатель не потеряет свои деньги. 70 · Хороший ответ37 · 122,9 K2,0 KПрактикующий риэлтор.

Петербург. https://sergej-slusar.ru/ +7 (911) 08-08-145 Сделка возможна. Первому собственнику обязательно нужно предложить второму купить долю за определённую цену.

Тот не хочет покупать сам и при этом не хочет давать согласие на продажу третьему лицу? Надо обратиться за услугой к нотариусу, который направит заверенное предложение заказным письмом по адресу постоянной регистрации второго собственника. В письме обязательно объявляется цена.

Срок для ответа — месяц. Второй собственник либо покупает сам, либо отказывается, причем отказом считается и просто отсутствие ответа. Тогда первый собственник имеет право продавать свою долю любому третьему лицу.

Внимание: по той же цене, которую он объявлял второму собственнику и которая прописана была в письме, посланном нотариусом.

Если цена будет меньше, второй собственник может сделку оспорить в суде, и она наверняка будет признана ничтожной.По практике: покупателя в таком случае найти будет непросто. 22 · Хороший ответ1 · 27,5 K5,6 KАвтор Телеграм-канала «Кот-юрист».

Эксперт по защите прав потребителей, кредитам. · Все зависит от причин, по которым не состоялась сделка.

Если за неисполнение договора отвечает покупатель (тот, кто дал задаток), тогда задаток останется у продавца.

Если ответственность за неисполнение договора несет продавец (тот, кто получил задаток), тогда он должен будет выплатить покупателю двукратную сумму задатка. Если договор прекращается до начала исполнения по соглашению сторон или из-за невозможности исполнения, продавец должен вернуть покупателю сумму задатка. Такие правила предусмотрены статьей 381 Гражданского кодекса РФ.15 · Хороший ответ5 · 39,2 K

Как заплатить налог с продажи квартиры в 2021/2021

6 августаВ начале 2021 года в силу вступил закон, который поменял условия налогообложения при продаже квартиры.

Появились нюансы для тех, кто владеет жильем больше трех или пяти лет, и для тех, кто продает единственное жилье.

Есть ситуации, когда считать налог нужно с кадастровой стоимости, а есть когда с реальной, указанной в договоре.И сейчас мы подробно расскажем кому, сколько и когда нужно заплатить налогов, если вы продали квартиру в 2021 году.Посчитайте срок владения, от момента регистрации права собственности.Вот когда платить не нужно:

  1. Если не единственное, а срок больше пяти лет.
  2. Не единственное, но получили в ренту, наследство, по договору приватизации или купили у близких родственников, а срок больше трех лет;
  3. Если это единственное жилье, а срок владения больше трех лет;

В остальных случаях налог платить надо!Продажа квартиры считается доходом, а в России есть три вида ставки по налогу на доходы физических лиц (НДФЛ):

  1. 13% — обычная ставка НДФЛ, которую платят те, кто не попадает под исключения.
  2. 15% — нововведение 2021 года, следствие появления прогрессивной шкалы налогообложения.

    Такую ставку заплатят в 2021 году те, чей доход превышает 5 млн рублей в год. Причем 15% платятся от суммы, превышающей 5 млн.

    В части других доходов применяется обычная ставка НДФЛ.

  3. 30% — это ставка для нерезидентов.

    Так называют тех, кто платит налоги в другой стране или тех, кто бывает в России меньше 183 дней за год.

Любой налог считается по одной формуле — берем налогооблагаемую базу и умножаем её на актуальную ставку. Как посчитать налогооблагаемую базу?!Сначала нужно выяснить кадастровую стоимость квартиры — это цена жилья по мнению государства. Она не связана с суммой в договоре или с рыночной стоимостью.

Цена меняется, поэтому используйте данные на 1 января того года, в котором продали квартиру. Дальше сравните сумму, указанную в договоре купли-продажи вашей квартиры, и кадастровую стоимость:

  1. Если реальная цена квартиры меньше 70% от кадастровой стоимости, то налогооблагаемая база будет равна 70% от кадастровой цены.
  2. Если в договоре цена больше 70% от кадастровой суммы — за основу нужно брать сумму из договора.

Иногда в базе ЕГРН может не быть кадастровой стоимости — тогда за налогооблагаемую базу берут цену в договоре.Пример:Вы продали квартиру за 6 млн рублей, а её кадастровая цена — 10 млн рублей.

Налогооблагаемая база — 70% от 10 млн. = 7 млн. рублей.Если квартира стоила бы 9 млн., а кадастровая стоимость была 7 млн, то есть меньше, то базой была бы сумма из договора — 9 млн. рублей.Сделайте вычетСделать вычет — это уменьшить налогооблагаемую базу, то есть сумму, с которой платится налог.

В случае с продажей квартир есть два варианта вычетов:

  1. Уменьшить базу на 1 млн рублей. Это своеобразная льгота от государства, которую можно использовать не чаще одного раза в год.
  2. Уменьшить базу на расходы на квартиру. Из налогооблагаемой базы вы можете вычесть сумму, которую потратили на приобретение этой недвижимости или проценты по ипотеке.

Пример:Если Вы купили квартиру за 5 млн рублей и потратили на проценты еще 3 млн рублей. Потом продали квартиру за 7 млн.Налог платить не нужно, потому что ваш доход — минус 1 млн рублей.отправьте ее в налоговую инспекцию до 30 апреля следующего после продажи года.

Налог заплатите до 15 июля следующего года. В декларации нужно рассказать обо всех доходах, в том числе о зарплате, с указанием внутренних кодов и данных о работодателе. Проще делать это в личном кабинете , там все данные заполняются сами.

И не забывайте, даже если Вы посчитали и платить налог не нужно, Вы обязаны подать декларацию 3НДФЛ в которой отразите, все данные о полученном доходе, расходах и налогооблагаемой массе. Надеемся данная статья будет вам полезна.

Почему занижать стоимость в договоре купли-продажи квартиры незаконно.

Какие могут быть последствия для продавца и покупателя.

12 июля 2021В объявлениях о продаже недвижимости можно встретить фразу о том, сколько лет она находится в собственности и об указании полной стоимости в договоре. Опытные специалисты по продаже недвижимости сразу могут расшифровать данные послания, и уже основываясь на полученных данных, принимают решение о просмотре квартиры.

Речь идёт о добросовестном указании собственником недвижимости полной стоимости в договоре. Однако, не все владельцы квартир готовы действовать таким образом.Чем может грозить сокрытие реальной стоимости и почему иногда у продавца больше рисков, чем у покупателя.1.

Искажение цены квартиры в договоре приводит к нарушению Закона. Если речь идёт о сокрытии налогооблагаемой базы и неуплата налога, то вполне возможно для продавца может наступить административная, налоговая и уголовная ответственность.Если налоговая докажет, что имело место сокрытие и непредоставление информации, то начнутся штрафы — 20% от неуплаченной суммы, плюс пени.

Если есть состав 199 статьи УК РФ, то может быть назначен реальный срок лишения свободы, в некоторых случаях до 6 лет.2. Существует риск, что переданная сверх договора денежная сумма будет взыскана покупателем в качестве неосновательного обогащения.

И такие судебные дела есть.Взыскиваются денежные средства переданный по распискам за неотделимые улучшения.3.

Фактически, покупатель обязан выплатить продавцу только ту сумму, которая фигурирует в договоре. Это означает, что если вовремя взаиморасчёта произойдут накладки, продавец может недополучить причитающиеся деньги.В суде с покупателя можно будет взыскать только указанную в договоре купли-продажи сумму. 4. У покупателя есть риск не вернуть всю переданную сумму.

Конечно, в судебном процессе будут рассмотрены все обстоятельства сделки, но вероятность получить обратно только указанную в договоре сумму есть всегда.Это может случиться из-за признания сделки недействительной или расторжения договора.5. Попасть под пристальное внимание Федеральной служба по финансовому мониторингу.Эта служба занимается противодействием легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, финансированию терроризма.Внедоговорная сумма вызовет у них неподдельный интерес, а полномочия у данной службы практически безграничны.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+